ESG định hình lại cách quản lý bất động sản công nghiệp

Tiêu chí ESG (môi trường - xã hội và quản trị doanh nghiệp) đang mở rộng cách đánh giá bất động sản công nghiệp, từ vị trí, hạ tầng và giá thuê sang hiệu quả sử dụng tài nguyên, khả năng kiểm soát phát thải và chất lượng vận hành dài hạn.

* Hiệu quả vận hành trở thành thước đo ESG

Khi yêu cầu về tiết kiệm năng lượng, kiểm soát phát thải và minh bạch dữ liệu môi trường ngày càng được chú trọng, bất động sản công nghiệp không còn chỉ được đánh giá qua vị trí, hạ tầng hay chi phí thuê mà khả năng hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất thực hiện các mục tiêu phát triển bền vững đang trở thành một yếu tố trong quyết định đầu tư và lựa chọn địa điểm hoạt động.

Theo Cục Thống kê, khu vực công nghiệp chiếm khoảng 52-55% tổng nhu cầu điện tại Việt Nam. Cùng đó, Bộ Công Thương đánh giá, ngành công nghiệp có tiềm năng tiết kiệm 20-30% mức tiêu thụ năng lượng. Những con số này cho thấy dư địa cải thiện hiệu suất sử dụng tài nguyên tại nhà máy và cơ sở sản xuất, qua đó giúp giảm chi phí vận hành và hỗ trợ các mục tiêu môi trường.

Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, các tiêu chuẩn và chứng nhận công trình xanh cũng ngày càng được quan tâm. Tuy nhiên, chứng nhận mới phản ánh một phần định hướng thiết kế và xây dựng, chưa bảo đảm hiệu quả sử dụng năng lượng, nước và các tài nguyên khác sẽ được duy trì trong suốt vòng đời khai thác công trình.

Các chuyên gia nhận định, thách thức nằm ở giai đoạn vận hành, khi hiệu quả thực tế phụ thuộc vào cách quản lý hệ thống kỹ thuật, bảo trì thiết bị, kiểm soát tiêu thụ năng lượng và theo dõi các chỉ số môi trường. Nếu thiếu dữ liệu đáng tin cậy và cơ chế đánh giá định kỳ, các cam kết ESG có thể khó chuyển thành kết quả cụ thể.

Ông Luca Vadala - Giám đốc toàn quốc Dịch vụ quản lý cơ sở vật chất tích hợp (IFM) tại Savills Việt Nam cho rằng, chứng nhận xanh là điểm khởi đầu, còn hiệu quả vận hành mới là thước đo việc duy trì mục tiêu bền vững trong thực tế. Đặc biệt, với bất động sản công nghiệp, điều quan trọng là khả năng đo lường hiệu suất, kiểm soát tài nguyên và cải thiện kết quả theo thời gian.

Dưới góc độ phát triển công trình xanh, ông Douglas Lee Snyde - Giám đốc điều hành Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC) cũng cảnh báo rủi ro đối với những tài sản chậm thích ứng với yêu cầu bền vững. Bởi nếu các công trình không theo kịp xu hướng có thể phải chịu chi phí cải tạo chuyển đổi lớn, thậm chí đối mặt nguy cơ trở thành tài sản khó khai thác hiệu quả trong tương lai.

Theo các chuyên gia, ESG không chỉ là vấn đề môi trường mà còn liên quan đến khả năng duy trì sức cạnh tranh của tài sản. Với bất động sản công nghiệp, những hạn chế về hiệu suất năng lượng, dữ liệu phát thải hay hệ thống vận hành có thể trở thành điểm bất lợi khi doanh nghiệp thuê mặt bằng ngày càng quan tâm đến tiêu chuẩn của chuỗi cung ứng.

Do đó, triển khai ESG cần bắt đầu từ dữ liệu vận hành đáng tin cậy và các chỉ số đánh giá phù hợp với đặc điểm của từng tài sản. Các giải pháp cải thiện cũng phải cân bằng giữa mục tiêu bền vững, ngân sách và khả năng thực hiện, thay vì chỉ tập trung vào việc đạt chứng nhận - ông Luca Vadala nhận xét.

* Quản lý tích hợp - kết nối cam kết với thực tế

Hiện quản lý cơ sở vật chất tích hợp (IFM) được xem là một phương thức kết nối mục tiêu ESG với hoạt động thường nhật của nhà máy và khu công nghiệp. Thay vì quản lý riêng lẻ từng hệ thống, mô hình này phối hợp các hoạt động kỹ thuật, năng lượng, nhân sự vận hành, bảo trì và dữ liệu để theo dõi hiệu suất tổng thể của tài sản.

Thông qua các chỉ số như mức tiêu thụ điện, nước, hiệu suất thiết bị và chất lượng môi trường trong nhà, doanh nghiệp có thể xác định những khâu sử dụng tài nguyên chưa hiệu quả, ưu tiên hạng mục cần cải thiện và theo dõi kết quả sau khi triển khai. Dữ liệu được quản lý đồng bộ cũng giúp tăng tính minh bạch trong đánh giá hiệu quả vận hành và phục vụ quá trình báo cáo ESG.

Đối với chủ đầu tư bất động sản công nghiệp, quản lý vận hành hiệu quả có thể góp phần duy trì chất lượng tài sản, kiểm soát chi phí và hỗ trợ bảo toàn giá trị dài hạn. Với doanh nghiệp sản xuất, hệ thống vận hành ổn định giúp hạn chế gián đoạn, tăng khả năng kiểm soát chi phí và đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về thông tin môi trường từ đối tác, khách hàng hoặc chuỗi cung ứng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, hiệu quả triển khai không đến từ việc áp dụng một mô hình quản lý giống nhau cho mọi cơ sở. Các nhà máy có đặc điểm sản xuất, mức tiêu thụ năng lượng và yêu cầu kỹ thuật khác nhau. Do đó, cần xác định bộ chỉ số phù hợp, thiết lập dữ liệu nền và lựa chọn giải pháp theo mức độ ưu tiên. Việc đầu tư công nghệ cũng cần đi kèm với quy trình vận hành, bảo trì và đánh giá kết quả định kỳ.

Về dài hạn, thách thức đối với thị trường bất động sản công nghiệp không chỉ là phát triển thêm các công trình đạt tiêu chuẩn xanh mà còn phải duy trì hiệu suất trong quá trình khai thác. Khi yêu cầu ESG ngày càng gắn với quyết định lựa chọn địa điểm sản xuất và chiến lược đầu tư thì khả năng chứng minh hiệu quả bằng dữ liệu vận hành thực tế sẽ trở thành một yếu tố quan trọng trong việc bảo vệ giá trị và sức cạnh tranh của tài sản.