Áp lực chi phí xây dựng "dồn" lên bất động sản

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam nhận định, hiện chi phí xây dựng tăng cao trên toàn cầu chứ không chỉ riêng Việt Nam khiến bất động sản phải đối mặt với nhiều thách thức. Tuy nhiên, lĩnh vực này vẫn đang cầm cự để giữ đà tăng trưởng.

Theo báo cáo Savills Impacts 2025 (Báo cáo toàn cầu về các xu hướng định hình thị trường bất động sản thế giới năm 2025), chi phí xây dựng tại nhiều quốc gia phát triển đã tăng nhanh hơn cả lạm phát tiêu dùng trong giai đoạn 2020–2024. Nguyên nhân bắt nguồn từ sự gián đoạn chuỗi cung ứng, giá vật liệu biến động và yêu cầu kỹ thuật, tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị) ngày càng khắt khe. Trong lĩnh vực văn phòng, xu hướng lựa chọn không gian làm việc chất lượng cao cũng góp phần làm gia tăng chi phí hoàn thiện.

Áp lực không đồng đều giữa các khu vực cũng bộc lộ ngày càng rõ. Tại châu Á – Thái Bình Dương, chi phí lao động trong ngành xây dựng tại một số quốc gia như Malaysia, Nhật Bản và Ấn Độ đang vượt mức lạm phát, đặc biệt ở các khu vực đô thị hóa nhanh hoặc dự án công nghệ cao – Savills dẫn chứng.

Đáng chú ý là sự thay đổi trong nguồn cung vật liệu, điển hình là cát xây dựng cũng có tác động. Tại Việt Nam và nhiều nước trong khu vực, hoạt động khai thác đang được kiểm soát chặt nhằm bảo vệ hệ sinh thái, kéo theo giá cát và chi phí vận chuyển tăng, gây áp lực lên tổng chi phí đầu tư, nhất là trong các dự án hạ tầng lớn…

Cùng đó, ngành xây dựng thế giới đang trải qua giai đoạn đầy biến động với ba lực cản chính: chi phí leo thang, hạn chế tín dụng và thiếu hụt nhân lực. Theo các chuyên gia của Savills, tác động của những yếu tố này đang lan rộng ra nhiều thị trường, bao gồm cả các nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.

Tác động từ xu hướng toàn cầu đang dần thể hiện trên thị trường xây dựng và bất động sản Việt Nam. Năm 2024, giá vật liệu xây dựng như xi măng, đá và cát biến động mạnh. Cùng đó, chi phí phát triển dự án bao gồm tiện ích nội khu cũng góp phần đẩy giá bán bất động sản tăng.

Thống kê từ Savills cho thấy, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình 79 triệu đồng/m2, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. TP.Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, chủ yếu thuộc phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhà ở giá hợp lý vẫn khan hiếm.

Phân khúc nhà thấp tầng cũng cho thấy đà tăng giá mạnh. Biệt thự tại Hà Nội tăng trung bình 29% mỗi năm trong 5 năm qua; nhà liền kề tăng 22%/năm, phản ánh sự gia tăng của chi phí đầu tư và hoàn thiện sản phẩm...

Trong khi đó, các điều kiện tài chính ngày càng chặt chẽ hơn. Việc kết thúc giai đoạn lãi suất thấp toàn cầu làm tăng chi phí vốn, khiến các tổ chức tín dụng đặt ra yêu cầu cao hơn về vốn chủ sở hữu và minh bạch pháp lý. Tại Việt Nam, tín dụng bất động sản vẫn bị kiểm soát thận trọng, gây khó khăn cho hoạt động triển khai và tái khởi động dự án.

Thách thức về nhân lực cũng dần lộ rõ. Lực lượng lao động trong ngành chủ yếu từ nông thôn, tính ổn định thấp trong giai đoạn cao điểm. Trước tình hình đó, một số doanh nghiệp bắt đầu áp dụng các mô hình xây dựng hiện đại như BIM và thi công tiền chế để kiểm soát chi phí và rút ngắn tiến độ.

Cùng với ba yếu tố chính là chi phí, tài chính và lao động, ngành xây dựng còn phải đối mặt với các vấn đề khác như biến đổi khí hậu, áp lực hạ tầng và khan hiếm quỹ đất. TP.Hồ Chí Minh là một trong những đô thị điển hình đang chịu tác động từ tình trạng ngập úng, triều cường, kéo theo chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngày càng lớn.

Trước thực trạng đó, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Việc ban hành đồng thời ba luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) từ tháng 8/2024 giúp tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý. Bên cạnh đó, các dự án đầu tư công quy mô lớn đang được đẩy mạnh như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam, vành đai tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị vệ tinh.

Ở cấp độ toàn cầu, nhu cầu về văn phòng hạng A, đáp ứng tiêu chuẩn ESG vẫn cao, đặc biệt tại các thành phố lớn. Tại Việt Nam, mô hình "khu nghỉ dưỡng làm việc" đang trở thành xu hướng, với văn phòng tích hợp tiện ích như phòng gym, không gian thư giãn hay khu chăm sóc sức khỏe tinh thần. Giá thuê văn phòng trung bình tại TP.Hồ Chí Minh hiện ở mức 833.000 đồng/m2/tháng, tăng 4% so với cùng kỳ, phản ánh sự sẵn sàng chi tiêu cao hơn từ phía khách thuê.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng vẫn có cơ hội từ thách thức. Dù môi trường đầu tư còn nhiều biến động, thị trường bất động sản vẫn tồn tại cơ hội cho các doanh nghiệp biết thích ứng và đầu tư có chiều sâu. Việc ứng dụng công nghệ, tích hợp yếu tố ESG và định hướng phát triển bền vững đang trở thành lợi thế cạnh tranh trong bối cảnh chi phí leo thang và nguồn cung thiếu hụt.