Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh tiếp tục phục hồi nguồn cung

Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực đô thị vệ tinh, phản ánh xu hướng dịch chuyển phát triển ra ngoài khu vực trung tâm trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế. Đây là thông tin đáng chú ý trong báo cáo Tiêu điểm thị trường Bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý II/2026 được Công ty CBRE Việt Nam công bố ngày 7/7.

Gia tăng nguồn cung căn hộ

Theo CBRE Việt Nam, đối với phân khúc căn hộ, khu vực Bình Dương cũ tiếp tục giữ vai trò là nguồn cung chủ lực khi đóng góp gần 80% lượng sản phẩm mới ra thị trường. Sự bổ sung nguồn cung quy mô lớn từ Bình Dương cũ đã giúp cơ cấu sản phẩm trên toàn thị trường trở nên đa dạng và dễ tiếp cận hơn, với hơn một nửa nguồn cung mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, lợi thế này đang dần thu hẹp khi mặt bằng giá tại khu vực Bình Dương tiếp tục tăng. Đáng chú ý, khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại khu vực Bình Dương trong quý II thuộc phân khúc cao cấp, cho thấy quá trình nâng hạng sản phẩm đang diễn ra mạnh mẽ và làm giảm dần tỷ trọng nhà ở có giá vừa túi tiền trên thị trường.

Giá bán sơ cấp trung bình trên thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh trong quý II/2026 đã đạt khoảng 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng này tiếp tục được thúc đẩy bởi nguồn cung mới hạn chế tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ, nơi các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vào quý II/2026 trung bình đạt 90%, trong đó tỉ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 73%.

Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và thanh khoản thị trường thứ cấp chậm lại, giá căn hộ thứ cấp tại TP. Hồ Chí Minh đạt 62 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng nhẹ 2% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE, so với quý II/2026, mức tăng giá của thị trường thứ cấp đã chậm lại đáng kể, nhiều khu vực chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ.         

Triển vọng nguồn cung trong nửa cuối năm được đánh giá khả quan hơn khi nhiều dự án đang hoàn tất các thủ tục pháp lý và chuẩn bị mở bán. Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ, nguồn cung mới căn hộ cả năm 2026 dự kiến tăng gấp ba so với năm trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu tại khu Nam với khoảng 50% thị phần, trong khi khu Đông đóng góp khoảng 30%. Đây đều là những khu vực đang được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng giao thông, sự hình thành các đô thị quy mô lớn và quá trình mở rộng không gian phát triển của thành phố.

Trên phạm vi toàn TP. Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt khoảng 45.000 căn trong năm 2026; trong đó khu vực Bình Dương cũ được kỳ vọng đóng góp 50% tổng nguồn cung toàn thị trường, tiếp tục giữ vai trò là khu vực bổ sung nguồn cung chủ lực nhờ quỹ đất lớn và mức giá cạnh tranh hơn so với khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ.

Nhà ở liền thổ sôi động trở lại

Nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại TP. Hồ Chí Minh, sau quý I/2026 tương đối yên ắng về nguồn cung mới, thị trường đã sôi động trở lại trong quý II/2026 với 1.934 sản phẩm nhà liền thổ được giới thiệu ra thị trường, toàn bộ đến từ một dự án đại đô thị quy mô lớn tại khu vực Hóc Môn. Nguồn cung mới có giá bán thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung của các dự án hiện hữu (127 triệu đồng/m2 đất) đã góp phần điều chỉnh mặt bằng giá sơ cấp trên thị trường. Theo đó, giá bán nhà liền thổ trung bình đạt khoảng 216 triệu đồng/m2 đất, giảm 3% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm 2025.

Theo CBRE, tính đến cuối quý II/2026, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40% nhờ lượng giao dịch đến từ cả nguồn cung mới và các sản phẩm tồn kho của những dự án mở bán trước. Trong bối cảnh lãi suất cao và nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư đẩy mạnh các hoạt động bán hàng, marketing dự án và đa đạng hóa và kéo giãn chính sách thanh toán nhằm tăng tính cạnh tranh cho dự án.

Trong giai đoạn tới, nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục được nâng cao khi hàng loạt dự án đô thị quy mô lớn chuẩn bị được triển khai tại khu Nam và khu Đông TP.Hồ Chí Minh. Đây là hai khu vực đang được hưởng lợi mạnh từ quá trình hoàn thiện hạ tầng giao thông và mở rộng không gian đô thị, đồng thời sở hữu quỹ đất phát triển lớn hơn đáng kể so với khu vực trung tâm.

Theo nghiên cứu của CBRE, năm 2026, nguồn cung nhà liền thổ mới dự kiến đạt khoảng 6.000 căn và tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong các năm tiếp theo, với kỳ vọng vượt mốc 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Điều này sẽ giúp thị trường dần cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, đồng thời mở ra nhiều cơ hội hơn cho cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, cho biết: Mặc dù thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng nhất định trước các yếu tố kinh tế vĩ mô như áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất ở mức cao và những biến động của kinh tế toàn cầu.

“Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh đó, thị trường tiếp tục xu hướng sàng lọc mạnh hơn, khi các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ sẽ là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất”, bà Dương Thuỳ Dung phân tích thêm.

Trong thời gian tới, các dự án mang tính chiến lược quốc gia như đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành cùng hệ thống vành đai và các tuyến cao tốc liên vùng tiếp tục được thúc đẩy triển khai. Sự phát triển đồng bộ của mạng lưới hạ tầng giao thông đang từng bước mở rộng không gian đô thị, gia tăng khả năng kết nối giữa trung tâm TP. Hồ Chí Minnh với các đô thị vệ tinh, đồng thời tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các công trình hạ tầng trọng điểm.