Đề xuất đánh thuế nhà ở: Cần cân nhắc và tính toán hợp lý

Thừa nhận việc xây dựng Luật Thuế tài sản là cần thiết và phải tính đến, tuy nhiên, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng Bộ Tài chính cần cân nhắc tới thời điểm ban hành và đặc biệt là đề xuất ngưỡng chịu thuế/không chịu thuế đối với nhà ở là 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng.

“Thuế có chồng thuế”?

Hiện nay, khi mua đất xây dựng nhà, người dân đang phải chịu nhiều khoản thuế, phí như thuế sử dụng đất ở, thuế thu nhập cá nhân, thuế VAT, thuế đất ở được phân bổ trên diện tích sàn sử dụng thực tế (đối với chung cư), lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đo vẽ, phí cấp mới giấy chứng nhận… Vì vậy, dự thảo về Luật Thuế tài sản vừa được Bộ Tài chính công bố đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều.

Theo ông Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật Basico, việc xây dựng Luật Thuế tài sản là cần thiết và phải tính đến. Nhưng, cơ quan soạn thảo cần phải cân nhắc về thời điểm điểm thực hiện, cách thức, phạm vi, đối tượng áp dụng, đặc biệt phải tính toán xem thu nhập của người dân đang ở mức độ nào và thực hiện như thế nào cho hợp lý.

Đồng tình với quan điểm trên, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng nếu được ban hành tại thời điểm hiện nay sẽ có tác động rất lớn đối với thị trường bất động sản và người tiêu dùng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA sẽ có nhiều vấn đề đáng quan ngại như: xảy ra tình trạng "thuế chồng thuế", do người tiêu dùng (người mua nhà) vừa phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn, vừa phải nộp thuế tài sản. Bên cạnh đó, sẽ tác động đến mặt bằng giá cả nói chung mà trực tiếp là giá cả trên thị trường bất động sản; làm giảm phần nào hoạt động đầu tư, kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp dẫn tới khả năng sụt giảm giao dịch trên thị trường bất động sản.

Trong khi đó, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ thì lại hoan nghênh việc thuế đất tăng hơn 10 lần so với hiện nay và mức ấy là phù hợp bởi các nước khác là 1-1,5%. Ông Võ cho rằng, thuế đất ở 0,4%, thuế đất dùng vào kinh doanh, thương mại, dịch vụ 0,5% là hợp lý, cao quá sẽ bất khả thi trong bối cảnh Việt Nam hiện nay. Sau này, có thể nâng dần 0,7% hay 1%.

"Đừng nghĩ giảm thuế mới là hợp lý, mà đối với tài nguyên thiên nhiên và đất đai phải đánh đúng thì sử dụng mới hiệu quả, Nên quan điểm của tôi là thuế đất phải cao. Khi thuế cao, giá mới hạ, còn khi thuế thấp giá đất sẽ cao. Bởi nếu thuế thấp, ai cũng muốn mua, ai cũng muốn giữ nên xảy ra tình trạng chiếm giữ, đầu cơ.

Nếu thuế cao, ai muốn mua sẽ phải tính xem thu nhập có đủ trả thuế không, mua rồi thì khai thác như thế nào. Như vậy, những diện giữ đất sẽ giảm và ai cần tới đâu mua tới đó. Việc này cũng sẽ giải quyết vấn đề hàng nghìn căn hộ, hàng nghìn villa bỏ trống. Từ đó mới tốt cho phát triển kinh tế vì nó giảm đầu vào cho sản xuất kinh doanh", ông Võ nói.

Còn với thuế nhà trên đất, ông Đặng Hùng Võ không đồng ý cách đánh thuế nhà như trong đề xuất dự thảo. Nếu đánh theo giá trị có nghĩa là nhà giá trị càng cao thì thuế càng cao thì chả ai muốn xây dựng, xây biệt thự và xây nhà có giá trị đặc biệt.

Như vậy, nó kìm hãm việc phát triển nhà ở và bất động sản gắn với đất. Các nước tiến bộ có đánh thuế nhà nhưng không đánh theo giá trị nhà mà đánh theo diện tích. Tức là nhà ở càng rộng (chiếm nhiều diện tích đất xây nhà), đánh thuế càng cao. Như vậy nghĩa là đất đánh theo giá trị còn nhà đánh theo diện tích. Còn mức thuế nhà có thể khác nhau tuỳ theo mặt dất hay tầng cao, càng tầng cao thuế càng thấp.

Dưới góc độ của một người dân, anh Nguyễn Anh Tú, ở tại Hà Nội tỏ ra lo ngại, chưa rõ cách định giá nhà của Bộ Tài chính như thế nào vì giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đều trên 700 triệu đồng. “Với lương công chức như tôi, khi mua nhà đã phải vay ngân hàng tới 70%, rồi đóng các loại phí khi mua nhà. Bây giờ mỗi năm lại đóng một khoản thuế tài sản thì không biết bao giờ mới có thể thoát khỏi cảnh nợ nần”, anh Tú chia sẻ.

Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, việc đánh thuế nhà đất là cần thiết để tạo sự công bằng trong việc sở hữu tài sản nhà đất. Tuy nhiên, Luật Thuế tài sản chỉ nên quy định người dân đóng thuế phần đất, không nên đánh thuế giá trị tài sản nhà trên đất.

“Việc đánh thuế trên giá trị nhà không hợp lý, bởi hiện nay người dân đã đóng thuế thu nhập cá nhân, nếu phải đóng thuế trên số tiền người dân dùng để mua nhà sẽ dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế”, ông Nguyễn Trí Hiếu nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề xuất, việc xây dựng dự án Luật Thuế tài sản cần đi đôi với việc sửa đổi chính sách và cơ chế tính "tiền sử dụng đất", theo hướng quy định "tiền sử dụng đất" là một sắc thuế đánh trên hoạt động "chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất khoảng 10-15% (hoặc...%), tính trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, được điều chỉnh hàng năm phù hợp với giá thị trường, để đảm bảo tính minh bạch, loại trừ cơ chế "xin-cho", để giảm mức thu "tiền sử dụng đất" rất nặng hiện nay về mức hợp lý hơn. Trên cơ sở đó, sẽ bổ sung thuế tài sản đất ở, nhà ở, để tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách”.

Chọn ngưỡng chịu thuế nhà từ 700 triệu đồng

Về đề xuất của Bộ Tài chính với ngưỡng chịu thuế/không chịu thuế đối với nhà ở là 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng. Ông Trương Thanh Đức cho rằng đề xuất này chưa thực sự hợp lý. “Tôi không thể lý giải tại sao cơ quan soạn thảo đưa ra mức sàn đó vì ngay cả nhà ở xã hội mà người lao động mua theo các gói vay ưu đãi của Nhà nước cũng đã có giá trị vượt quá mức đề xuất đưa ra”, ông Trương Thanh Đức nói.

Bộ Tài chính thì lý giải, tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 31/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đến năm 2020 đạt 25m2 sàn/người. Do đó, nếu tính một hộ gia đình trung bình có 4 người thì diện tích nhà ở trung bình cho một hộ gia đình khoảng 100m2.

Theo quy định của pháp luật về xây dựng (Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng), suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở bình quân khoảng 7,3 triệu đồng/m2 (suất vốn đầu tư xây dựng là căn cứ UBND tỉnh xây dựng và ban hành giá 1m2 nhà xây dựng mới).

Khi đó, giá trị xây dựng mới của căn nhà 100m2 bình quân khoảng 730 triệu đồng. Do đó, Bộ Tài chính đã đề xuất ngưỡng không chịu thuế đối với nhà là 700 triệu đồng.

Theo ông Phạm Đình Thi, Vụ trưởng Vụ Chính sách thuế, Bộ Tài chính thì với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng (tính theo suất vốn đầu tư xây dựng) thì không điều tiết đối với những người sở hữu nhà ở có giá trị không lớn, có thu nhập thấp và trung bình; không điều tiết đối với nhà đơn sơ, nhà thiếu kiên cố, nhà cấp IV; không điều tiết đối với hầu hết nhà tại nông thôn, nhà cấp III.

Do đó, tại Tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế tài sản, Bộ Tài chính xây dựng phương án thuế suất thuế tài sản đối với nhà thuộc đối tượng chịu thuế theo 2 phương án là lấy ngưỡng là 700 triệu đồng hoặc ngưỡng là 1 tỷ đồng.

Cơ quan soạn thảo nghiêng về phương án lấy ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng. Do đó, tại dự thảo Luật Thuế tài sản, Điều 8 quy định về thuế suất nêu rõ: “... Nhà thuộc đối tượng chịu thuế áp dụng mức thuế suất theo biểu sau: Phần giá nhà tính thuế từ 700 triệu đồng trở xuống có thuế suất 0%; phần giá nhà tính thuế trên 700 triệu đồng là 0,4%...”.

Với cách tính nêu trên, có nghĩa với căn nhà trị giá 1 tỷ đồng, phần giá nhà phải tính thuế là 300 triệu đồng.

Việc xác định ngưỡng không chịu thuế theo giá trị sẽ không điều tiết đối với nhà có giá trị dưới ngưỡng và điều tiết cao đối với nhà có giá trị lớn, nhằm đảm bảo công bằng xã hội. Đồng thời, sẽ phân biệt được các loại nhà khác nhau (đơn giá xây dựng mới 1m2 nhà biệt thự, nhà ở cấp I cao hơn rất nhiều đơn giá xây dựng mới 1m2 nhà ở cấp III, cấp IV).

Do vậy, Bộ Tài chính đã chọn ngưỡng không chịu thuế theo giá trị để đánh thuế tài sản đối với nhà.

Chưa đồng tình với cách lựa chọn trên của Bộ Tài chính, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị áp dụng thuế suất 0% đối với nhà ở có giá trị từ 1 tỷ đồng trở xuống để hỗ trợ thiết thực cho những người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp trong xã hội.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA thì Hiệp hội nhận thấy Dự án Luật Thuế tài sản của Bộ Tài chính chỉ đề xuất áp dụng thuế suất 0% đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở xuống thì chưa thật thỏa đáng. HoREA đề xuất áp dụng mức thuế suất 0,4% đối với đất ở, đất xây dựng nhà chung cư, nhà ở có giá trị trên 1 tỷ đồng./.