Sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản: Tránh chồng chéo và tháo gỡ “nút thắt”

Ngày 28/9, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản với sự tham dự của nhiều cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và các chuyên gia uy tín.

Hiện cả 2 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương, bộ ngành trong vòng 2 tháng. Dự kiến, các dự thảo luật này sẽ được báo cáo tại Kỳ họp thứ 5 và thông qua vào Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó chủ tịch thường trực VNREA cho biết, thời gian qua Bộ Xây dựng đã đưa ra hai dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản để lấy ý kiến công khai, rộng rãi. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề cần được tiếp tục quan tâm thảo luận như nhà ở thương mại, thời hạn sở hữu nhà chung cư, cải tạo nhà chung cư cũ, quy trình và vốn đầu tư nhà ở xã hội...

Bên cạnh đó, ở Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cần chú ý đến các loại hình kinh doanh bất động sản mới như căn hộ biệt thự nghỉ dưỡng, lưu trú; giao dịch bất động sản thông qua sàn; đào tạo cấp chứng chỉ giao dịch bất động sản.

Theo ông Hà, việc phát triển nhà ở nói riêng, thị trường bất động sản nói chung đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngành bất động sản phát triển kéo theo hàng chục ngành nghề thiết kế, hàng trăm ngành nghề khác phát triển. Nhà ở là sản phẩm tiêu dùng, các công trình xây dựng trở thành sản phẩm thương mại thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Không chỉ thu hút đầu tư trong nước, lĩnh vực bất động sản còn thu hút rất lớn sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài.

Chính vì vậy, để củng cố nền kinh tế phát triển bền vững, mục tiêu cải cách thể chế, chính sách pháp luật cần được đưa lên hàng đầu nhằm giải phóng nguồn lực, huy động sức sáng tạo, động lực phát triển mọi ngành nghề, cá nhân, tổ chức xã hội.

Tiến sỹ Phạm Duy Nghĩa – Trọng tài viên VIAC, giảng viên Đại học Fullbright nêu quan điểm, nên sửa luật để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án bất động sản. Liên quan tới thị trường bất động sản có hàng loạt luật như: Đất đai, Đầu tư, Đấu thầu, Đấu giá, Quy hoạch chi tiết Luật Quy hoạch, Xây dựng và các luật liên quan... Do đó, quá trình sửa luật cần thống nhất, tránh luật này chồng chéo luật kia; tránh để các điều luật mâu thuẫn lẫn nhau; sửa các luật mà vẫn thống nhất, ổn định.

Liên quan đến điểm mới trong Luật Nhà ở sửa đổi là thời hạn sở hữu chung cư, Tiến sỹ Phạm Duy Nghĩa cho rằng, miếng đất, căn hộ là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Càng chi tiết, càng sâu… thì sẽ gặp nhiều vấn đề.

“Trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu đăng ký riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phát sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán. Sở hữu chung cư có thời hạn là can thiệp vào quyền tài sản. Quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi” - ông Nghĩa nêu vấn đề.

Tại hội nghị, Tiến sỹ Cấn Văn Lực chia sẻ, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi lần này Bộ Xây dựng đã có nhiều điểm mới; trong đó có việc đưa căn hộ du lịch, biệt thự du lịch vào luật, tuy nhiên vẫn cần định nghĩa rõ hơn. Cùng đó, cũng cần làm rõ định nghĩa tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Định nghĩa các loại hình bất động sản được đưa vào đầu tư kinh doanh cần bổ sung thêm các loại hình khác; đồng thời, nên quan tâm đến phân khúc bất động sản công nghiệp, nghĩa trang, bất động sản số... - ông Lực đề xuất.

Ngoài ra, chuyên gia này cho rằng, cần quy định rõ những liên quan về phí bảo lãnh gắn với nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng cũng mong muốn chủ đầu tư đứng ra trả. Riêng vấn đề mua bán giao dịch bất động sản qua sàn, ông Lực đề xuất, thứ cấp thì nên thông qua sàn. Cùng với việc tính toán để cho phép bán thông tin dữ liệu bất động sản thì cũng nên có một chương riêng về vấn đề tài chính bất động sản tại Luật Kinh doanh Bất động sản.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho rằng, cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất và ủng hộ quy định sở hữu chung cư có thời hạn. "Khi thực hiện cải tạo chung cư cũ ở quận Hai Bà Trưng, để có sự đồng ý của 100% hộ gia đình là rất khó nên việc thống nhất cải tạo chung cư cũ không thể thực hiện được. Ngoài ra, tòa chung cư được làm từ bê tông cốt thép thì không thể bền mãi theo thời gian. Quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích khi sở hữu chung cư có thời hạn là rất quan trọng”  - ông Quê dẫn chứng.

Theo doanh nghiệp này, khi thiết kế chung cư đã có thể xác định được luôn thời hạn sử dụng, 50-70 năm tùy chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước. Nếu tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất vì khi chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng sử dụng đất vẫn lâu dài. Khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa. Còn cơ quan nào đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp, thời hạn bao lâu thì trách nhiệm thuộc Bộ Xây dựng.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, trước đây, khi sửa Luật Nhà ở thì Luật Đất đai đã thông qua rồi. Sau này, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng với Bộ Luật dân sự được thông qua cùng thời điểm nhưng vẫn tồn tại sự chồng chéo dù thời điểm thông qua cùng lúc.

Ở góc độ Bộ Xây dựng, ông Khởi nhận định, hai luật này có tầm quan trọng, vừa là đầu kéo và đầu đẩy. Về câu chuyện đất đai, một số trường hợp, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án vì còn nhiều băn khoăn như vấn đề sở hữu chung cư, đất ở, đất khác, quyền mua nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội… Bộ Xây dựng cũng đưa nhiều cái từ Thông tư, Nghị định lên để luật hóa, tăng tính pháp lý. Ngoài ý kiến về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn cần có thêm ý kiến về Luật Đất đai để có sự thống nhất./.