Thước đo chính sách từ ba bộ luật - Bài cuối: Hành lang pháp lý loại bớt “rào cản”

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là bộ 3 luật sửa đổi đã được Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV thông qua. Đây là những bộ luật khung có nhiều đổi mới với sức ảnh hưởng, tác động lớn và trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn kéo dài trong những năm vừa qua, cả ba bộ luật này càng được người dân, doanh nghiệp và cả xã hội mong chờ với kỳ vọng sẽ sớm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, phát huy nguồn lực từ đất đai, tăng cung nhà ở xã hội, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch.

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI):

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI). Ảnh: BNEWS phát

Với việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thủ tục thực hiện các dự án đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nhà ở, sẽ được cải thiện thuận lợi hơn. Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, đây là một điểm mới quan trọng.

Luật Đất đai 2024 có nhiều chế định mới theo hướng mở cửa thị trường. Chẳng hạn, Luật đã xác định rõ hơn người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà. Hay trong lĩnh vực đất nông nghiệp, trước đây chỉ có người sử dụng đất nông nghiệp mới được chuyển quyền sử dụng đất lúa. Nhưng theo Luật Đất đai mới, những người không sản xuất nông nghiệp hay tổ chức kinh tế có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nếu được ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt góp phần thúc đẩy nông nghiệp theo hướng hiện đại.

Nhìn chung, Luật Đất đai 2024 đang tập trung giải quyết những vấn đề vướng mắc trong giai đoạn vừa qua, được kỳ vọng  đi vào cuộc sống thuận lợi hơn và đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Với nhiều điểm mới kỳ vọng tác động thị trường như vậy nên việc triển khai thực hiện các luật này rất quan trọng. Theo kế hoạch, Chính phủ sẽ ban hành 9 nghị định hướng dẫn. Trách nhiệm của cơ quan soạn thảo là các nghị định này được ban hành đúng thời hạn, đúng tinh thần của Luật. Hơn thế nữa, cũng cần đảm bảo tính đồng bộ khi hoàn thiện hệ thống pháp luật sau này, bởi Luật Đất đai liên quan đến hầu hết các ngành, lĩnh vực.

Bên cạnh đó, việc tuyên truyền, giới thiệu, phổ biến Luật Đất đai (sửa đổi) đến với người dân và doanh nghiệp là một nhiệm vụ khó và quan trọng. Luật Đất đai mới cũng cần phải giải quyết những vấn đề lớn về định giá đất, tài chính về đất đai.

Ông Phạm Hồng Điệp - Chủ tịch HĐQT Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền (Hải Phòng): 

Trước khi Luật Nhà ở 2023 được thông qua, chủ đầu tư các dự án nhà xã hội hiện nay đa số không có lãi, thậm chí là lỗ do kéo dài thời gian về mặt thủ tục. Các quy định theo luật cũ lệ thuộc quá nhiều vào yếu tố nhà nước, không mang tính chất thị trường. Ví dụ, người lao động muốn mua nhà ở xã hội cần phải chuẩn bị rất nhiều thủ tục xác nhận của doanh nghiệp rồi địa phương. Bên cạnh đó, quy định về số người tương đương với số mét vuông theo luật cũ cũng gây khó khăn cho chủ đầu tư...

Nhưng một tín hiệu đáng mừng là Luật Nhà ở 2023 sẽ khắc phục được phần lớn các điểm bất cập trên như trong khu công nghiệp sẽ có nhà ở lưu trú cho công nhân; cho phép doanh nghiệp được mua hoặc thuê nhà cho công nhân ở... Điều này hoàn toàn phù hợp với định hướng phát triển nhà ở xã hội nói chung cũng như việc thu hút người lao động của thành phố Hải Phòng nói riêng hiện nay.

Ông Phạm Hồng Điệp - Chủ tịch HĐQT Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền (Hải Phòng). Ảnh: Thu Hằng/BNEWS/TTXVN

Ngoài ra, quy định tạo cơ sở pháp lý cho Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội cũng là một điểm nhấn của Luật Nhà ở mới. Tuy nhiên, nếu tổ chức công đoàn tham gia vào đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ có sự mâu thuẫn với Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư. Bởi Công đoàn là tổ chức chính trị - xã hội đại diện cho quyền lợi của người lao động, chăm lo đời sống vật chất, tinh thần của người lao động. Cụ thể, Luật Doanh nghiệp và Luât Đầu tư quy định doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh mới được tham gia đầu tư. Theo đó, vẫn cần có những văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.

Chuyên gia pháp lý bất động sản – Luật sư Phạm Thanh Tuấn:

Với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tại Khoản 6 của Điều 31 quy định: "Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở".

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phép chủ đầu tư phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã và các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Với chủ đầu tư, phạm vi khu vực giới hạn không được phân lô bán nền chặt chẽ hơn so với quy định cũ, tức là chỉ từ đô thị loại IV trở xuống hoặc khu vực nông thôn mới được phép phân lô bán nền. Như vậy, quy định mới chỉ thắt chặt thêm hoạt động phân lô bán nền của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không ảnh hưởng đến việc tách thửa của cá nhân. Tuy nhiên, hiện nay trên các mạng xã hội và một số trang xã hội vẫn có những thông tin hiểu chưa đúng về việc phân lô bán nền, dễ gây “sốt ảo”.

Chuyên gia pháp lý bất động sản – Luật sư Phạm Thanh Tuấn. Ảnh: Thu Hằng

Đầu tiên, cần làm rõ "phân lô bán nền" là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản. Thay vì việc xây dựng nhà ở, chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân khác để tự xây dựng nhà ở (việc phân lô bán nền của chủ đầu tư).

Hiện "tách thửa" cũng được gọi với cụm từ "phân lô" của các hộ gia đình cá nhân. Tách thửa đất của các cá nhân theo quy định của Luật Đất đai là một chính sách giúp người dân đang có đất có thể để lại thừa kế, tặng cho nhiều người thân, con cháu hay thậm chí chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất vì nhu cầu tài chính của gia đình...

Luật Kinh doanh bất động sản chỉ áp dụng với việc phân lô bán nền của chủ đầu tư. Việc tách thửa đất hoặc phân lô của cá nhân sẽ không áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản mà theo Luật Đất đai.