Thị trường bất động sản thương mại Mỹ: Giao dịch đang chững lại

Thị trường giao dịch bất động sản thương mại (CRE) tại Mỹ đang trải qua một năm 2025 đầy khó khăn. Sau giai đoạn phục hồi mạnh mẽ hậu đại dịch COVID-19, các giao dịch hiện đã chững lại ở mức thấp hơn nhiều so với trước COVID-19.

Theo dữ liệu mới nhất từ công ty nghiên cứu thị trường Moody's, tổng giá trị các thương vụ trên thị trường bất động sản Mỹ tính đến quý III/2025 chỉ tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, số liệu tháng Chín lại cho thấy những xu hướng đáng chú ý: dòng tiền đang chảy vào các tài sản chất lượng cao, bất ổn kinh tế ảnh hưởng nặng nề đến ngành khách sạn, cùng sự quan tâm ngày càng tăng đối với hai lĩnh vực vốn gặp nhiều khó khăn là văn phòng và bán lẻ.

Xu hướng dịch chuyển vào các tài sản chất lượng cao được thể hiện rõ khi quy mô giao dịch trung bình trong tháng 9/2025 tăng lên 12,7 triệu USD, cao hơn mức 11,2 triệu USD của hai năm trước. Trong số 50 thương vụ lớn nhất, 29 thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Số lượng các thương vụ trị giá trên 100 triệu USD trong quý III/2025 cũng tăng 35% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi số lượng các giao dịch nhỏ hơn không thay đổi hay giảm đi.

Ông Kevin Fagan, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu thị trường vốn CRE tại Moody's cho biết đà phục hồi của bất động sản thương mại tại Mỹ đã chững lại trong năm 2025 do những bất ổn kinh tế, sau giai đoạn tăng trưởng đáng kể về khối lượng giao dịch nhờ các đợt tăng lãi suất đầu tiên của Fed vào giai đoạn 2022-2023. Nhưng giới đầu tư, bao gồm cả các quỹ đầu tư quốc gia, vẫn cảm thấy chắc chắn hơn khi "rót tiền" vào những bất động sản chất lượng cao.

Loại tài sản duy nhất ghi nhận sự sụt giảm đáng kể trong tháng trước là ngành khách sạn, với giá trị giao dịch trong tháng Chín giảm tới 30% so với cùng kỳ năm 2024. Theo ông Fagan, điều này có thể do sự sụt giảm trong hoạt động du lịch quốc tế và các công ty đang thắt chặt chi tiêu cho những chuyến đi công tác.

Ngược lại, lĩnh vực văn phòng lại ghi nhận những cải thiện bất ngờ. Vào tháng Chín, Apple đã chi 365 triệu USD cho một tòa văn phòng ở California, trong khi “ông lớn” ngành chip Nvidia cũng chi 83 triệu USD cho một tòa nhà văn phòng khác. Đáng chú ý, tập đoàn bảo hiểm Metlife đã mua được một bất động sản văn phòng với mức chiết khấu lên tới 39%. 

Một "ngôi sao" khác trong tháng 9/2025 là lĩnh vực bán lẻ ngoài trời. Các nhà đầu tư lớn như Nuveen, Tanger, và InvenTrust Properties đã cùng nhau đổ gần 500 triệu USD vào các bất động sản bán lẻ, chủ yếu là những trung tâm thương mại có nhà hàng. Đây được xem là một sự đặt cược lớn vào sức mua của người tiêu dùng trong bối cảnh niềm tin đang suy giảm.

Ông Chad Phillips, người đứng đầu bộ phận bất động sản toàn cầu của Nuveen, cho biết công ty này đã tập trung mạnh vào phân khúc này trong hai năm qua. Theo ông, đây là một kênh đầu tư có khả năng phục hồi cao, mang lại lợi nhuận tốt và có giá mua thấp hơn nhiều so với chi phí xây mới, tạo ra những cơ hội sinh lời hấp dẫn.