Thiết lập khuôn khổ pháp lý đồng bộ, minh bạch về đất đai, nhà ở

Chiều 8/10, Đoàn Đại biểu Quốc hội Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức Hội nghị lấy ý kiến với các Dự án luật gồm Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi), chuẩn bị trình xin ý kiến tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI.

Các đại biểu nhất trí cho rằng, lĩnh vực đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản rất quan trọng, có tác động rất lớn đến cuộc sống người dân, doanh nghiệp và xã hội cũng như sự ổn định và phát triển của nền kinh tế quốc gia. Vì vậy, việc sửa đổi các luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, đảm bảo thiết lập một khuôn khổ pháp lý đồng bộ, minh bạch, khả thi và ổn định để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của của người dân và doanh nghiệp và vừa phát triển thị trường bất động sản lành mạnh đóng góp cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Đặc biệt quan tâm đến quy định về chứng thực trong các giao dịch liên quan đến đất được quy định trong Dự thảo Luật đất đai, nhiều đại biểu đề nghị giữ lại các quy định bắt buộc công chứng trong các giao dịch liên quan đến đất đai như pháp luật hiện hành để phù hợp với thực tế cuộc sống và bảo vệ cho các đối tượng yếu thế trong các giao dịch.

Bà Trần Thị Thu Hà, Khoa Luật kinh tế, Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, không thể lấy cơ sở dữ liệu về đất đai làm yếu tố thay thế công chứng, vì hệ thống lưu trữ thông tin về ranh giới, diện tích, quy hoạch và lịch sử biến động kỹ thuật không thể tự thẩm tra năng lực hành vi dân sự của chủ thể giao dịch; đồng thời ẩn chứa nguy cơ cho các đối tượng yếu thế trong xã hội khi tham gia giao dịch liên quan đến đất đai khi không thể thẩm định đầu vào cũng như tư cách pháp lý, năng lực hành vi của các bên giao dịch.

Thêm vào đó, theo bà Trần Thị Thu Hà, đứng về mặt kinh tế, rất cần quan tâm đến yếu tố chi phí đầu vào và chi phí xử lý sự cố, hậu quả. Nếu chỉ giữ lại một trong 8 trường hợp theo luật cũ phải bắt buộc công chứng mà bùng nổ phát sinh các tranh chấp thì sẽ rất phức tạp, tốn kém chi phí xã hội. Vì thế, có thể phân chia các trường hợp theo các nhóm rủi ro cao thì bắt buộc phải công chứng; nhóm rủi ro thấp, đơn giản thì cho phép lựa chọn và nhóm chuyển đổi số theo lộ trình.

Cùng quan điểm, bà Lê Thị Hiền, Hội Công chứng Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, cần đồng bộ nội dung này của Luật Đất đai với Luật Nhà ở để thống nhất về pháp luật và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản của người dân và các tổ chức; kiến nghị giữ lại nội dung của Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai, đồng thời mở rộng tất cả các giao dịch sang các đối tượng là các tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản luôn, để tạo thành một cơ sở dữ liệu đúng, đủ, sạch, sống dùng chung cho tất cả các giao dịch liên quan.

Góp ý vào các Dự thảo Luật, ông Phạm Ngọc Thuận, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex đề nghị quy định thời điểm xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất là thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (thay vì thời điểm có quyết định giao đất/cho thuê đất), giúp khắc phục tình trạng dự án kéo dài nhiều năm làm biến động giá đất, gây rủi ro tài chính cho doanh nghiệp; đề nghị xác định giá đất của quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) tại thời điểm ký hợp đồng BT, thay vì thời điểm giao đất thực địa, nhằm đảm bảo tính cân bằng và tương xứng với tổng mức đầu tư dự án BT đã được phê duyệt.

Từ thực tiễn, ông Phạm Ngọc Thuận đề nghị bãi bỏ Văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước về lãi suất ưu đãi (hiện là 7%/năm), vì có hiệu lực quá ngắn (6 tháng điều chỉnh 1 lần) đang là rào cản doanh nghiệp và người mua không thể tiếp cận, giải ngân được dòng vốn ưu đãi trong thực hiện dự án nhà ở xã hội; đồng thời đề nghị bổ sung chế độ ưu đãi cho các nhà đầu tư nhà dưỡng lão.

Cũng quan tâm đến các quy định về nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị bổ sung cơ chế, chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” và giao cho UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể về mức ưu đãi đối với loại hình này theo điều kiện cụ thể của mỗi địa phương. Bởi theo ông Lê Hoàng Châu, rất nhiều cán bộ, công chức, viên chức, người lao động hiện nay không đủ khả năng tài chính để mua nhà thương mại nhưng lại vượt quá tiêu chí để được áp dụng nhà ở xã hội...

Các đại biểu cũng tập trung góp ý vào các điều luật liên quan đến quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; đề xuất quy định về thời hạn sở hữu bất động sản theo hướng "bất động sản có thời hạn sử dụng"; miễn thuế cho nhà lưu trú công nhân; quy định về đặt cọc và thời hạn cho thuê nhà ở; quy định về công tác xây dựng dữ liệu đất đai, nhà ở…