Sốt giá bất động sản: "Bài học" 10 năm chưa cũ từ thẩm định cho vay

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước khẳng định đang kiểm soát tốt dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản, tuy nhiên trong bối cảnh diễn ra ở nhiều nơi, việc cho vay mua nhà đất lại đặt ra nhiều vấn đề liên quan đến khâu thẩm định dự án, quản lý tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng.

Nhiều ý kiến cho rằng, nếu bản thân các ngân hàng không giám sát chặt điều này, có thể dẫn tới nhiều hệ lụy, nợ xấu về sau.

*Cẩn trọng khi thẩm định dự án

Đầu tháng 3/2021, anh N.M.T, trú tại Bình Tân, Tp. Hồ Chí Minh liên hệ nhân viên tín dụng của một ngân hàng thương mại trên địa bàn để tìm hiểu chương trình vay mua đất.

Theo đó, anh N.M.T muốn thế chấp căn hộ ở Tp. Hồ Chí Minh (giá thị trường khoảng 3,5 tỷ đồng) để vay 1 tỷ đồng mua một miếng đất nông nghiệp (hơn 1.000m2) ở tỉnh Long An. Sau khi trình bày tình hình của mình, anh T. được nhân viên tín dụng hướng dẫn làm thủ tục vay mua đất với lãi suất 9,5%/năm.

Điều đáng nói, miếng đất nông nghiệp trên được mua bán trên thị trường với mức giá hơn 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, các ngân hàng thường thẩm định giá đất nông nghiệp theo mức khung quy định của mỗi địa phương và thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường.

Nếu chiếu theo quy định này, giá trị miếng đất chỉ được định giá dưới 500 triệu đồng, không đủ lớn để anh N.M.T làm căn cứ vay 1 tỷ đồng. Như vậy, mục đích vay của anh T. là không khả thi. Tuy nhiên, anh N.M.T đã được nhân viên tín dụng này “linh động” hướng dẫn để hợp thức hóa các thủ tục được vay.

Theo tìm hiểu, khi khách hàng vay thế chấp tài sản sẽ được nhân viên tín dụng ngân hàng đặt các vấn đề về tài sản thế chấp, mục đích vay, giải pháp hoàn trả khoản vay… Đối với các tài sản thế chấp bằng bất động sản (đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng), nhân viên ngân hàng thường “linh động” hơn trong các vấn đề liên quan đến thủ tục vay vốn; đôi khi sẽ được hợp thức hóa cho đúng quy định.

Trong bối cảnh sốt giá bất động sản đang diễn ra ở nhiều nơi, sẽ có không ít nhà đầu tư F0 (nhà đầu tư mới) tham gia vào thị trường. Họ thường ít kinh nghiệm, thiếu kiến thức về thị trường. Đến khi vỡ “bong bóng” bất động sản, khả năng sẽ có nhiều nhà đầu tư bị thiệt hại, thậm chí phá sản. 

Tình trạng này cũng đã diễn ra hơn 10 năm trước, song vẫn là bài học của nhiều nhà đầu tư, thậm chí là của cả ngành ngân hàng, khi đến nay vẫn còn ngân hàng chưa xử lý xong nợ xấu.

Do vậy, với diễn biến thị trường bất động sản hiện nay, một số chuyên gia cho rằng, các ngân hàng thương mại cần cẩn trọng hơn khi giải ngân cho vay mua nhà, nhất là khoản vay đầu tư. Đặc biệt, cần phải giám sát chặt chẽ hơn khâu thẩm định dự án cho vay. Việc “linh động” trong thủ tục cho vay như trường hợp anh N.M.T có thể phát sinh hệ lụy xấu cho người vay và bản thân ngân hàng.

Thực tế, đã có không ít ngân hàng không thu hồi được nợ, dẫn đến phải thanh lý tài sản đảm bảo, phát sinh tranh chấp. Tại tọa đàm “Thực trạng, giải pháp và các vấn đề pháp lý cần lưu ý liên quan đến hợp đồng tín dụng, xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm tại Tòa án và Thi hành án”, do Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tổ chức cuối tháng 3 vừa qua, ông Quách Hữu Thái, Chánh án Tòa án Nhân dân Quận 1 (Tp. Hồ Chí Minh) cho biết, vấn đề nổi cộm nhiều nhất hiện nay ở Tòa án là xử lý tài sản thế chấp.

“Qua thực tế diễn ra, tôi thấy khâu thẩm định tài sản thế chấp của các ngân hàng hiện nay đang có vấn đề. Có không ít trường hợp khi Tòa án xuống thẩm định tài sản thế chấp thì phát sinh hàng loạt vấn đề khác, rất khó xử lý. Do vậy, các ngân hàng cần rà soát lại khâu thẩm định tài sản thế chấp để hạn chế các trường hợp vướng mắc, tranh chấp về sau”, ông Quách Hữu Thái chia sẻ.

* Tín dụng vào bất động sản như thế nào?

Theo một số tổ chức tín dụng, khi tình trạng sốt đất được cảnh báo ở nhiều địa phương, các ngân hàng cũng kiểm soát chặt hơn quy trình xét duyệt, thẩm định hồ sơ cho vay mua nhà.

Thậm chí, đã có ngân hàng nói không với việc cho vay đầu tư, kinh doanh đất nền và chỉ cho vay đối với khách hàng mua nhà để ở tại các dự án đã được chính quyền địa phương cấp phép; hoặc cho vay xây, sửa nhà.

Theo đó, người vay phải có tài sản thế chấp là bất động sản, các ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị bất động sản được thế chấp.Bên cạnh đó, người vay phải chứng minh thu nhập để trả nợ, mục đích vay vốn, phương án trả nợ.

Đối với khu vực đang diễn ra sốt đất, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc phụ trách Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh cho biết, các ngân hàng sẽ căn cứ vào mức giá khi thị trường bình ổn để xác định giá trị tài sản thế chấp, chứ không thể căn cứ vào mức giá tại thời điểm sốt đất.

Nghĩa là, tài sản thế chấp này sẽ được định giá thấp hơn giá thị trường khoảng 20-30% và khi cho vay chỉ khoảng 40-50% giá thị trường. Đây là điểm thận trọng của các ngân hàng mỗi khi có sốt giá bất động sản, để tránh tình trạng nợ xấu xảy ra như giai đoạn 2005-2008.

Mặt khác, theo ông Nguyễn Hoàng Minh, có nhiều cơ chế chính sách đang được Ngân hàng Nhà nước đặt ra để quản lý, giám sát các vấn đề liên quan đến tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng.

Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng quan tâm hàng đầu về chất lượng tín dụng, ưu tiên các lĩnh vực mà Chính phủ chủ trương, kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào các lĩnh vực nhiều rủi ro như chứng khoán, bất động sản… theo nội dung Chỉ thị 01/CT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng trong năm 2021.

Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng phải thực hiện nghiêm tỷ lệ an toàn cho hoạt động ngân hàng, vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Nếu 2017 trở về trước, các ngân hàng có thể sử dụng 60% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, thì đến 2021 tỷ lệ này chỉ còn 40% và giảm dần theo lộ trình.

Đến tháng 10/2023, tỷ lệ này sẽ chỉ còn 30%. Hiện nay, các khoản cho vay trung và dài hạn phần lớn trong lĩnh vực bất động sản. Do vậy, quy định này giúp kiểm soát được rủi ro thanh khoản nhằm bảo đảm an toàn hệ thống trước những thay đổi điều kiện kinh tế vĩ mô, góp phần ổn định hoạt động ngân hàng.

Cuối cùng, hệ số rủi ro đối với khoản cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng từ 150% lên 200% và có thể điều chỉnh lên 250%. Khoản cho vay với mục đích gián tiếp kinh doanh bất động sản cũng được áp dụng hệ số rủi ro 200%.

“Với những cơ chế chính sách đặt ra, quản lý tín dụng nói chung, tín dụng cho bất động sản nói riêng đang được giám sát nghiêm ngặt. Việc này có tác động tích cực trong việc kiểm soát rủi ro với thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Hoàng Minh nói.

Với diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay, Ngân hàng Nhà nước mới đây cũng cho biết, sẽ kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng. Đồng thời, thường xuyên theo dõi giám sát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro và cảnh báo kịp thời cho các tổ chức tín dụng để điều chỉnh kịp thời các khoản vay...

Thống kê của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, tính đến cuối quý I/2021, dư nợ tín dụng vào bất động sản của cả nước đạt khoảng 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 3% so với cuối 2020.

Dù con số này cao hơn so với mức tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế là 2,93%, tuy nhiên, theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; trong đó có bất động sản vẫn đang được kiểm soát và được theo dõi chặt chẽ./.