Nhà ở xã hội tăng tốc, giảm áp lực bằng nhà ở cho thuê

Ngay từ đầu năm, Chính phủ đã giao các địa phương hoàn thành khoảng 158.700 căn nhà ở xã hội trong năm 2026, đồng thời yêu cầu tăng tỷ lệ nhà cho thuê, thuê mua và giảm nhà ở xã hội để bán. Đến cuối tháng 9, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị quyết 303/NQ-CP giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê giai đoạn 2026-2030, đồng thời nhấn mạnh yêu cầu điều chỉnh cơ cấu nguồn cung theo hướng tăng nhà cho thuê, thuê mua. Tuy nhiên, tiến độ triển khai giữa các địa phương còn chênh lệch, trong khi nguồn cung nhà giá phù hợp vẫn chưa đáp ứng nhu cầu thực tế.

* Nhà ở xã hội đạt 91% chỉ tiêu Đề án

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với quy mô 910.933 căn, tổng mức đầu tư khoảng 841.338 tỷ đồng. Số dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đạt 91% chỉ tiêu của Đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Riêng trong 9 tháng năm 2026, cả nước có 170 dự án hoàn thành, với quy mô 46.962 căn; 128 dự án được khởi công, cung cấp thêm nguồn cung tương lai với quy mô 183.293 căn.

Kết quả này cho thấy các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đang từng bước phát huy tác dụng. Dù vậy, tiến độ thực hiện vẫn chưa đồng đều. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, 21 địa phương có khả năng hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu, trong khi 6 địa phương khó hoàn thành mục tiêu năm nay gồm Hà Nội, Huế, Cần Thơ, Thái Nguyên, Tây Ninh và Đồng Tháp.

Chênh lệch giữa các địa phương cho thấy yêu cầu đẩy nhanh tiến độ không chỉ nằm ở việc bổ sung dự án vào kế hoạch, mà còn ở khả năng đưa dự án vào xây dựng và hoàn thành để tạo nguồn cung thực tế.

Một trong những khó khăn lớn của phát triển nhà ở xã hội là quỹ đất dù đã được quy hoạch nhưng chưa sẵn sàng để triển khai. Theo số liệu tổng hợp trước đó của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 10.279 ha đất được quy hoạch cho mục đích này tại 1.986 vị trí.

Tuy nhiên, một số địa phương chưa bố trí đủ ngân sách cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đầu tư hạ tầng kỹ thuật để tạo quỹ đất sạch. Nhiều khu đất nằm xa trung tâm đô thị, khu công nghiệp, trong khi kết nối giao thông và hạ tầng thiết yếu chưa đồng bộ, làm giảm khả năng tiếp cận của người lao động.

Thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và nhà ở tại một số nơi còn kéo dài. Việc phối hợp giữa các cơ quan quản lý chưa hiệu quả cũng làm tăng thời gian chuẩn bị dự án và chi phí của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, chủ đầu tư vẫn gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi, nhất là với những dự án có thời gian thu hồi vốn dài.

Để tháo gỡ các điểm nghẽn, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ và Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện các quy định hướng dẫn, đồng thời theo dõi, đôn đốc địa phương xử lý vướng mắc trong quá trình triển khai.

Thời gian tới, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các cơ quan của Quốc hội hoàn thiện các dự án Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng tập trung tháo gỡ dứt điểm các dự án tồn đọng, đưa những dự án đã được xử lý vướng mắc vào vận hành nhằm tăng nguồn cung trên thị trường. Cùng với mục tiêu hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030, việc theo dõi thị trường, kiểm soát tín dụng và phòng ngừa rủi ro cũng được đặt ra.

* Ưu tiên phân khúc nhà cho thuê

Ngoài tiến độ, cơ cấu nguồn cung là vấn đề lớn của thị trường. Nhiều năm qua, sản phẩm nhà ở chủ yếu tập trung vào phân khúc để bán, trong khi nhà cho thuê dài hạn với giá phù hợp cho công nhân, người lao động và người thu nhập thấp vẫn thiếu. Giá nhà tại nhiều đô thị cao so với thu nhập khiến không ít người khó tích lũy đủ tiền mua, ngay cả khi có chính sách hỗ trợ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) dẫn chứng, khảo sát tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao ở TP. Hồ Chí Minh cho thấy, khoảng 60% trong số 280.000 công nhân được khảo sát có nhu cầu thuê nhà. Nhiều lao động chỉ dự định làm việc tại thành phố trong khoảng 10-12 năm rồi trở về quê, nên không có kế hoạch mua nhà.

Trong khi, chủ đầu tư dự án nhà cho thuê phải bỏ ra nguồn vốn lớn, trong khi thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài 15-20 năm. Do đó,các ưu đãi hiện có về đất đai, thuế và tín dụng chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở cho thuê.

Đồng quan điểm, ông Phan Trần Huy Hùng - Phó chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP. Hồ Chí Minh nhận xét, phần lớn lao động tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trung tâm logistics và dịch vụ phụ thuộc vào nhà cho thuê. Với nhóm này, tìm được chỗ ở có chi phí phù hợp là điều kiện quan trọng để duy trì việc làm và ổn định cuộc sống.

Từ thực tế này cho thấy, dù có tăng số căn nhà ở xã hội để bán cũng chưa thể giải quyết đầy đủ nhu cầu an cư. Bởi với người lao động chưa tích lũy đủ tiền, nhà cho thuê dài hạn có thể là lựa chọn phù hợp hơn, miễn là giá thuê nằm trong khả năng chi trả và vị trí thuận lợi cho việc đi lại.

Định hướng này cũng được thể hiện rất rõ trong Thông báo số 64-TB/VPTW của Văn phòng Trung ương Đảng thông báo kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới. Nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, cần ưu tiên tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và vùng động lực.

Bên cạnh tiến độ nhà ở xã hội nói chung, nhà cho thuê là phân khúc cần được chú trọng hơn trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị vẫn cao so với thu nhập. Nguồn cung hiện chủ yếu tập trung vào nhà ở để bán, trong khi nhà cho thuê dài hạn với giá phù hợp cho công nhân, người lao động và người thu nhập thấp còn hạn chế.

Theo số liệu các địa phương đăng ký hoàn thành 17.176 căn nhà ở cho thuê trong năm 2026. Đến hết quý III, cả nước đã hoàn thành khoảng 8.314 căn, đạt 48% kế hoạch. Ước tính cả năm có thể hoàn thành 18.049 căn, tương đương 105% chỉ tiêu.

Theo các chuyên gia, dù có khả năng vượt kế hoạch, quy mô này vẫn cần được đặt trong tương quan với nhu cầu thực tế tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và khu kinh tế. Với nhiều người lao động chưa tích lũy đủ tiền mua nhà, thuê nhà là lựa chọn thiết thực hơn, giúp giảm áp lực tài chính và tạo điều kiện ổn định cuộc sống gần nơi làm việc.

Việc phát triển phân khúc này không chỉ nhằm tăng tổng nguồn cung mà còn điều chỉnh cơ cấu thị trường theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả. Nếu nguồn lực tiếp tục tập trung chủ yếu vào nhà ở thương mại để bán, người thu nhập thấp khó tiếp cận chỗ ở ổn định, ngay cả khi tổng số dự án được triển khai tăng lên.

* Cần cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút đầu tư

Hiện nay Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi sẽ bổ sung các quy định về phát triển nhà cho thuê bằng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước. Các cơ chế được xem xét gồm ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và phương thức lựa chọn chủ đầu tư, nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia.

Các chuyên gia cho rằng, đây là vấn đề quan trọng bởi dự án cho thuê thường cần nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn, trong khi dòng tiền thu hồi dàn trải trong thời gian dài. Nếu thiếu cơ chế hỗ trợ phù hợp, doanh nghiệp sẽ có ít động lực lựa chọn phân khúc này so với dự án nhà ở thương mại để bán.

Ngoài ưu đãi tài chính, việc bố trí dự án tại khu vực có nhu cầu thực, kết nối thuận lợi với nơi làm việc và giao thông công cộng cũng cần được coi là điều kiện tiên quyết. Nhà cho thuê giá phù hợp nhưng nằm xa khu công nghiệp, thiếu trường học, y tế và dịch vụ thiết yếu sẽ khó thu hút người ở, đồng thời làm giảm hiệu quả đầu tư.

Cùng với phát triển nhà cho thuê, cần tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua, khai thác hiệu quả quỹ nhà thuộc tài sản công và tạo điều kiện để khu vực tư nhân tham gia cung ứng. Chính sách tín dụng cũng cần hướng đến đúng đối tượng, cân đối giữa hỗ trợ người mua nhà và tạo nguồn vốn dài hạn cho dự án cho thuê.

Với mục tiêu hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội và nhà cho thuê giai đoạn 2026-2030, thách thức đặt ra không chỉ là số lượng căn hộ được phê duyệt hay khởi công, mà còn là khả năng đưa nhà vào sử dụng đúng tiến độ, đúng vị trí và phù hợp với thu nhập.

Khi quỹ đất, thủ tục, nguồn vốn và cơ chế khuyến khích được giải quyết đồng bộ, nhà ở xã hội mới có thể phát huy đầy đủ vai trò an sinh, trong đó nhà cho thuê trở thành một trụ cột quan trọng của chính sách nhà ở.