Triển vọng nào cho thị trường nhà ở Hàn Quốc trong năm 2022?

Lý do chủ yếu vẫn là tác động ảnh hưởng từ các quy định về cho vay thế chấp bị thắt chặt, thuế bất động sản cao đối với chủ sở hữu nhiều ngôi nhà đắt tiền, thêm hai đợt tăng lãi suất cơ bản và lo ngại về bong bóng thị trường. 

Ngoài ra, vấn đề trên cũng sẽ chịu tác động từ cuộc bầu cử tổng thống (dự kiến diễn ra vào ngày 9/3 tới) với cam kết của các ứng cử viên sáng giá sẽ sửa đổi các chính sách thuế cũng như các chính sách thị trường đã bị chính trị hóa nhiều, đặc biệt là việc hỗ trợ cho những người thuê nhà kiểu "Jeonse" (một hệ thống cho thuê nhà duy nhất có ở Hàn Quốc mà người thuê nhà phải trả một khoản tiền đặt cọc một lần thay vì trả tiền thuê nhà hàng tháng).

Bên cạnh đó, hiện cũng có những ý kiến trái chiều về việc liệu sự giảm tốc tăng giá nhà ở gần đây liệu chỉ là một khoảng thời gian "tạm lắng" ngắn ngủi trước khi tiếp tục xu hướng tăng kéo dài nhiều năm. Một số ý kiến cho rằng thị trường nhà ở của Hàn Quốc đã đạt đỉnh. Bằng chứng là khối lượng giao dịch giảm mạnh và liên tục trong tháng qua với việc giá trị nhà ở tại các khu vực quan trọng của Seoul giảm đáng kể. Một số người khác thì cho rằng giá nhà ở sẽ lấy lại đà tăng bởi vấn đề thiếu hụt nguồn cung sẽ không được giải quyết trong vài năm tới.

Chính phủ Hàn Quốc đang tìm cách tăng nguồn cung nhà ở tại các thành phố vệ tinh mới gần thủ đô Seoul. Tuy nhiên, việc xây dựng các thành phố vệ tinh này sẽ mất nhiều năm. Tâm lý thị trường cũng cho thấy có nhiều khả năng vẫn còn biến động trong thời gian chờ đợi, chủ yếu bị tác động bởi các kế hoạch cải tạo và tái phát triển của nhà nước vốn hầu như luôn khiến giá đất và giá căn hộ ở những khu vực bị ảnh hưởng tăng vọt.

Mặc dù vậy, Hàn Quốc hiện đối mặt với một loạt vấn đề, ví dụ như sự phân cực trong thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục là điều không thể tránh khỏi. Lý do đơn giản là bởi một bộ phận đáng kể người dân Hàn Quốc vẫn coi bất động sản là một trong những công cụ chính để gia tăng tài sản trong bối cảnh chi phí đi vay giảm do đại dịch COVID-19.

Báo cáo của Ngân hàng trung ương Hàn Quốc (BoK) về Chỉ số Lỗ hổng Tài chính (FVI), công bố ngày 30/12/2021 cho thấy mức độ mất cân bằng tài chính của Hàn Quốc trong quý III/2021 là 56,4. FVI càng cao sẽ tác động càng lớn đến nền kinh tế quốc gia nếu xảy ra khủng hoảng trong tương lai. FVI trong quý III/2021 giảm nhẹ so với quý II/2021 (với 59,2) song cũng đã vượt quá mức trung bình dài hạn (là 31,3) kể từ năm 2010. Do đó, sự mất cân bằng tài chính tích lũy của Hàn Quốc đã nổi lên như một yếu tố chính sẽ cản trở tăng trưởng của nền kinh tế nước này trong tương lai. 

Ngoài ra, chỉ số FVI trong lĩnh vực bất động sản của Hàn Quốc là 100, mức cao nhất kể từ năm 1996 (thời điểm số liệu thống kê bắt đầu được tổng hợp) đồng thời tăng 2,77 điểm so với một quý trước đó (97,23). Chỉ số này cũng cho biết giá bất động sản đã tăng bao nhiêu so với tốc độ tăng của Tổng sản phẩm quốc nội (GDP), với giá trị thấp nhất được đặt là 0 và giá trị cao nhất là 100. Càng gần mốc 100, bong bóng bất động sản càng lớn.

Điều này trái ngược với thực tế là chỉ số FVI trong lĩnh vực trái phiếu và cổ phiếu đã giảm xuống lần lượt là 60,7 và 50,7 so với một quý trước đó. Nói cách khác, sự mất cân bằng tài chính đã tích tụ xung quanh thị trường bất động sản vốn phát triển quá nóng. Một quan chức của BoK cho biết thêm rằng chỉ số dễ bị tổn thương tài chính giảm nhẹ trong nửa cuối năm nay nhờ tăng cường quản lý nợ hộ gia đình và nâng lãi suất cơ bản song vẫn ở mức cao hơn những năm trước. Sự mất cân bằng tài chính ngày càng sâu sắc do giá bất động sản tăng và nợ hộ gia đình tăng vọt.

Kwon Dae-jung, Giáo sư nghiên cứu về bất động sản tại Đại học Myongji (Hàn Quốc), cho biết: "Thị trường đang tạm nghỉ sau nhiều năm tăng giá". Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là liệu sau những tuần điều chỉnh giá và khối lượng giao dịch sụt giảm có tạo ra sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý nhà đầu tư hay không vẫn cần được xem xét bởi chỉ với một số biến giá chính sẽ rất khó phù hợp để có kết quả rõ ràng. Ông nói thêm: "Tất cả là do kỳ vọng của thị trường. Thắt chặt quy định và chính sách tiền tệ cũng như đánh thuế nặng hơn đối với việc sở hữu nhà, chắc chắn sẽ ngăn cản tâm lý nhà đầu tư ở một mức độ nào đó. Nhưng liệu những yếu tố đó có đủ mạnh để ngăn chặn và duy trì giá nhà ở giảm là một vấn đề hoàn toàn khác".

Trong khi đó, Giáo sư chuyên nghiên cứu về địa ốc Lee Young-soo của Đại học Kỹ thuật số Seoul (SDU) cho rằng sự ổn định thị trường nhà ở của Hàn Quốc sẽ tiếp tục được duy trì trong thời gian tới.

Vấn đề tăng giá nhà ở của Hàn Quốc đã có chiều hướng chậm lại kể từ tháng 12/2021 do tác động ảnh hưởng từ việc tăng lãi suất cơ bản của BoK cũng như các quy định cho vay nghiêm ngặt hơn. Tuy nhiên, những người tham gia thị trường này vẫn kỳ vọng giá trị bất động sản ở Hàn Quốc trong tương lai sẽ tăng cao.

Chủ sở hữu của những ngôi nhà có giá trị tăng đột biến sẽ không thể bán được do phải chịu thuế lợi tức vốn cao. Giáo sư Lee Young-soo nói thêm: "Trong tất cả các yếu tố được xem xét thì khả năng tăng là rất nhỏ. Tuy nhiên, việc giảm cũng rất mỏng và đây chính là lý do giải thích tại sao thị trường sẽ ít biến động về giá trong thời điểm hiện tại".

Số liệu từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc (MOLIT) cho thấy số lượng nhà ở được giao dịch trên thị trường trong tháng 11/2021 chỉ còn 67.159 căn, giảm 42,5% so với cùng thời điểm của năm 2020 với 116.758 căn. Khu vực Seoul và tỉnh Gyeonggi đã ghi nhận mức giảm so với cùng kỳ năm 2020 là 35,9% xuống còn 26.365 căn, trong khi các khu vực còn lại của đất nước con số này là 47.994 căn, giảm 46,1% so với một năm trước đó.

Sự phân cực trên thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ nét hơn. Phần lớn vẫn là do nhu cầu mua nhà đắt tiền ở Seoul tăng cao hơn và trái ngược với nhu cầu giảm nhanh đối với các khu vực xa trung tâm. Số liệu thống kê của Ngân hàng Kookmin Hàn Quốc (KB) cho thấy 20% giá căn hộ thấp nhất trong nước đạt trung bình 124,9 triệu won (103.600 USD) trong tháng 12/2021, giảm 840.000 won so với một tháng trước đó. Tuy nhiên, giá của nhóm 20% căn hộ hàng đầu trung bình là 1,18 tỷ won, tăng 22,3 triệu won.

Park Won-gap, nhà nghiên cứu bất động sản cấp cao của KB lưu ý: "Giá căn hộ ở Hàn Quốc tăng do thanh khoản rẻ được bơm vào thị trường như một phần của các biện pháp chính sách khẩn cấp. Tuy nhiên, năm nay chúng ta sẽ được chứng kiến mức giá nhà ở tiếp tục có sự tách biệt giữa Seoul và phần còn lại của đất nước"./.