Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà: Làm rõ cơ chế định giá, thu hồi và giao đất

Chiều 29/12, tại Trụ sở Chính phủ, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến với các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội... hoàn thiện dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Nghị quyết 254).

* Chủ động phân cấp phù hợp thực tiễn

Tại cuộc họp, đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, phạm vi điều chỉnh của dự thảo Nghị định bao gồm: Thu hồi đất đối với các dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất và quy định chuyển tiếp; trường hợp không được bồi thường về đất; căn cứ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất thanh toán dự án Xây dựng - Chuyển giao (BT) và quy định chuyển tiếp; quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích khác.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất, giao thẩm quyền về cấp tỉnh để địa phương chủ động phân cấp phù hợp thực tiễn.

Về xác định giá đất, dự thảo Nghị định vẫn áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định; trong đó, đề xuất sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Đối với các trường hợp không áp dụng được bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, Bộ báo cáo phương án xác định giá đất cụ thể, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 254, nhất là các dự án lấn biển, dự án có hạng mục lấn biển và các trường hợp không có đủ dữ liệu.

Liên quan đến quy định giao đất thực hiện hợp đồng dự án BT, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, Chính phủ đã quy định cụ thể về thời điểm, phương thức thanh toán quỹ đất; do đó, không cần bổ sung thêm căn cứ mới, việc thực hiện sẽ theo đúng hợp đồng BT và quy định hiện hành. Nghị quyết 254 chỉ áp dụng đối với các hợp đồng BT ký từ ngày 1/7/2025 trở về sau.

Về quy định thu hồi phần diện tích đất thoải thuận còn lại đối với các dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận đạt 75% diện tích, 75% số người sử dụng đất, Bộ đã rà soát, tiếp thu chỉ đạo, chỉ tính đối với phần diện tích có người sử dụng đất đã thỏa thuận, không tính phần đất Nhà nước. Cách tính số người sử dụng đất được quy định chặt chẽ: Hộ gia đình tính là một chủ thể nhưng phải có sự đồng thuận của cả vợ và chồng. Trường hợp nhiều người cùng sử dụng một thửa đất thì tất cả người sử dụng đất phải đồng thuận mới được tính.

Về chi phí đầu tư hạ tầng trong xác định nghĩa vụ tài chính đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Bộ Xây dựng thống nhất thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng; việc xác định giá đất cụ thể tiếp tục thực hiện theo quy định hiện hành, không thay đổi.

Đối với đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản, Bộ phối hợp với Bộ Tài chính rà soát và thống nhất quy định hiện hành đã cho phép, không làm phát sinh cách hiểu khác...

Tại cuộc họp, các đại biểu cũng đã nghe báo cáo về dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đại diện Bộ Tài chính cho biết, do một số quy định mới có tác động trực tiếp đến Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dự thảo Nghị định đã bổ sung điều khoản sửa đổi, bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dự thảo Nghị định cho phép trừ chi phí xây dựng hạ tầng đối với tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trả tiền một lần; nhưng chưa áp dụng với trường hợp trả tiền thuê đất trả tiền hàng năm.

Liên quan đến khấu trừ tiền bồi thường trong trường hợp đã thỏa thuận được tối thiểu 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất, Bộ Tài chính đề xuất cách tính theo hướng coi phần bồi thường của diện tích đã thỏa thuận là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất và được trừ khi xác định tiền sử dụng đất. Cách tính này nhằm đơn giản hóa phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính và bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất.

Dự thảo cũng quy định cụ thể cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao, đất nông nghiệp sang đất ở, trong và ngoài hạn mức, với thời hạn thực hiện trong năm 2026...

* Tính toán hài hòa các cơ chế chi trả

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục hoàn thiện dự thảo Nghị định để sớm trình Chính phủ xem xét ban hành, trong đó, quán triệt tinh thần, phân cấp phải gắn với điều kiện thực thi ở cơ sở và có sự đồng thuận, thống nhất.

Nghị định sẽ phân cấp cho cấp tỉnh đối với một số thẩm quyền như giao đất, định giá đất, đăng ký và các nội dung liên quan; đồng thời tiếp tục rà soát, xác định rõ thẩm quyền thuộc HĐND, UBND, bảo đảm đúng Luật Tổ chức chính quyền địa phương và quy định pháp luật, phân biệt rành mạch giữa thẩm quyền chung và thẩm quyền riêng.

Về quy định áp dụng bảng giá đất, Phó Thủ tướng yêu cầu phải định lượng rõ ràng, không sử dụng tiêu chí định tính, bởi nếu chỉ dừng ở mức định tính thì khi triển khai tại địa phương sẽ không thực hiện được. Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nghiên cứu, xây dựng các tiêu chí định lượng cụ thể và cần trao đổi với địa phương để thống nhất thực hiện.

Đối với xác định giá đất, Phó Thủ tướng nêu rõ, chỉ đưa vào Nghị định những nội dung có cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý, phương pháp rõ ràng và dữ liệu đầy đủ. Theo đó, nơi có đủ dữ liệu, áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh; nơi không có dữ liệu, không áp dụng được hệ số, phải xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp đã được Luật Đất đai 2024 quy định, không tự ý đưa ra hệ số hay phương pháp mới khi chưa có căn cứ, chưa có quy chuẩn và dữ liệu đầy đủ.

Về đấu thầu, đấu giá đất, Nghị định làm rõ quy định về giá khởi điểm, tránh để địa phương và doanh nghiệp mất nhiều thời gian tính toán; đồng thời nghiên cứu bổ sung trường hợp áp dụng bảng giá đất nếu có ý kiến từ thực tiễn; tiếp tục nghiên cứu, quy định rõ ràng theo hướng định lượng, làm rõ các tiêu chí cụ thể để địa phương có căn cứ áp dụng thống nhất.

Việc mở rộng hoặc bổ sung các trường hợp khác chỉ thực hiện khi bảo đảm yêu cầu xuyên suốt là định lượng, không quy định chung chung - Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Đối với quy định thu hồi phần diện tích đất thỏa thuận còn lại đối với các dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận đạt 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất, Phó Thủ tướng thống nhất cách tính, quyền sử dụng đất chung phải có sự đồng thuận của tất cả những người có quyền, đối với hộ gia đình phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng, nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu kiện.

Đối với trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhưng không đạt 100%, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại, đồng thời yêu cầu tính toán hài hòa giữa cơ chế doanh nghiệp chi trả và Nhà nước chi trả, bảo đảm người dân không bị thiệt và chi phí được tính đúng vào tổng mức đầu tư.

Về thực hiện dự án hợp đồng BT, Phó Thủ tướng yêu cầu làm rõ nguyên tắc không hồi tố, không áp dụng ngược đối với các hợp đồng ký trước thời điểm 1/7/2025. Các quy định phải thống nhất với Luật Đất đai 2024 và Nghị định 257; ghi rõ không áp dụng hồi tố đối với các hợp đồng ký trước thời điểm luật và nghị quyết có hiệu lực, tránh phát sinh rủi ro pháp lý.

Cho ý kiến về đăng ký quyền đối với bất động sản, Phó Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu, quy định rõ lộ trình thực hiện theo Nghị quyết 254, trong đó xác định thời điểm chuyển sang đăng ký hoàn toàn trực tuyến. Trước mắt, cho phép áp dụng song song hai hình thức là bằng giấy và trực tuyến; đồng thời quy định rõ điều kiện thực hiện tại địa phương và mốc thời gian cụ thể để chấm dứt việc đăng ký bằng giấy, chuyển sang hình thức trực tuyến, trước hết áp dụng đối với đăng ký thế chấp.

Về hoàn trả tiền ứng trước bồi thường giải phóng mặt bằng, việc khấu trừ nên thực hiện khi có quyết định thu tiền sử dụng đất, sau khi đã xác định giá đất dự án. Khấu trừ phải thực hiện một lần, đầy đủ theo chế độ nhà nước, không chia nhỏ theo từng giai đoạn. Trong trường hợp điều chỉnh quy hoạch và tính lại giá đất, việc khấu trừ sẽ được nghiên cứu tiếp.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý các vấn đề liên quan đến hiệu lực thi hành và hồi tố của Nghị định; khẳng định Luật chỉ áp dụng đối với các trường hợp phát sinh từ ngày 1/7/2025, không hồi tố đối với các trường hợp trước đó.

Phó Thủ tướng nêu rõ: Mọi nội dung trong Nghị định phải bám sát Nghị quyết 254, các thủ tục hành chính phải đơn giản, công khai, đúng đối tượng và bảo đảm thực thi hiệu quả, để Nghị định đi vào cuộc sống, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, đồng thời duy trì nguồn thu ngân sách ổn định.