Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục khả quan

Theo đó, ghi nhận tình hình hoạt động khả quan đặc biệt ở loại hình đất công nghiệp và nhà xưởng với nguồn cầu đa dạng. Trong hai năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 6 - 10%/năm tại cả phía Bắc và phía Nam. Nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương.

Theo Công ty TNHH CBRE Việt Nam, tại thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trung bình đạt 81,9%. Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp trong quý III đạt hơn 190 ha, tăng 5,9% so với quý trước. Tính chung 9 tháng năm 2023 đạt hơn 770 ha, cao hơn 20% so với cả năm 2022.

Về giá thuê, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các thị trường cấp 1 ở miền Nam đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường ghi nhận các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp Trung Quốc và Nhật Bản với đa dạng các ngành công nghiệp như: cơ khí, hóa chất, nhựa, cao su, điện tử.

Tại khu vực phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 đạt 80,2% tại quý III/2023, giảm 2,4 điểm phần trăm so với quý II và tăng 0,4% điểm phần trăm theo năm. Diễn biến giảm tỷ lệ lấp đầy theo quý đến từ việc các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động tại thị trường Bắc Ninh và Hưng Yên khiến tổng nguồn cung đất công nghiệp tăng thêm 597 ha.

Về nguồn cầu, thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc tiếp tục ghi nhận các giao dịch lớn từ các khách thuê ngành sản xuất nhựa, dệt may, kính áp tròng tại nhiều tỉnh thành. Tính tổng cộng 9 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 700 ha, cao hơn 18% so với mức hấp thụ của cả năm 2022. Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng do nhu cầu khả quan.

CBRE Việt Nam cho biết, thị trường miền Nam và miền Bắc lần lượt ghi nhận 450.000 m2 và 752.000 m2 kho xưởng mới đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm. Với lượng nguồn cung mới dồi dào, giá thuê kho và xưởng xây sẵn tương đối ổn định, giá thuê trung bình đạt mức 4,5 USD/m2/tháng đối với nhà kho và 4,9 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng tại thị trường phía Nam.

Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam, nhận định thị trường kho vận miền Nam bước vào những tháng cuối năm với dấu hiệu tích cực về sự phục hồi nguồn cầu, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ ròng khoảng 86.000 m2 được ghi nhận. Đáng chú ý, các hợp đồng thuê mới ký kết là sự tiếp tục mở rộng quy mô từ các nhà sản xuất, 3PL và thương mại điện tử hiện hữu.

Tiêu dùng nội địa tiếp tục đóng vai trò là động lực chính giúp duy trì tâm lý thị trường. Mặc dù, hoạt động cho thuê mới vẫn diễn ra ở các nhà kho xây sẵn hiện đại, nhưng phần lớn là để lấp đầy các dự án đã ra mắt từ cuối năm trước hoặc đầu năm nay. Trong khi đó, các cơ sở mới hoàn thành gần đây, đặc biệt là ở những địa điểm tương đối xa, vẫn đối mặt với tỷ lệ trống cao.

Thực tế, trong 9 tháng năm 2023, các khách thuê tới từ Trung Quốc, Việt Nam, Nhật Bản, Mỹ và Liên minh châu Âu là các nhà đầu tư tích cực tìm kiếm đất công nghiệp và kho xưởng tại thị trường Việt Nam; chiếm khoảng 70 - 80% số lượng hỏi thuê tới CBRE Việt Nam tại khu vực phía Nam và phía Bắc.

Với việc Việt Nam tiếp tục củng cố quan hệ hợp tác với các đối tác chiến lược toàn diện như: Mỹ, Hàn Quốc hay Trung Quốc trong thời gian gần đây, các khách thuê đến từ các quốc gia này dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, chia sẻ: “Nguồn cầu chính đối với nhà xưởng xây sẵn đến từ đa dạng các ngành nghề như: may mặc, dược phẩm, điện tử,... Nhu cầu thuê kho ghi nhận sự phục hồi ấn tượng so với quý trước, với các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp logistics.

Về xu hướng trong tương lai, xu hướng phát triển bền vững và công nghệ cao liên tục thu hút sự quan tâm của các chủ đầu tư và doanh nghiệp. Tiêu chí xanh đang dần trở thành một trong những tiêu chí quan trọng trong việc phát triển nhà máy và nhà kho, nhà xưởng, thúc đẩy sự phát triển của các khu công nghiệp xanh trong tương lai”.

Theo JLL Việt Nam, trong quý IV/2023, khu vực phía Nam sẽ chào đón hơn 460.000 m2 diện tích nhà kho xây sẵn hiện đại gia nhập thị trường, được phát triển bởi BWID, LOGOS, Emergent Capital Partners và Cainiao. Đến cuối năm 2023, quy mô thị trường sẽ được mở rộng lên đến 2,3 triệu m2, tăng gần 1,3 lần so với quy mô hiện tại.

Bà Trang Lê dự báo, trong ngắn hạn, động lực thị trường kho vận sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa. Cùng với xu hướng toàn cầu, các hoạt động thương mại xuyên biên giới được dự báo sẽ có dấu hiệu phục hồi, nhưng với tốc độ chậm.

Các chủ nhà tiếp tục phải đối mặt với thách thức cải thiện và duy trì hoạt động của tài sản; đồng thời, dự báo về khác biệt đáng kể giữa giá chào thuê và giá giao dịch sẽ xuất hiện, đặc biệt là ở các dự án mới./.