Vì sao gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nhà ở xã hội vẫn chưa giải ngân như kỳ vọng?

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, tháng 3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; trong đó, có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030.

Đây là gói tín dụng do các ngân hàng thương mại tự nguyện tham gia, với lãi suất giảm từ 1,5 - 2% so với thị trường. Tuy nhiên, sau hơn nửa năm triển khai, giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa như kỳ vọng, dường như vẫn “giậm chân tại chỗ”.

Tọa đàm "Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản", do Báo Người Lao Động tổ chức ngày 9/11 ở Tp. Hồ Chí Minh hướng tới mục tiêu làm rõ lý do vì sao gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nhà ở xã hội vẫn chưa giải ngân như kỳ vọng?

Lãi vay chưa hợp lý

Theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh, thực hiện chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh có 6 dự án được UBND thành phố công bố theo danh mục (đợt 1); trong đó, có 1 dự án đã được chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chấp thuận cho vay, tuy nhiên đến nay chủ đầu tư chưa có nhu cầu giải ngân. Đối với 5 dự án còn lại các chủ đầu tư đang trong quá trình làm việc với các ngân hàng thương mại thực hiện gói tín dụng này.

Không chỉ riêng Tp. Hồ Chí Minh, tình hình giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng trên cả nước dường như vẫn đang “giậm chân tại chỗ” sau 8 tháng triển khai. Trong phiên trả lời chất vấn tại Kỳ họp Quốc hội mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, đến nay, chỉ mới có 3 dự án với 105 tỷ đồng ở 3 tỉnh, thành phố được giải ngân.

Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, thời quan qua, việc giải ngân gói tín dụng còn hạn chế do nguồn cung nhà thuộc đối tượng hạn chế. Nhu cầu nhà ở lớn nhưng nhu cầu đi vay để mua nhà lại là vấn đề người dân cân nhắc kĩ lưỡng. Điều kiện cho vay còn những điểm chưa phù hợp.

Là một trong những ngân hàng tham gia gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ông Nguyễn Minh Trí, Thành viên Hội đồng thành viên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) cho biết: bản thân Agribank từ ngày đầu tiên triển khai chương trình đã đăng ký 30.000 tỷ đồng. Lãi suất cho vay có những giai đoạn có thể giảm hơn 2 điểm % so với quy định để hỗ trợ doanh nghiệp và thị trường.

Theo ông  Nguyễn Minh Trí, không có vướng mắc gì trong câu chuyện giải ngân của phía ngân hàng, còn vướng mắc cụ thể theo yêu cầu của từng dự án. Riêng trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh có 2 dự án đang chờ đợi thủ tục để được ngân hàng giải ngân. Hiện ngân hàng giải ngân chưa nhiều, nhưng luôn sẵn sàng và chỉ cần doanh nghiệp có đủ điều kiện pháp lý là giải ngân.

Ngoài vấn đề thiếu nguồn cung, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến gói tín dụng này giải ngân không được nhiều là do có mức lãi suất chưa hợp lý. Cụ thể, lãi suất cho vay cố định trong khoảng thời gian đầu sau đó thả nổi. Điều này không hấp dẫn cả bên chủ đầu tư và người mua nhà, vì không thể duy trì được mức lãi suất 8,2%/năm cố định trong nhiều năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không có tính khả thi cao, vì lãi suất cho người vay mua nhà còn cao. Việc gói tín dụng này chỉ áp dụng được 5 năm là phải chuyển sang lãi suất thương mại sẽ không bảo đảm ưu đãi cho người thu nhập thấp, đối tượng mua nhà ở xã hội.

Ngân hàng, doanh nghiệp đều chờ… pháp lý dự án

Tại Tọa đàm "Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản", do Báo Người Lao Động tổ chức ngày 9/11 ở Tp. Hồ Chí Minh, ông Phạm Văn Dương, Giám đốc Ngân hàng Agribank chi nhánh Bình Triệu (Tp. Hồ Chí Minh) cho biết, hiện ngân hàng đang dư vốn và chuẩn bị sẵn vốn để cho doanh nghiệp vay và sử dụng. Vấn đề là khi cung cấp vốn cho một dự án cũng phải đầy đủ quy định của nhà nước, và đang cùng với doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, sớm giải ngân cho các dự án.

Hiện Agribank đang có một dự án nhà ở xã hội ở Quận 9 cũ (nay là Tp. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh), pháp lý của dự án gần xong, chỉ vướng quyền sử dụng đất là doanh nghiệp đã đền bù, giải tỏa xong. Hiệu quả của dự án được duyệt là 80% nhà ở xã hội và 20% là cho thuê.

Tuy vậy, chủ đầu tư đang kiến nghị điều chỉnh 60% nhà ở xã hội và 20% là cho thuê và 20% còn lại dành cho thương mại. Bởi lẽ, nếu so với tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp bỏ ra đền bù, cộng các chi phí, mà nếu phải dành 80% quỹ đất cho nhà ở xã hội sẽ không hiệu quả và không đầu tư tiếp được. Do vậy, doanh nghiệp vẫn đang chờ Tp. Hồ Chí Minh và Chính phủ trả lời kiến nghị. Đồng thời, doanh nghiệp cũng đang chờ duyệt giá của Sở Xây dựng, từ đó tính chi phí để quyết định vay vốn ngân hàng.

Dưới góc độ của doanh nghiệp nhà ở xã hội, ông Võ Minh Hoàng, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Nhà ở Xã hội Tp. Hồ Chí Minh cho biết, hiện doanh nghiệp không tham gia phát triển nhà ở xã hội hoặc tham gia rất khó tiếp cận nguồn vốn vay.

Theo ông Hoàng, chính sách phát triển nhà ở xã hội đúng đắn nhưng cần có sự đồng hành của Nhà nước với doanh nghiệp. Trong thời gian qua, Nhà nước cũng có nhiều ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội nhưng nhiều doanh nghiệp chưa tiếp cận được. Ngoài khó khăn về vốn, các doanh nghiệp còn gặp khó khăn về quỹ đất.

“Một số doanh nghiệp có đủ tiềm lực tài chính và sẵn sàng tham gia, nhưng không có quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội chỉ có lợi nhuận khoảng 10%, nhưng giá bán, đối tượng bán đều phải thông qua Sở Xây dựng, trong khi, có chi phí không đưa vào giá bán được. Làm nhà ở xã hội lâu hơn, khó hơn nhà ở thương mại nên khiến doanh nghiệp không mặn mà”, ông Hoàng cho biết thêm.

Thực tế phản ánh của doanh nghiệp cũng cho thấy, có tới 70-80% khó khăn của doanh nghiệp, ngành bất động sản nhà ở hiện nay đến từ vấn đề pháp lý, bao gồm vướng quy định pháp luật; quy định dưới luật là các Nghị định, Thông tư; và quyết định của cấp tỉnh, thành.

Những vướng mắc này gây khó khăn cho cán bộ, công chức xử lý hồ sơ liên quan tới lĩnh vực bất động sản như sợ trách nhiệm, đùn đẩy, ngại đề xuất. Khó khăn này bao gồm cả các doanh nghiệp nhà ở xã hội. Do đó, các kiến nghị cho thấy muốn đẩy mạnh phát triển thị trường này cũng như đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, thì Chính phủ, Bộ Xây dựng và các địa phương cần đẩy nhanh việc tháo gỡ vấn đề pháp lý, quy hoạch dự án, có quỹ đất sạch để phát triển các dự án nhà ở xã hội…

Ngoài ra, để kích cầu một phần phân khúc nhà ở xã hội, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam nên có quỹ phát triển nhà ở xã hội. Vị chuyên gia cho biết, hiện Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nghiên cứu gói này, huy động chính sách, các quỹ đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư quốc tế… cùng tham gia vào.

“Trên thế giới, các nước như Singapore, Hàn Quốc cũng đang vận hành quỹ này hiệu quả và lãi suất chỉ khoảng bằng 50% so với thị trường. Nếu quỹ phát triển nhà ở xã hội được đưa vào vận hành thì mới thu hút được sự tham gia của cả người mua nhà và chủ đầu tư”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho biết.