Vòng đời chung cư và bài toán tái thiết tài sản

Tại Nghị quyết 278/NQ-CP, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với pháp luật về xây dựng. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng phải làm rõ cách xử lý khi chung cư hết thời hạn, trong đó có quyền của chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại và đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây mới chung cư. Ngày 30/9, dự án Luật Nhà ở sửa đổi tiếp tục được Thường trực Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội thẩm tra sơ bộ. Đây vẫn là chính sách đang được hoàn thiện, chưa phải quy định có hiệu lực những đang thu hút sự quan tâm của xã hội.

* Quyền của cư dân khi tòa nhà “hết tuổi”

Là khách hàng đang tìm mua chung cư tại Hà Nội, chị Nguyễn Thu Thủy chia sẻ, gia đình có thể mất 10-20 năm trả dần khoản vay mua nhà. Trong thời gian ấy, con cái lớn lên, cha mẹ già đi, căn hộ trở thành tài sản tích lũy lớn nhất. Nếu công trình có vòng đời hữu hạn, điều người dân cần biết không chỉ là tòa nhà còn bao nhiêu năm mà là quyền tài sản được xử lý thế nào sau khi công trình cũ kết thúc.

Theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế căn cứ kết luận kiểm định. Khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, hoặc trước đó công trình có dấu hiệu hư hỏng, nguy cơ mất an toàn, cơ quan chức năng phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản từng phân tích, thời hạn sử dụng công trình và thời gian sở hữu căn hộ là hai khái niệm cần phân biệt. Tuổi thọ thiết kế là thông số kỹ thuật, còn công trình có thể sử dụng thực tế đến đâu phụ thuộc chất lượng xây dựng, vận hành và bảo trì.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, không nên đồng nhất thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Một công trình có thể xuống cấp trước tuổi thọ thiết kế hoặc tiếp tục sử dụng sau mốc này nếu vẫn bảo đảm an toàn qua đánh giá thực tế. Như vậy, niên hạn trước hết là câu chuyện về vòng đời của công trình, không phải một ngày mà quyền tài sản của cư dân tự động biến mất.

Với Nghị quyết 278, Chính phủ yêu cầu làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và quyền đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây mới khi hết thời hạn. Đây là điểm có thể quyết định cách người dân nhìn nhận căn hộ của mình trong dài hạn.

Đơn cử như một tòa chung cư được xây dựng năm 2026. Sau vài chục năm, công trình không còn đáp ứng yêu cầu và phải phá dỡ. Nếu quyền của cư dân đối với khu đất được tiếp nối, việc phá tòa nhà cũ không đồng nghĩa tài sản cũng kết thúc. Cư dân có thể tham gia vào quá trình xây dựng công trình mới theo cơ chế pháp luật quy định.

Hồi tháng 7/2026, Bộ Xây dựng đã “rút” đề xuất chấm dứt quyền sở hữu căn hộ khi công trình hết thời hạn sử dụng khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

* Chi phí cho “vòng đời thứ hai” của chung cư

Một tòa chung cư có thể có vài trăm chủ sở hữu, mỗi người một hoàn cảnh. Nên khi công trình cần xây lại chưa chắc tất cả chủ sở hữu các căn hộ đều có điều kiện đóng góp tiền xây lại. Đây cũng là băn khoăn của rất nhiều khách hàng khi tiếp nhận chính sách mới.

Theo các chuyên gia, Nghị quyết 278 yêu cầu làm rõ quyền của chủ sở hữu được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn. Tuy nhiên, nguyên tắc này cần được cụ thể hóa thành cơ chế thực tế: cư dân đóng bao nhiêu, vào thời điểm nào; người không đủ khả năng đóng thì xử lý ra sao; nếu doanh nghiệp tham gia, lợi ích giữa nhà đầu tư và cư dân được phân chia thế nào; trong thời gian xây dựng, người dân ở đâu…

Đây mới là những câu hỏi quyết định chính sách có đi được vào cuộc sống. Bởi xây lại một chung cư khác hoàn toàn sửa một căn nhà riêng lẻ. Hàng trăm chủ sở hữu phải cùng tham gia, trong khi dự án còn liên quan diện tích thương mại, chỗ đỗ xe, hạ tầng và phần đất dùng chung...

Nếu khu đất có giá trị lớn, dự án xây dựng lại có thể tạo nguồn lực để tái định cư tại chỗ, thậm chí giảm số tiền cư dân phải bỏ thêm. Nhưng nếu quy hoạch không cho phép tăng hiệu quả sử dụng đất, chi phí xây lại có thể trở thành gánh nặng.

Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất cũng là phần rất quan trọng. Nếu công trình cũ bị phá dỡ nhưng quyền của cư dân đối với khu đất không được xử lý rõ thì yếu tố “niên hạn” khiến nhiều người lo lắng. Nhưng ngược lại, nếu quyền này được xác định minh bạch, khu đất có thể là nền tảng để tài sản bước sang vòng đời thứ hai.

Với người mua nhà, điều này có thể làm thay đổi cách nhìn về một căn hộ. Trước đây, họ thường quan tâm vị trí, diện tích, hướng ban công, phí dịch vụ, chỗ đỗ xe hay chủ đầu tư. Về sau, “tuổi” của tòa nhà và hồ sơ vòng đời của nó có thể trở thành những thông tin đáng quan tâm không kém.

Tuy nhiên, niên hạn không nên biến thành một con số để máy móc trừ vào giá trị căn hộ. Ông Lê Hoàng Châu từng dẫn trường hợp một chung cư trên đường Võ Văn Kiệt, TP. Hồ Chí Minh phải di dời sau khoảng 19 năm sử dụng do xuống cấp nghiêm trọng dù công trình có tuổi thọ thiết kế dài hơn. Điều này cho thấy, tuổi thọ thực tế có thể khác xa tuổi thọ thiết kế, trong đó chất lượng vận hành và bảo trì đóng vai trò lớn.

Để minh bạch, khi giao dịch, ngoài việc công bố tòa nhà đã bao nhiêu tuổi còn cần cho người mua biết công trình được thiết kế với vòng đời thế nào, đã sử dụng bao lâu, tình trạng kiểm định ra sao và cơ chế xử lý khi xuống cấp…

Dự án Luật Nhà ở sửa đổi đang tiếp tục được hoàn thiện sau phiên thẩm tra sơ bộ ngày 30/9. Nội dung cuối cùng vẫn phải trải qua các bước của quy trình lập pháp trước khi có thể trở thành quy định áp dụng. Nhưng hướng đặt vấn đề đã rõ hơn, một chung cư không chỉ có thời điểm xây dựng và bán mà còn có cả một vòng đời gồm: được thiết kế, đưa vào sử dụng, bảo trì, kiểm định, xuống cấp và có thể được xây dựng lại.

Điều người dân mong muốn là hệ thống pháp lý làm rõ các yếu tố như sau khi tòa nhà hết vòng đời, quyền của cư dân được nối tiếp thế nào trên khu đất đó, ai xây lại và nguồn lực ở đâu.

Hiện Chính phủ cũng yêu cầu dự án Luật Nhà ở sửa đổi phải bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai và các luật liên quan, xử lý những nội dung giao thoa, chồng chéo.