Triển vọng nào cho thị trường nhà ở Hàn Quốc trong năm 2022?
Lý do chủ yếu vẫn là tác động ảnh hưởng từ các quy định về cho vay thế chấp bị thắt chặt, thuế bất động sản cao đối với chủ sở hữu nhiều ngôi nhà đắt tiền, thêm hai đợt tăng lãi suất cơ bản và lo ngại về bong bóng thị trường.
Ngoài ra, vấn đề trên cũng sẽ chịu tác động từ cuộc bầu cử tổng thống (dự kiến diễn ra vào ngày 9/3 tới) với cam kết của các ứng cử viên sáng giá sẽ sửa đổi các chính sách thuế cũng như các chính sách thị trường đã bị chính trị hóa nhiều, đặc biệt là việc hỗ trợ cho những người thuê nhà kiểu "Jeonse" (một hệ thống cho thuê nhà duy nhất có ở Hàn Quốc mà người thuê nhà phải trả một khoản tiền đặt cọc một lần thay vì trả tiền thuê nhà hàng tháng).Bên cạnh đó, hiện cũng có những ý kiến trái chiều về việc liệu sự giảm tốc tăng giá nhà ở gần đây liệu chỉ là một khoảng thời gian "tạm lắng" ngắn ngủi trước khi tiếp tục xu hướng tăng kéo dài nhiều năm. Một số ý kiến cho rằng thị trường nhà ở của Hàn Quốc đã đạt đỉnh. Bằng chứng là khối lượng giao dịch giảm mạnh và liên tục trong tháng qua với việc giá trị nhà ở tại các khu vực quan trọng của Seoul giảm đáng kể. Một số người khác thì cho rằng giá nhà ở sẽ lấy lại đà tăng bởi vấn đề thiếu hụt nguồn cung sẽ không được giải quyết trong vài năm tới.Chính phủ Hàn Quốc đang tìm cách tăng nguồn cung nhà ở tại các thành phố vệ tinh mới gần thủ đô Seoul. Tuy nhiên, việc xây dựng các thành phố vệ tinh này sẽ mất nhiều năm. Tâm lý thị trường cũng cho thấy có nhiều khả năng vẫn còn biến động trong thời gian chờ đợi, chủ yếu bị tác động bởi các kế hoạch cải tạo và tái phát triển của nhà nước vốn hầu như luôn khiến giá đất và giá căn hộ ở những khu vực bị ảnh hưởng tăng vọt.Mặc dù vậy, Hàn Quốc hiện đối mặt với một loạt vấn đề, ví dụ như sự phân cực trong thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục là điều không thể tránh khỏi. Lý do đơn giản là bởi một bộ phận đáng kể người dân Hàn Quốc vẫn coi bất động sản là một trong những công cụ chính để gia tăng tài sản trong bối cảnh chi phí đi vay giảm do đại dịch COVID-19.Báo cáo của Ngân hàng trung ương Hàn Quốc (BoK) về Chỉ số Lỗ hổng Tài chính (FVI), công bố ngày 30/12/2021 cho thấy mức độ mất cân bằng tài chính của Hàn Quốc trong quý III/2021 là 56,4. FVI càng cao sẽ tác động càng lớn đến nền kinh tế quốc gia nếu xảy ra khủng hoảng trong tương lai. FVI trong quý III/2021 giảm nhẹ so với quý II/2021 (với 59,2) song cũng đã vượt quá mức trung bình dài hạn (là 31,3) kể từ năm 2010. Do đó, sự mất cân bằng tài chính tích lũy của Hàn Quốc đã nổi lên như một yếu tố chính sẽ cản trở tăng trưởng của nền kinh tế nước này trong tương lai. Ngoài ra, chỉ số FVI trong lĩnh vực bất động sản của Hàn Quốc là 100, mức cao nhất kể từ năm 1996 (thời điểm số liệu thống kê bắt đầu được tổng hợp) đồng thời tăng 2,77 điểm so với một quý trước đó (97,23). Chỉ số này cũng cho biết giá bất động sản đã tăng bao nhiêu so với tốc độ tăng của Tổng sản phẩm quốc nội (GDP), với giá trị thấp nhất được đặt là 0 và giá trị cao nhất là 100. Càng gần mốc 100, bong bóng bất động sản càng lớn.Điều này trái ngược với thực tế là chỉ số FVI trong lĩnh vực trái phiếu và cổ phiếu đã giảm xuống lần lượt là 60,7 và 50,7 so với một quý trước đó. Nói cách khác, sự mất cân bằng tài chính đã tích tụ xung quanh thị trường bất động sản vốn phát triển quá nóng. Một quan chức của BoK cho biết thêm rằng chỉ số dễ bị tổn thương tài chính giảm nhẹ trong nửa cuối năm nay nhờ tăng cường quản lý nợ hộ gia đình và nâng lãi suất cơ bản song vẫn ở mức cao hơn những năm trước. Sự mất cân bằng tài chính ngày càng sâu sắc do giá bất động sản tăng và nợ hộ gia đình tăng vọt.Kwon Dae-jung, Giáo sư nghiên cứu về bất động sản tại Đại học Myongji (Hàn Quốc), cho biết: "Thị trường đang tạm nghỉ sau nhiều năm tăng giá". Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là liệu sau những tuần điều chỉnh giá và khối lượng giao dịch sụt giảm có tạo ra sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý nhà đầu tư hay không vẫn cần được xem xét bởi chỉ với một số biến giá chính sẽ rất khó phù hợp để có kết quả rõ ràng. Ông nói thêm: "Tất cả là do kỳ vọng của thị trường. Thắt chặt quy định và chính sách tiền tệ cũng như đánh thuế nặng hơn đối với việc sở hữu nhà, chắc chắn sẽ ngăn cản tâm lý nhà đầu tư ở một mức độ nào đó. Nhưng liệu những yếu tố đó có đủ mạnh để ngăn chặn và duy trì giá nhà ở giảm là một vấn đề hoàn toàn khác".Trong khi đó, Giáo sư chuyên nghiên cứu về địa ốc Lee Young-soo của Đại học Kỹ thuật số Seoul (SDU) cho rằng sự ổn định thị trường nhà ở của Hàn Quốc sẽ tiếp tục được duy trì trong thời gian tới.Vấn đề tăng giá nhà ở của Hàn Quốc đã có chiều hướng chậm lại kể từ tháng 12/2021 do tác động ảnh hưởng từ việc tăng lãi suất cơ bản của BoK cũng như các quy định cho vay nghiêm ngặt hơn. Tuy nhiên, những người tham gia thị trường này vẫn kỳ vọng giá trị bất động sản ở Hàn Quốc trong tương lai sẽ tăng cao.Chủ sở hữu của những ngôi nhà có giá trị tăng đột biến sẽ không thể bán được do phải chịu thuế lợi tức vốn cao. Giáo sư Lee Young-soo nói thêm: "Trong tất cả các yếu tố được xem xét thì khả năng tăng là rất nhỏ. Tuy nhiên, việc giảm cũng rất mỏng và đây chính là lý do giải thích tại sao thị trường sẽ ít biến động về giá trong thời điểm hiện tại".
Số liệu từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc (MOLIT) cho thấy số lượng nhà ở được giao dịch trên thị trường trong tháng 11/2021 chỉ còn 67.159 căn, giảm 42,5% so với cùng thời điểm của năm 2020 với 116.758 căn. Khu vực Seoul và tỉnh Gyeonggi đã ghi nhận mức giảm so với cùng kỳ năm 2020 là 35,9% xuống còn 26.365 căn, trong khi các khu vực còn lại của đất nước con số này là 47.994 căn, giảm 46,1% so với một năm trước đó.Sự phân cực trên thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ nét hơn. Phần lớn vẫn là do nhu cầu mua nhà đắt tiền ở Seoul tăng cao hơn và trái ngược với nhu cầu giảm nhanh đối với các khu vực xa trung tâm. Số liệu thống kê của Ngân hàng Kookmin Hàn Quốc (KB) cho thấy 20% giá căn hộ thấp nhất trong nước đạt trung bình 124,9 triệu won (103.600 USD) trong tháng 12/2021, giảm 840.000 won so với một tháng trước đó. Tuy nhiên, giá của nhóm 20% căn hộ hàng đầu trung bình là 1,18 tỷ won, tăng 22,3 triệu won.Park Won-gap, nhà nghiên cứu bất động sản cấp cao của KB lưu ý: "Giá căn hộ ở Hàn Quốc tăng do thanh khoản rẻ được bơm vào thị trường như một phần của các biện pháp chính sách khẩn cấp. Tuy nhiên, năm nay chúng ta sẽ được chứng kiến mức giá nhà ở tiếp tục có sự tách biệt giữa Seoul và phần còn lại của đất nước"./.Tin liên quan
-
Kinh tế Thế giới
Đầu tư FDI vào Hàn Quốc tăng cao nhất từ trước đến nay
15:22' - 10/01/2022
Bộ Thương mại, Công nghiệp và Năng lượng Hàn Quốc cho biết, các cam kết đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào nước này trong năm 2021 tăng 42,3% so với năm trước đó lên mức cao nhất từ trước đến nay.
-
Doanh nghiệp
Tập đoàn SK (Hàn Quốc) xây dựng nhà máy tái chế chất thải nhựa
13:37' - 10/01/2022
Công ty hóa chất SK Geocentric thuộc tập đoàn SK (Hàn Quốc) ngày 10/1 thông báo sẽ hợp tác cùng công ty khởi nghiệp Purecycle của Mỹ, xây dựng một nhà máy tái chế chất thải nhựa ở Hàn Quốc.
-
Chuyển động DN
Các công ty đóng tàu Hàn Quốc nhận lượng đơn đặt hàng lớn nhất trong 8 năm
09:57' - 07/01/2022
Theo số liệu của bộ trên, các công ty đóng tàu trong nước đã giành được các đơn đặt hàng mới với tổng khối lượng 17,44 triệu tấn tổng hợp (CGT), tăng hơn gấp đôi so với 8,23 triệu CGT năm trước đó.
-
Tài chính & Ngân hàng
Hàn Quốc làm gì khi đồng won đối mặt với kịch bản giảm sâu hơn?
09:15' - 07/01/2022
Hàn Quốc sẵn sàng thực hiện các biện pháp cần thiết để ổn định thị trường ngoại hối, giữa bối cảnh đồng tiền của Hàn Quốc đã suy yếu mạnh so với đồng USD trong những tuần gần đây.
Tin cùng chuyên mục
-
Phân tích - Dự báo
Chiến lược “vượt rào cản” của ngành đóng tàu Trung Quốc
06:30'
Bất kể những “cơn gió ngược” gây tác động, vị thế dẫn đầu của ngành đóng tàu Trung Quốc trên thị trường toàn cầu và xu hướng phát triển bền vững của ngành này không dễ dàng bị “hạ gục”.
-
Phân tích - Dự báo
Có dễ "khoá van" nhiên liệu hoá thạch?
05:30'
Chính quyền Tổng thống Mỹ Donald Trump đã thông qua khoản tín dụng 4,7 tỷ USD từ Ngân hàng Xuất Nhập khẩu Mỹ dành cho một dự án khí tự nhiên hóa lỏng (LNG) mới khổng lồ tại Mozambique.
-
Phân tích - Dự báo
Bước ngoặt thuế quan của Mỹ - Bài cuối: “Ngày Giải phóng”
06:30' - 01/04/2025
Quan chức Mỹ gợi ý họ sẽ dựa trên một số biện pháp để áp dụng thuế quan "có đi có lại", bao gồm thuế suất của các quốc gia khác, chính sách thuế và quản lý tiền tệ. Nhưng chưa có biện pháp rõ ràng.
-
Phân tích - Dự báo
Bước ngoặt thuế quan của Mỹ - Bài 1: Ngã ba đường
05:30' - 01/04/2025
Theo bài viết đăng trên tờ Wall Street Journal, chính quyền Tổng thống Donald Trump đang gấp rút xác định các chi tiết cụ thể của chương trình thuế quan mới trước thời hạn ngày 2/4.
-
Phân tích - Dự báo
Những động lực lớn của mối quan hệ giữa châu Âu và Trung Đông
06:30' - 31/03/2025
Tuần trước, Tổng Thư ký Hội đồng Hợp tác vùng Vịnh, Jasem Al-Budaiwi đã thảo luận với Ủy viên của EU phụ trách Địa Trung Hải, Dubravka Suica, về một hội nghị an ninh năng lượng vùng Vịnh-châu Âu
-
Phân tích - Dự báo
Hàn Quốc: Các đảng phái thúc giục tòa án ra phán quyết về vụ luận tội tổng thống
05:30' - 31/03/2025
Tòa án Hiến pháp Hàn Quốc đã kết thúc phiên xét xử luận tội đối với Tổng thống Yoon Suk Yeol ngày 25/2, song đã hơn một tháng trôi qua, tòa vẫn chưa ấn định được ngày công bố phán quyết cuối cùng.
-
Phân tích - Dự báo
Ngành công nghiệp Đức trong vòng xoáy cạnh tranh – Bài cuối: Cần thay đổi tư duy
06:30' - 30/03/2025
Các nhà hoạch định chính sách và lãnh đạo doanh nghiệp Đức đã có nhiều cuộc tư vấn phân tích lý do vì sao nước này mất đi vị thế thống lĩnh và hướng đi tiếp theo cần thực hiện.
-
Phân tích - Dự báo
Ngành công nghiệp Đức trong vòng xoáy cạnh tranh – Bài 1: Sản lượng công nghiệp sụt giảm liên tiếp
05:30' - 30/03/2025
Đức từng là quốc gia dẫn đầu về sản xuất cao cấp. Nhưng trong 5 năm gần đây, quốc gia này đã chứng kiến sản lượng công nghiệp suy giảm liên tục, đe dọa tới 5,5 triệu việc làm và 20% GDP.
-
Phân tích - Dự báo
Các nhà đầu tư thận trọng với thị trường Đông Nam Á
06:30' - 29/03/2025
Các nhà đầu tư đang phản ứng với mức độ bất ổn và rủi ro ngày càng tăng trong nền kinh tế toàn cầu và có xu hướng tạm dừng "rót vốn" vào khu vực Đông Nam Á năng động.