Thị trường bất động sản đang "lệch pha" do thiếu hụt nguồn cung

Đã gần một năm thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng trầm lắng kể từ cuối tháng 5/2022. Giao dịch trên thị trường trở nên ảm đạm, giá nhà ở, đất nền trên cả nước có xu hướng giảm, nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức cao.

Để thị trường phát triển an toàn, bền vững, cần nhiều hơn những văn bản pháp luật giúp tháo gỡ khó khăn cho hàng nghìn dự án đang “đắp chiếu” chờ đợi tham gia vào thị trường, cung cấp cho thị trường nguồn cung mới, sớm cân bằng cán cân cung cầu.

 * Thực trạng trầm lắng

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, giai đoạn cuối năm 2022, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chương trình chiết khấu lên đến 50%/sản phẩm bất động sản để kích cầu nhưng vẫn không hiệu quả, vắng bóng người mua. Từ đó đến nay, các nguồn vốn tín dụng trong lĩnh vực bất động sản liên tục tắc nghẽn khiến thị trường ngày càng xấu đi. Thời điểm này, thị trường bất động sản khu vực phía Nam nói chung, Tp. Hồ Chí Minh nói riêng vẫn đang trầm lắng, chưa có dấu hiệu hồi sinh.

Theo Bộ Tài chính, nguyên nhân bởi nguồn vốn vào thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn khi doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực từ việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp, sức mua thị trường giảm sút, thị trường chứng khoán vẫn tiếp tục diễn biến tiêu cực theo tình hình chung của thế giới.

Trong khi đó, thị trường bất động sản vẫn đang chịu ảnh hưởng lớn với những nút thắt khó gỡ. Vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án chưa thể ra sổ hay ký hợp đồng mua bán, dẫn đến nguồn cung mới mở bán ngày càng hạn chế. Chính sách thắt chặt tín dụng dẫn đến việc chủ đầu tư và khách hàng không thể tiếp cận nguồn vốn, thiếu vốn, thiếu tiền mặt. Thêm những biến động từ các bên càng gây nên tâm lý hoang mang, thiếu niềm tin vào sự hồi phục của thị trường.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu chia sẻ, thị trường bất động sản đang có sự lệch pha do thiếu hụt nguồn cung sản phẩm mới. Điều này dẫn đến mất cơ cấu sản phẩm trên thị trường, vì đa số người dân đang rất cần nhà ở có giá vừa túi tiền khoảng 35 triệu/m2 trở xuống. Cùng với đó, tỷ lệ nhà ở cao cấp liên tục tăng giá, số lượng nguồn cung cũng rất lớn: Năm 2020, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần, đến năm 2021 và 2022 tăng lên 80%, phần còn lại là nhà ở trung cấp. Vì vậy, thị trường bất động sản thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền cho người mua ở thực quá lớn. Thực tế hiện nay, tuy tình hình kinh tế khó khăn nhưng giá cả sản phẩm bất động sản nếu hợp lý thì người mua vẫn sẵn sàng xuống tiền để sở hữu, vì đó là nhu cầu để có chỗ ở thực.

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), trong quý I/2023, nguồn cung mới mở bán ở các khu vực nhìn chung đều khan hiếm, chủ yếu thị trường vẫn thực hiện bán giỏ hàng cũ. Tại Tp. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An), nguồn cung mới đạt 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%, trong đó nguồn cung căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương chiếm 63% giỏ hàng sơ cấp của khu vực. Riêng tại tỉnh Đồng Nai thì trong hai năm qua đã hạn chế dự án mới nên nguồn cung sơ cấp giảm mạnh theo năm.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch. Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường, nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc, còn hàng nghìn dự án thì phải “án binh bất động” chờ tháo gỡ,…

* Cần nhiều giải pháp tháo gỡ

Theo nhóm nghiên cứu Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, phải khẩn trương có kết luận các dự án đã và đang rà soát thủ tục pháp lý để dự án sớm được triển khai, nhất là dự án lớn. Đặc biệt, đẩy nhanh thời gian giải quyết thủ tục hành chính, tháo gỡ ngay vướng mắc pháp lý của các dự án thuộc thẩm quyền địa phương, nhằm tạo cú hích và sự lan tỏa. Đồng thời, tập trung đẩy mạnh việc chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất cho thuê đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất,… nhằm sớm đưa dự án vào triển khai, tăng nguồn cung cho thị trường.

Thực tế, trong quý I/2023, Chính phủ đã ban hành những sửa đổi tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 (cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với trái chủ bằng tài sản khác ngoài tiền mặt). Giới chuyên gia đánh giá đây là những giải pháp tình thế, kỳ vọng tháo gỡ các vướng mắc về trái phiếu, pháp lý và điểm nghẽn vốn. Bằng chứng là thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã sôi động trở lại với lô trái phiếu hơn 1 tỷ USD vừa được huy động thành công sau Nghị định 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ mới ban hành.

Đồng thời, Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững,... Theo đó, đặc biệt quan tâm đến những nội dung vướng mắc lớn trong thời gian qua, như vấn đề giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư, đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội,... Bên cạnh đó, đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021 - 2030) để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp,...

Theo ông Nguyễn Văn Đính, trong quý II/2023 này, sẽ có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng nghìn dự án đang đợi tham gia vào thị trường, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới. Nếu thị trường có nhiều hơn nguồn cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, nhu cầu đầu tư. Chính phủ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng vào các điểm nghẽn, liên tục tháo gỡ các khó khăn còn tồn tại. Lãi suất tiếp tục được điều chỉnh hợp lý, tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực. Có thêm hàng, có dòng tiền, doanh nghiệp có thêm vốn từ các kênh huy động khác, thị trường sẽ có thêm những khởi sắc.

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023. Các nhà đầu tư sẽ tiếp tục đối mặt với vấn đề thiếu vốn khi mà thị trường trái phiếu chưa phục hồi, lãi suất ngân hàng vẫn neo ở mức cao. Các chủ đầu tư trong nước cần chủ động tìm kiếm các nguồn vốn thay thế như hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài, thuê tài chính, huy động vốn từ các quỹ đầu tư, giảm tối thiểu đòn bẩy tài chính và hạn chế đầu tư dàn trải. Đối với các khoản huy động vốn từ ngân hàng thì cần có chính sách quản lý rủi to tài chính hợp lý,.../.