Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh: Giải pháp nào để phát triển bền vững?

Theo các chuyên gia bất động sản, từ những diễn biến của thị trường cùng với các tác động chính sách đang thực thi, Chính phủ, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cần tiếp tục có những định hướng nhằm tạo lực đẩy không chỉ giải quyết tình trạng mất cân bằng thị trường mà còn tạo sự minh bạch đối với tất cả các thành phần tham gia để phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, những năm qua thị trường bất động sản phát triển tương đối nhanh, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân.

Tính trong giai đoạn từ năm 2006 đến nay, diện tích bình quân nhà ở toàn thành phố đã tăng lên đáng kể, từ mức 10,3 m2/người năm 2006, nâng lên là 18,82 m2/người năm 2017.

Cụ thể năm 2017, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 92 dự án với tổng số gần 43.000 căn nhà, trong đó gồm 37.000 căn hộ chung cư và hơn 5.000 căn nhà thấp tầng.

Điều đáng nói, số lượng căn hộ trong phân khúc bình dân tăng mạnh với tỷ lệ 67,3% so với năm 2016.

Có thể thấy đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ, giải quyết tình trạng mất cân bằng cung – cầu trong thời gian qua.

Tuy nhiên, sự chuyển dịch này vẫn chưa phản ánh sự “bứt phá mạnh” của phân khúc căn hộ bình dân trong khi nhu cầu phân khúc căn hộ này rất lớn.

Theo số liệu tổng hợp của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 134.000 căn.

Đến nay, thành phố đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội với tổng số 44.701 căn hộ và dự kiến đến năm 2020 có thể xây dựng hoàn thành 20.000 căn.

Trong năm 2017 thành phố đã hoàn thành 1 dự án gồm 96 căn hộ nhà ở xã hội từ nguồn vốn ngân sách và lũy kế đã có hơn 10.000 hộ gia đình được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại 11 dự án của các doanh nghiệp, được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Nhiều ý kiến chuyên gia bất động sản cho rằng, không thể chỉ trông chờ vào việc triển khai dự án xây dựng nhà ở xã hội mà cần phải có những giải pháp để đẩy mạnh hơn nữa sự chuyển dịch đầu tư phát triển những căn hộ thương mại ở phân khúc bình dân để đáp ứng nhu cầu của thị trường là vô cùng cần thiết.

Trong khi tình trạng “lệch pha cung – cầu” vẫn còn đang tồn tại thì tình trạng “sốt nóng” đất nền ở các quận quanh trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương đã gây sức ép thị trường căn hộ bởi nguy cơ chuyển dịch mạnh các nguồn tài chính dành cho các phân khúc căn hộ sẽ bị chia sẻ, từ đó đe dọa mất cân bằng thị trường.

Cần giải pháp để thị trường phát triển lành mạnh

Cuối tháng 1/2018, Ngân hàng Nhà nước ban hành văn bản số 563/NHNN-TTGSNH, ngày 23/1/2018, yêu cầu các tổ chức tín dụng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh và hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng.

Với chỉ đạo này, Ngân hàng Nhà nước không chỉ khống chế tình trạng đầu tư dẫn tới việc tăng giá ảo, tạo “bong bóng bất động sản” mà còn giải quyết vấn đề thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, từ đó dễ dẫn tới nguy cơ rủi ro thanh khoản cho các ngân hàng.

Theo đó việc hạn chế sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn - dài hạn theo tỷ lệ tối đa vào thị trường bất động sản vào tháng 1/2018 là 45% và đến tháng 1/2019 sẽ là 40% theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN.

Theo các chuyên gia kinh tế, hành động này sẽ gây áp lực nguồn vốn vay doanh nghiệp cũng như những người dân có nhu cầu nhà ở thực khi tiếp cận vốn tín dụng, tuy nhiên đây là hành động hợp lý để lĩnh vực bất động sản ngày càng phát triển theo hướng bền vững và cũng là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với thị trường, đáp ứng cung – cầu, đảm bảo công bằng việc tiếp cận nhà ở cho người dân.

Đồng thời, trước áp lực trên các doanh nghiệp bất động sản sẽ nghiên cứu xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng, niêm yết trên sàn chứng khoán.

Bên cạnh đó, việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản có tiềm lực, nâng cao chất lượng sản phẩm, uy tín với khách hàng.

Về mặt chính sách, Chính phủ cần nghiên cứu xây dựng hành lang pháp lý cho một số công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản phát triển.

Chẳng hạn như “Quỹ tiết kiệm nhà ở”, “Quỹ tín thác bất động sản” mà thành phố Hồ Chí Minh đang kiến nghị Chính phủ cho thí điểm triển khai.

Về việc tiếp cận nhà ở của người dân, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân thành phố kiến nghị với Quốc hội và Chính phủ để tạo nguồn tái cấp vốn ngân sách cho các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi thông qua các ngân hàng với lãi suất 5%/năm (áp dụng cho năm 2018).

Cũng theo ông Châu, từ ngày 1/7/2015 đến nay, chưa có cá nhân, hộ gia đình nào được vay vốn ưu đãi này theo Luật Nhà ở 2014, chỉ có người mua nhà ở xã hội theo gói 30.000 tỷ đồng và đã nhận nhà trước ngày 1/1/2017 thì mới được vay với lãi suất ưu đãi.

Vừa qua Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trương về việc chuyển đổi khoảng 1/3 diện tích đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị.

Chủ trương này cũng nhận được sự đồng tình của nhiều chuyên gia kinh tế vì sẽ tạo nguồn lực đột phá cho thành phố phát triển nhanh và bền vững.

Chính vì vậy, phía Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố nghiên cứu cơ chế, chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở cho thuê, nhất là căn hộ nhỏ cho thuê giá rẻ (khoảng 3 - 5 triệu đồng/tháng) để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp tương tự các nước phát triển và đón đầu xu hướng mới cùng chia sẻ không gian (co-living space) căn hộ thuê chung hiện nay.

Đồng thời, Ủy ban nhân dân thành phố xem xét dự thảo “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam; Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng” nhằm hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2014, để có thể cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích dưới 45m2, với tỷ lệ không quá 25% số căn hộ của tòa nhà chung cư, tại một số quận, huyện ngoại thành.

Đây là tiền đề để tạo điều kiện xây dựng được “căn hộ nhỏ” có giá bán khoảng 300-500 triệu đồng/căn, hoặc cho thuê giá rẻ.

Một vấn đề quan trọng khác là cần sớm ban hành một số giải pháp về thuế nhằm đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận nhà ở của người dân như Bộ Tài Chính đã đề xuất trước đây.

Vấn đề này Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành chính sách thuế theo hướng áp dụng mức thuế suất cao đối với bất động sản thứ hai trở lên và các giao dịch bất động sản diễn ra trong thời gian ngắn sau khi mua (trong vòng 1 năm).