Tích hợp quy hoạch phát triển đô thị theo mô hình giao thông công cộng

Nội dung được các chuyên gia nêu ra tại Hội thảo tích hợp quy hoạch để phát triển đô thị theo mô hình TOD tại Tp. Hồ Chí Minh, do Liên hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Tp. Hồ Chí Minh cùng Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố tổ chức sáng 5/7.

Theo Phó Giáo sư - Tiến sĩ Hồ Quốc Chinh, Đại học Sydney (Australia), thực hiện mô hình TOD ở Tp. Hồ Chí Minh rất khó. Thành phố cần phát triển “mục tiêu” trước khi thí điểm làm TOD bởi gặp trở ngại lớn hơn so với các nước phát triển. Trở ngại đó là Tp. Hồ Chí Minh triển khai TOD khi tuyến đã hình thành trước (nhà ga, tuyến metro đã định trước), giá đất tăng lên do đầu tư metro. Mô hình TOD cũng tạo áp lực tài chính trong xây thêm ga mới và phát triển vùng lân cận ga.

Nêu vấn đề thí điểm TOD cần có bộ tiêu chí, Tiến sĩ Hồ Quốc Chinh đề xuất đặt tiêu chí đánh giá tập trung vào giao thông dọc tuyến và các cặp điểm đầu - cuối. Tp. Hồ Chí Minh có thể phát triển cơ sở hạ tầng quanh ga giúp tăng độ tiếp cận và quay vòng vốn để tái đầu tư. Đó là phát triển khu vực các nhà ga Bến Thành, Tao Đàn, Dân Chủ, Văn Thánh của các tuyến metro thành các khối văn phòng tập trung; quy hoạch các ga ngoại ô thành những khu dân cư mật độ cao (nhà chung cư cao tầng).

“Tp. Hồ Chí Minh đang gánh một trọng trách nặng trong việc làm thí điểm mô hình TOD, thực hiện thành công sẽ thay đổi bộ mặt của cả nước trong quy hoạch. Do đó, Thành phố cần cân nhắc kĩ khi chọn mục tiêu, chọn điểm làm thí điểm TOD, chọn chuyên gia hỗ trợ”, ông Chinh khuyến nghị.

Cùng kiến nghị trên, bà Dương Nguyệt Thanh, Công ty TNHH Arup Vietnam đề xuất cần một chiến lược tổng thể định hướng và tối ưu hóa giá trị phát triển. Chiến lược đó là xây dựng dữ liệu nguồn lực đất đai dọc các tuyến metro; xây dựng khung tiêu chí lựa chọn mô hình TOD phù hợp bối cảnh và tiềm năng từng khu vực; tối ưu hóa quy hoạch trên mạng lưới; định lượng giá trị phát triển; quy tắc và cơ chế đầu tư.

Tại hội thảo, các chuyên gia cũng đặt vấn đề tổ chức không gian trong khu vực TOD; khuyến nghị áp dụng thí điểm và hoàn thiện khung pháp lý các chính như tái điều chỉnh đất, bán quyền phát triển không gian - do diện tích sàn xây dựng tăng thêm - thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm khi hệ số sử dụng đất tăng thêm.

Chuyên gia cũng đề xuất xây dựng phương pháp xác định hệ số sử dụng đất tăng thêm của các khu đất trong khu vực TOD; cách xác định giá trị đất tăng thêm do có nhà ga metro, do khả năng tiếp cận được cải thiện và hệ số sử dụng đất tăng thêm…