Thêm áp lực cho người mua nhà ở xã hội

Lãi suất cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở tăng từ mức 4,8%/năm lên 6,6%/năm kể từ ngày 1/8/2024. Mức điều chỉnh này khiến nhiều người đang vay mua nhà ở xã hội khá lo lắng bởi gia tăng áp lực trả nợ thời gian tới. Ngay cả khách hàng định mua nhà ở xã hội tới đây cũng phải cân nhắc trước khi quyết định dù nhu cầu về loại hình nhà ở này đang cấp bách với nhiều gia đình.

Các chuyên gia phân tích: Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã mang đến một loạt thay đổi đáng chú ý liên quan đến việc cho vay nhà ở xã hội. Một trong những thay đổi đáng chú ý là lãi suất cho vay được điều chỉnh theo mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ.

Mức lãi suất nợ quá hạn cũng được quy định là 130% so với lãi suất cho vay thông thường. Theo đó, lãi suất cho vay hộ nghèo sẽ tăng từ 4,8% lên 6,6%/năm, tức là lãi suất cho vay nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội đã tăng thêm 1,8% so với trước đây. Do đó, lãi suất dành cho vay mua nhà ở xã hội cũng áp chung mức này.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận xét: Mức lãi suất cho vay 6,6%/năm này đang cao hơn 1,8% và tăng 1,37 lần so với mức lãi suất 4,8%/năm mà Ngân hàng Chính sách xã hội đã cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội từ ngày 31/7/2024 trở về trước. Việc áp dụng mức lãi suất vay 6,6%/năm từ ngày 1/8 là chưa phù hợp với bản chất khoản vay nhà ở xã hội. Thậm chí cao hơn cả mức lãi suất 5% cho vay của gói 30.000 tỷ đồng đã áp dụng trước đây. Với quy định mới, người mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ bị áp lực do số tiền trả lãi vay hàng tháng tăng lên ngoài dự kiến.

Đánh giá về vấn đề này, chuyên gia tài chính Tiến sỹ Đinh Thế Hiển cho rằng, ngay cả khi lãi suất cho vay nhà ở xã hội ở mức 4,8%/năm cũng vẫn cao chứ chưa ưu đãi nhiều. Việc tăng lãi suất lên 6,6% nhằm đảm bảo tính bền vững của chương trình cho vay và giảm tải gánh nặng ngân sách Nhà nước nhưng cũng chỉ nên áp dụng với đối tượng mua nhà ở xã hội mới. Với mức lãi suất mới, đối tượng mua mới sẽ cân nhắc có nên vay mua nhà ở xã hội hay không. Còn với những người đã mua nhà ở xã hội rồi thì nên giữ nguyên mức lãi suất cũ.

“Theo quy định mới, người mua sẽ không còn được hưởng nhiều ưu đãi về lãi suất khi mua nhà ở xã hội. Do đó, trong tương lai, có thể họ sẽ quyết định mua nhà ở thương mại giá rẻ tương xứng với chất lượng. Hoặc, họ sẽ bỏ ra một số tiền để đi thuê nhà ở thương mại còn lại sẽ cất giữ và đến thời gian nào đó khi tiết kiệm đủ họ có thể mua một căn hộ hoặc mảnh đất vùng ven phù hợp với khả năng chi trả” – ông Hiển nhận xét.

Dưới góc độ chuyên gia ngân hàng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho biết: Việc phê duyệt mức lãi suất 6,6%/năm đã được cân nhắc kỹ lưỡng, nhằm đảm bảo cân đối nhiều  yếu tố; trong đó, có việc ổn định trong dài hạn bởi thời hạn vay lên đến 25 năm.

Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Chính sách xã hội Huỳnh Văn Thuận chia sẻ, mức lãi suất cho vay này đã được cơ quan có thẩm quyền tổng kết, đánh giá, tính toán kỹ lưỡng trong quá trình xây dựng Nghị định của Chính phủ. Dự thảo Nghị định đã được lấy ý kiến tham gia rộng rãi của các bộ, ngành, địa phương, người dân để hoàn thiện, thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành theo quy định. Mức lãi suất mới này được điều chỉnh nhằm đảm bảo tính bền vững của chương trình cho vay và giảm tải gánh nặng ngân sách Nhà nước.

Ở một góc nhìn khác, Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh cho rằng, mức tăng lãi suất từ 4,8% lên 6,6% không quan trọng bằng việc tăng nguồn cung nhà ở. Nếu nhà ở xã hội có nhiều trên thị trường, người dân có cơ hội lựa chọn nhiều sản phẩm, thương hiệu khác nhau thì mức giá có thể không tăng quá cao như hiện tại. Khi mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân thì lãi suất không còn là điều đáng lo ngại. Còn hiện nay, không chỉ thiếu nguồn cung nhà ở xã hội mà ngay cả nhà ở thương mại vừa túi tiền cũng vắng bóng.

Hiện nay, không chỉ người vay mua nhà đang lo lắng trước áp lực lãi suất mà cả chủ đầu tư cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Theo quy định, đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua thì lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội bằng 120% lãi suất cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định trong từng thời kỳ. Như vậy, lãi suất cho vay với chủ đầu tư hiện tại là 7,92%/năm. Mức lãi suất này thấp hơn một chút so với lãi suất vay 8%/năm hiện nay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và thấp hơn lãi suất vay tín dụng thương mại trước đây.

Trước thực tế lãi suất cho vay nhà ở xã hội hiện tại chưa đủ sức hấp dẫn với cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị xem xét tiếp tục giữ nguyên mức lãi vay 4,8%/năm với khoản vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội để giúp tạo sự ổn định, nhất là trong lúc người mua nhà cũng còn đang gặp nhiều khó khăn.

Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét hạ mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn quy định từng thời kỳ tại Ngân hàng Chính sách xã hội từ 6,6%/năm xuống còn từ 3-4,8%/năm, tương tự với chương trình cho vay hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở có lãi suất 3%/năm. Điều này nhằm đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ trong chính sách cho hộ nghèo và những đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội. Từ đó, giúp họ có thể tiếp cận vốn vay ưu đãi với mức lãi suất từ 3 đến 4,8%/năm phù hợp với thực tế hiện nay.

Trước đó, tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 7/2024, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng cho biết: Bộ Xây dựng cũng đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu gói vay ưu đãi mới cho người mua nhà xã hội với lãi vay thấp hơn từ 3-5% lãi suất vay thương mại với kỳ hạn vay 10-15 năm. Mức lãi đề xuất này mềm hơn gói tín dụng ưu đãi đang thực hiện, thấp hơn từ 1,5-3% lãi vay thương mại. Gói ưu đãi này kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp vay tiền mua nhà.