Quỹ Nhà ở Quốc gia - giải pháp căn cơ cho "cơn khát” an cư

Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về Quỹ Nhà ở Quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã vừa được Chính phủ ban hành được xem là bước đi chiến lược trong nỗ lực giải quyết bài toán nhà ở – một trong những điểm nghẽn lớn nhất của quá trình đô thị hóa Việt Nam.

Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, đặc biệt tại các đô thị lớn, sự ra đời của quỹ được kỳ vọng mở ra cánh cửa mới giúp hàng triệu người tiến gần hơn đến giấc mơ an cư.

Giá nhà tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng 2–3 lần trong một thập kỷ, trong khi thu nhập của đại bộ phận người dân không tăng tương xứng. Nhiều lao động trẻ cho biết khoản tiền tiết kiệm sau nhiều năm đi làm vẫn không đủ để đặt cọc mua căn hộ 50–60 m2.

Bà Minh Phương – một công chức tại Hà Nội nhận xét, “cơn khát” nhà ở không chỉ là câu chuyện của người thu nhập thấp. Ngay cả người thu nhập trung bình khá hiện nay cũng rất khó tiếp cận nhà ở thương mại do mức giá đã vượt khỏi tầm với. Nếu không có cơ chế tài chính công can thiệp, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa sâu sắc.

Không chỉ người mua nhà gặp áp lực, thị trường cho thuê tại các thành phố lớn cũng nóng lên khi dòng người lao động đổ về tìm việc. Giá phòng trọ và căn hộ mini tăng mạnh từ sau dịch COVID-19, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người lao động – lực lượng nòng cốt duy trì hoạt động sản xuất dịch vụ đô thị.

Trong bối cảnh đó, sự ra đời của Nghị định 302 thu hút sự chú ý lớn, tạo khung pháp lý cho quỹ nhà ở quy mô quốc gia. Ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Quỹ Nhà ở Quốc gia có chức năng huy động, quản lý và đầu tư dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động, nhằm đảm bảo nguồn lực tài chính ổn định và bền vững cho mục tiêu an sinh xã hội.

Quỹ Nhà ở Quốc gia sẽ bổ sung nguồn cung về nhà ở cho thuê với mục tiêu tiết kiệm nguồn lực về đất đai, nhiều người được sử dụng luân phiên quỹ nhà ở này. Qua đó, đảm bảo giải quyết nhu cầu về nhà ở ổn định, lâu dài cho những đối tượng không có khả năng chi trả để mua nhà ở xã hội.

Cùng đó, Quỹ này sẽ thúc đẩy sự phát triển nhà ở xã hội, đồng thời cân đối được cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa bất động sản, từ đó tác động hạ giá thành phân khúc nhà ở thương mại, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn – ông Hưng phân tích.

Luật sư Thu Hà (Đoàn Luật sư Hà Nội) nhận định, mô hình nhà ở xã hội cho thuê được xem là giải pháp hiệu quả nhờ chi phí hợp lý nhưng vẫn bảo đảm chất lượng sống. Việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia thời điểm này mang ý nghĩa chiến lược, vừa giảm áp lực cho thị trường bất động sản, vừa mở rộng cơ hội có nhà ở cho người dân, đồng thời hỗ trợ mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Sự ra đời của Quỹ Nhà ở Quốc gia không chỉ giúp tăng thêm nguồn cung nhà ở mà còn thể hiện sự chuyển biến quan trọng trong cách Nhà nước thực hiện vai trò của mình. Thay vì chỉ dừng lại ở việc ban hành chính sách, Nhà nước đã bắt đầu trực tiếp tham gia vào quá trình tạo lập nguồn cung.

Theo các chuyên gia, nhiều năm qua, nhà ở chủ yếu được xem như hàng hóa thị trường nhưng Nghị định 302 đặt nhà ở gần hơn với khái niệm phúc lợi xã hội, tương tự giáo dục và y tế. Đây là định hướng phù hợp với các quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh.

Nhiều chương trình nhà ở xã hội trước đây dù có mục tiêu đúng nhưng thiếu nguồn lực bền vững. Vướng mắc lớn nhất là vốn. Các ngân hàng thương mại không mặn mà với cho vay lãi suất thấp, còn ngân sách nhà nước không đủ để duy trì liên tục. Thì nay, Quỹ Nhà ở Quốc gia kỳ vọng có thể “lấp” khoảng trống này.

Khi Quỹ hoạt động với vốn điều lệ lớn và cơ chế giải ngân rõ ràng, doanh nghiệp sẽ có động lực tham gia các dự án nhà ở giá phù hợp thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp – nhiều chuyên gia chung nhận xét.

Một số doanh nghiệp chia sẻ, họ sẽ xem xét mở rộng danh mục nhà ở xã hội nếu tiếp cận được vốn ưu đãi dài hạn từ Quỹ Nhà ở Quốc gia. Bởi chỉ khi chi phí tài chính giảm, doanh nghiệp mới có thể hạ giá bán mà vẫn đảm bảo hiệu quả.

Dưới góc độ người dân, bà Hoàng Hà – nhân viên văn phòng tại Hà Nội cho biết, nếu có gói vay 25 năm với lãi suất ổn định 5–6% thì gia đình sẽ cân nhắc để mua được căn hộ nhỏ trong vòng vài năm tới.

Các chuyên gia nhận xét, Nghị định 302 không phải “đũa thần” nhưng lại chính là nền tảng để Việt Nam xây dựng mô hình nhà ở bền vững hơn. Khi tốc độ đô thị hóa tiếp tục tăng và nhóm lao động trẻ vẫn là lực lượng chủ chốt của nền kinh tế, việc đảm bảo cơ hội an cư cho mọi người dân là yếu tố then chốt cho sự phát triển ổn định.

Chìa khóa nằm ở thực thi. Nếu vận hành minh bạch, đúng mục tiêu và phối hợp đồng bộ giữa Trung ương – địa phương – doanh nghiệp thì Quỹ Nhà ở Quốc gia hoàn toàn có thể trở thành công cụ căn cơ giải quyết “cơn khát” an cư kéo dài nhiều năm.

Theo Nghị định 302 của Chính phủ, Quỹ Nhà ở Quốc gia sẽ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và hạ tầng để cho thuê. Quỹ tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công; được phép mua, đặt hàng hoặc nhận chuyển giao nhà ở từ doanh nghiệp 100% vốn nhà nước.

Ngoài ra, Quỹ cũng có thể tiếp nhận nhà tái định cư, tạm cư và các nguồn đóng góp tự nguyện, hoặc mua nhà ở thương mại để cho công chức, viên chức và người lao động thuê.