Thị trường nhà ở Tp.Hồ Chí Minh - Bài 1: Bấp bênh rình rập

Thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh phát triển mạnh và sôi động nhất cả nước trước tốc độ đô thị hoá nhanh cùng nhu cầu nhà ở tăng cao.

Đây cũng là yếu tố khiến thị trường nhà ở (căn hộ, nhà phố) có nhiều tiềm năng, hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, do chưa phát triển ổn định cùng những hạn chế về chính sách, tín dụng... thị trường này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro và bấp bênh rình rập.

Bài 1: Chưa phát triển ổn định

Thị trường nhà ở tại Tp.Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2019 được ghi nhận khá ảm đạm, nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền tung ra thị trường rất ít ỏi.

Theo các chuyên gia bất động sản, thực tế trên thể hiện phần nào thị trường nhà ở phát triển chưa ổn định tại thành phố, đồng thời kỳ vọng những diễn biến tích cực hơn trong thời gian còn lại của năm 2019.

* Nguồn cung sụt giảm

Đánh giá về thị trường bất động sản Tp.Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2019, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (Horea) cho rằng, nhờ những tháo gỡ của Chính phủ và Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản đã phục hồi và tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, hiện thị trường phát triển chưa ổn định với nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Theo ghi nhận của Horea, trong 6 tháng qua, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích hơn 2,2 ha gồm 924 căn hộ, giảm 16 dự án (khoảng 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (khoảng 82,2%). 

Trong 6 tháng cũng chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (29,4%), giảm 2.336 căn (24,2%) so với cùng kỳ năm trước; trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn).

Dưới góc độ nghiên cứu thị trường, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Cấp cao, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, Công ty CBRE Việt Nam cho biết, do vấn đề chậm cấp phép từ năm ngoái, lượng căn chào bán mới trong quý 2/2019 giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

Tổng cộng có 4.124 căn hộ được chào bán từ 10 dự án trong quý 2/2019, giảm 7% theo quý và 34% theo năm.

Trong quý 2/2019, chỉ có hai dự án chào bán đợt một là The Marq, Quận 1 và The Signial (một dự án trung cấp sở hữu có thời hạn tại quận 7); còn lại 8 dự án là mở bán ở giai đoạn tiếp theo. Các dự án mở bán trong quý được thị trường đón nhận tốt với tỷ lệ bán cao, trên 80%, mặc dù giá đã tăng 5% đến 10% so với đợt trước.

Phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 56% tổng nguồn cung chào bán trong quý 2, theo sau là phân khúc cao cấp với 40%.

Cùng đó, duy nhất một dự án hạng sang được chào bán là The Marq với 180 căn hộ có mức giá khoảng 7.000 USD/m2; không có dự án mới trong phân khúc bình dân.

Theo bà Dung, thanh khoản tốt do nguồn cung giảm. Hàng tồn kho được tiêu thụ dần với mức trung bình là 2.000 căn hộ/năm trong ba năm vừa qua. Lượng hàng tồn kho hiện tại còn khoảng 15.000 căn, chiếm 5% tổng nguồn cung tích lũy từ năm 1999. Các sản phẩm còn lại chủ yếu từ dự án cũ có sản phẩm kém hơn (diện tích căn hộ lớn, thiết kế và mặt bằng căn hộ không tốt).

* Kỳ vọng cuối năm

Tuy thị trường nhà ở nửa đầu năm 2019 khá ảm đạm nhưng được kỳ vọng sẽ khởi sắc vào những tháng cuối năm 2019 với những dự án quy mô lớn chuẩn bị tung ra thị trường thời gian tới.

Theo các chuyên gia của CBRE Việt Nam, trong hai quý cuối năm, thị trường kỳ vọng đón nhận một lượng nguồn cung lớn từ phía Đông thành phố, dẫn đầu bởi Vinhomes Grandpark tại quận 9 với hơn 10.000 căn và 5 dự án mới tại quận 2.

Các khu vực khác cũng hoạt động tích cực hơn như: khu phía Tây với dự án AIO City, Akari City và D-Homme; phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và dự án mới là Lovera Vista. Ngoài ra, thị trường sẽ có thêm hơn 23.000 căn hộ vào nửa cuối năm 2019.

Phân tích cụ thể hơn về nhu cầu thị trường nhà ở Tp.Hồ Chí Minh, ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, Tp.Hồ Chí Minh là cửa ngõ, trung tâm thương mại lớn nên phản ảnh tốc độ tăng trưởng lên thị trường nhà ở sôi động.

Đây là thời cơ chín muồi cho các dự án nhà ở với xu hướng di dân vào thành phố mạnh mẽ và tỷ lệ đô thị hóa thấp, quy mô hộ gia đình tương đối cao. Đặc biệt, thiếu sản phẩm nhà ở chất lượng.

Từ trước đến nay, chủ yếu nguồn cung của thị trường nằm ở phân khúc hạng C. Người mua trong phân khúc này chủ yếu là có nhu cầu ở thực. Ở Việt Nam, đối tượng khách hàng này không chịu quá nhiều rủi ro từ việc vay mượn. Vì vậy, khả năng bong bóng bất động sản khá thấp.

Tuy phân khúc căn hộ hạng C đã và đang thống lĩnh thị trường, nhưng giờ đây ngày càng có nhiều các dự án căn hộ hạng B và A mở bán. Những căn hộ hạng A có xu hướng nằm gần trung tâm thành phố và được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế.

Về giá bán, theo CBRE, trong ba năm qua, mức giá sơ cấp trên toàn thị trường đã tăng trung bình 7% mỗi năm. Trong giai đoạn 2020 và 2021, tốc độ tăng giá trên thị trường sơ cấp dự kiến trung bình là 5-10% theo năm. Phân khúc trung cấp sẽ tăng chậm hơn vì có nguồn cung lớn ở các khu vực phía Đông, Tây và Nam.

Đáng lưu ý, phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10% theo năm do khan hiếm nguồn cung cũng như chất lượng dự án ngày càng tốt hơn. So với phân khúc hạng sang, phân khúc cao cấp sẽ có mức tăng thấp hơn là 6% theo năm vì sản phẩm tốt nhưng vị trí xa trung tâm hơn. Phân khúc bình dân sẽ tăng không nhiều và duy trì mức tăng 3% theo năm.

Bài 2: Tháo gỡ khó khăn, khơi thông thị trường