Thị trường bất động sản: Kỳ vọng gì cho năm 2020?

Năm 2019 khép lại đánh dấu những nỗ lực vượt qua sóng gió của thị trường bất động sản để duy trì trạng thái bình ổn. Những nghi ngại về câu chuyện bong bóng thị trường tái diễn theo chu kỳ 10 năm đã không lặp lại. Thế nhưng, với những diễn biến như: “vỡ trận” condotel hay tăng giá ảo đất nền kéo theo hàng loạt vụ lừa đảo ngoạn mục… đã khiến thị trường nhạy cảm này gặp sóng lớn.

Tuy nhiên, các chuyên gia đều chung nhận định, sau chặng giảm tốc, thị trường bất động sản vẫn còn dư địa khả quan và cánh cửa năm 2020 kỳ vọng vẫn rộng mở. 

* Thị trường “giảm tốc”

Như dự báo từ trước, thị trường bất động sản năm 2019 đã gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút. Sự giảm tốc dễ dàng được nhận thấy ở nhiều phân khúc. Năm 2019 số lượng dự án không nhiều, số lượng căn chỉ tương đương năm 2018.

Tuy nhiên, tâm điểm sóng gió của thị trường rơi vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu tốc độ tăng trưởng trung bình nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa, Phú Quốc, Đà Nẵng trong năm 2017 lần lượt là 35%, 27% , 5,5% thì con số này trong năm 2018-2019 bị giảm lần lượt chỉ còn 7,3% và 2,6%.

Từ cuối năm 2018 kéo sang cả năm 2019, phân khúc nghỉ dưỡng với điển hình là sản phẩm condotel (căn hộ khách sạn) lao dốc không phanh sau thời kỳ bùng nổ 2016-2017. Số liệu của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, lượng cung condotel mới trong quý III/2019 giảm gần 50% so với quý I, đạt 3.680 sản phẩm.

Đáng chú ý, nguồn vốn tại hai thị trường trọng điểm là Đà Nẵng và Nha Trang sụt giảm mạnh; tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt từ 20-30% lượng hàng được tung ra.

Nguyên nhân của sự ảm đạm này là do những vướng mắc về pháp lý dự án, quỹ đất và sự rà soát, kiểm tra chặt chẽ quy trình cấp phép, xây dựng của các cơ quan chức năng. Trong khi đó, loại hình bất động sản condotel đợi chờ mòn mỏi nhưng đến nay vẫn chưa có khung pháp lý rõ ràng và chưa có sự đồng nhất giữa các địa phương.

Hiện các dự án condotel vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản; thậm chí, tại Đà Nẵng, có dự án condotel đã bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đã cấp.

Cùng đó, các ngân hàng đã có động thái thắt chặt tín dụng vào bất động sản. Trong khi đó, chủ đầu tư các dự án condotel lại vẫn đưa ra mức cam kết lợi nhuận khá cao, lên tới 12%, kéo theo rủi ro pháp lý cao khiến các ngân hàng càng thận trọng hơn khi cho vay loại hình bất động sản này.

Đỉnh điểm của sự việc phải kể đến ngòi nổ cuối năm 2019 trên thị trường khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng - Tập đoàn Empire thông báo không thể chi trả mức lợi nhuận 12% như đã cam kết với khách hàng.

Sự đổ vỡ tại Cocobay đã khiến nhiều chuyên gia kinh tế lo ngại về hiệu ứng lan truyền có thể xảy ra tại nhiều dự án khác, khiến phân khúc này bị tê liệt. Các chuyên gia cho rằng, mức lợi nhuận phù hợp chỉ rơi vào khoảng 6%.

Tuy nhiên, điều đáng nói là ngòi nổ Cocobay đã khiến nhiều khách hàng “tê liệt” niềm tin, càng đẩy thị trường condotel rơi vào chuỗi ngày tiêu cực chưa có điểm dừng. Điều này dễ dàng nhận thấy khi giá bán condotel đang có xu hướng giảm mạnh.

Năm 2018, giá trung bình condotel khoảng gần 40 triệu đồng/m2 thì đến năm 2019 đã giảm 8%, chỉ còn 35 triệu đồng/m2. Phân khúc condotel không còn sức hấp dẫn như: chung cư, nhà phố, biệt thự hay đất nền.

Cùng đó phải kể đến vụ việc Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba tồn tại và làm mưa làm gió trên thị trường đất nền phía Nam với những dự án “ma” trong hơn 3 năm đã sa lưới pháp luật sau khi khiến nhiều nhà đầu tư mất trắng tay.

Mặc dù sự việc này được cho là tốt với thị trường bất động sản bởi nó giúp thanh lọc những doanh nghiệp làm ăn gian dối, thu lợi bất chính nhưng cũng sẽ tác động không ít đến những nhà đầu tư, người đã trót xuống tiền mua nền đất tại những dự án "ma" của công ty này.

Đây không chỉ là bài học cho những doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản mà còn cảnh báo nhà đầu tư phải biết "chọn mặt gửi vàng". Thế nhưng, đằng sau câu chuyện này vẫn có những cái mất lớn hơn, đó là làm lung lay niềm tin của khách hàng với thị trường bởi những "con sâu bỏ rầu nồi canh". 

* Kỳ vọng dư địa tăng trưởng

Mặc dù vậy, những sóng gió của thị trường không thể bao phủ toàn gam màu xám lên bức tranh chung. Bởi vậy, đánh giá chung về nguồn cung nhà ở - một phân khúc luôn chiếm vị thế tâm điểm trên thị trường, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung cho rằng, nguồn cung năm 2020 sẽ cao hơn năm 2019.

Dự báo, số lượng dự án và căn chào bán đều sẽ tăng cao bởi khá nhiều dự án bị trì hoãn do vấn đề giấy tờ pháp lý chưa hoàn thiện trong năm 2019 sẽ “bung hàng” trong năm 2020. Vì trên thực tế, kế hoạch của các chủ đầu tư đã hoàn thiện, họ chỉ chờ đầy đủ pháp lý là cho dự án ra thị trường.

Nguồn cung được đưa từ năm 2019 sang năm 2020 sẽ nhiều hơn và khả năng hấp thụ của thị trường dự báo cũng sẽ cao hơn năm 2019.

Theo đó, phân khúc trung cấp sẽ vẫn là loại hình tiêu thụ tốt nhất trên thị trường trong các năm tới. Phân khúc bất động sản hạng sang sẽ được người tiêu dùng nước ngoài đặc biệt quan tâm và giá có thể tăng 30% trong vòng 1 năm do nguồn cung khan hiếm – bà Dung phân tích.

Dưới một góc nhìn khác, bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc thị trường của JLL Việt Nam cho rằng, do chính sách của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai trong năm 2020 sẽ biến động khá mạnh, dao động quanh mức khoảng 40.000 – 50.000 căn.

Nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án bình dân và trung cấp. Trong khi đó, dự án giá cao sẽ chứng kiến sự tiếp tục sụt giảm trong nguồn cầu, đặc biệt ở nhu cầu mua đầu tư.

Theo Tổng giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor, sự dồi dào trong nguồn cung của thị trường về cơ bản phụ thuộc khá nhiều vào sự phê duyệt chính sách của nhà nước, cho phép triển khai xây dựng và hoàn thiện các dự án mới.

Điều này cũng sẽ là yếu tố kích thích sự phát triển hệ sinh thái bất động sản bao gồm nhiều ngành nghề như: thiết kế kiến trúc, xây dựng...

Rất khó để dự đoán chính xác khi nào thì các chính sách về nguồn cung thị trường sẽ được Chính phủ nới lỏng – ông Neil MacGregor nhận xét. Mặc dù vậy, xu hướng trên thị trường là vẫn có nhiều chủ đầu tư luôn sẵn sàng ra mắt các dự án mới trong khoảng thời gian ngắn ngay sau khi có giấy phép.

Do đó, thị trường có thể đặt kỳ vọng về sự cải thiện nguồn cung trong vòng 2 năm tới, đặc biệt là với phân khúc nhà ở.

Tuy nhiên, một số chuyên gia lại cho rằng, nguồn cung bất động sản năm 2020 có thể chưa khả quan hơn năm 2019 bởi nếu để các dự án hoàn thiện các yêu cầu về pháp lý phải mất vài năm mới ra được sản phẩm.

Vì vậy, có khả năng thị trường sẽ “đi ngang” chứ chưa thể khởi sắc ngay như kỳ vọng và nguồn cung tập trung vào một số chủ đầu tư lớn trên thị trường.

Kịch bản diễn biến thị trường bất động sản vẫn luôn là ẩn số và khó đoán định một cách chính xác. Thế nhưng, sau khi vượt sóng gió và bước qua nỗi lo về sự đóng băng theo chu kỳ, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng minh được những nấc thang phát triển ổn định, hướng tới minh bạch và bền vững trong tương lai. Và năm 2020 có thể đặt niềm tin và kỳ vọng vào một bức tranh với gam màu tươi sáng hơn./.