Ba vấn đề của ngành bất động sản Trung Quốc

Một mặt, điều này là do phương hướng “hiện đại hóa kiểu Trung Quốc” rất rõ ràng, nới lỏng chỉ là giảm bớt sự kiểm soát chứ không phải buông lỏng hoàn toàn, trong giai đoạn phát triển chất lượng cao, cục diện ngành bất động sản tiếp tục bùng nổ chắc chắn không phải là điều mong muốn của các bên. Mặt khác là do sự tích tụ của các nhân tố rủi ro trên thị trường toàn cầu khiến cho kỳ vọng suy yếu, và thị trường Trung Quốc cũng không phải là ngoại lệ.  

Tuy nhiên, phán đoán theo logic thông thường, việc ngành bất động sản Trung Quốc quay lại xu hướng tăng chỉ là vấn đề thời gian. Nguyên nhân cũng không quá phức tạp, chẳng hạn tiến trình đô thị hóa của Trung Quốc vẫn chưa kết thúc, nhu cầu tiềm năng của việc cải tạo và đổi mới các đô thị cũ không ngừng gia tăng, lợi ích thể chế của sự hội nhập giữa thành thị và nông thôn vẫn chưa được giải phóng…

Bất kỳ nhân tố nào trong số này, nếu được kích hoạt hiệu quả đều đủ sức để hỗ trợ sự thịnh vượng trở lại của ngành bất động sản. Ngay cả trong thời kỳ kinh tế đi xuống, mặc dù ngành bất động sản không thể khởi sắc một mình, nhưng chức năng bảo toàn giá trị và khả năng chống chịu của nó là điều mà các ngành khác không thể sánh được.   

Mặc dù hiện nay đang ở vào chu kỳ tăng lãi suất của đồng USD, nhưng màu sắc cơ bản trong chính sách tiền tệ của các nước sớm đã đi theo chủ nghĩa thực dụng triệt để, một khi khủng hoảng thực sự gần kề, tái khởi động chương trình nới lỏng định lượng (QE) để duy trì tính thanh khoản dồi dào sẽ là lựa chọn số một của chính phủ các nước.

Đồng USD tăng hoặc giảm lãi suất đều chỉ là kế sách tạm thời, mấu chốt là trần nợ của chính phủ Mỹ và tổng lượng tiền tệ sẽ tăng lên. Trong thời gian tới, tình trạng phát hành tiền tệ quá mức, đồng thời cục diện khan hiếm tài sản chất lượng cao sẽ tái hiện, các loại tài sản mang tính dài hạn như bất động sản rất khó nhận được sự săn đón của các quỹ.   

Mặc dù vậy, vấn đề mà ngành bất động sản của Trung Quốc và nhiều nước thực sự đối diện không chỉ là bước ngoặt đã đến, mà là chưa hình thành được cơ chế duy trì tăng trưởng hợp lý của ngành.

Đồng thời, giải pháp cũng không nằm ở việc thắt chặt và nới lỏng chính sách kiểm soát, mà nằm ở việc nhanh chóng tìm ra quy luật nội tại của ngành, thực sự xây dựng được cơ chế hiệu quả lâu dài có thể bảo đảm sự phát triển ổn định và lành mạnh của ngành.

Bất động sản là ngành trụ cột cuối cùng ở mọi quốc gia, đây là kết quả tất yếu của việc hàng hóa hóa nhà ở. Đã là hàng hóa thì phải tuân theo quy luật thị trường. Tuy nhiên, bất động sản lại liên quan đến sự sinh sống và quyền cư trú của người dân trong cộng đồng, có thuộc tính công cộng mạnh mẽ, do đó không thể thị trường hóa hoàn toàn.

Xuất phát từ đó, quỹ đạo phát triển chính xác của ngành bất động sản nên là phát huy đầy đủ tác dụng phân bổ nguồn lực thị trường dưới tiền đề bảo đảm nhu cầu nhà ở cơ bản để thực hiện sự công bằng và hiệu quả. Theo đó, chủ yếu có ba vấn đề cơ bản đối với ngành bất động sản.   

Một là, tôn trọng quy luật thị trường như thế nào. Mặc dù lĩnh vực nhà ở thương mại nên để thị trường điều tiết, nhưng do bản thân đất đai và nhà ở có chức năng tài sản, bảo toàn giá trị và gia tăng giá trị, nên trong xu hướng nợ hóa tiền tệ, cùng với lượng tiền tăng lên, nhà thương mại giống như các tài sản vật chất có giá trị tương đối ổn định khác đều dễ dàng được tài chính hóa, trở thành mỏ neo của tiền tệ, chứng khoán, cũng như các loại tài sản nhân tạo khác.

Trong thời đại kỹ thuật số, tốc độ ảo hóa tài sản đang tăng lên nhanh chóng và xu hướng này ngày càng được tăng cường. Nhìn chung, đường cong giá nhà tăng chỉ biến động chứ không chuyển hướng.

Trong bối cảnh như vậy, nếu chỉ đơn thuần dựa vào sự điều tiết của thị trường, chắc chắn bất động sản sẽ từng bước biến thành công cụ vốn và tài chính, nhu cầu đầu cơ dần thay thế nhu cầu nhà ở, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ quá mức và mất kiểm soát về giá cả, thậm chí còn dẫn đến khủng hoảng kinh tế, trong đó cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 chính là ví dụ điển hình nhất.

Do đó, việc chính phủ can thiệp vào thị trường nhà ở thương mại là điều cần thiết, biện pháp can thiệp bao gồm các công cụ đòn bẩy thị trường như thuế, giá…, đồng thời cũng bao gồm các biện pháp quản lý giám sát tài chính thực hiện đối với hiện tượng tài chính bất động sản. 

Tóm lại, tôn trọng quy luật thị trường bất động sản không phải là buông lỏng quản lý, mà là làm thế nào để thực hiện cân bằng giữa cơ chế thị trường và các biện pháp quản lý giám sát.

Ngược lại, các vấn đề của thị trường Trung Quốc phức tạp và đa dạng hơn. Một mặt, cơ chế cơ bản của thị trường bất động sản chưa hoàn thiện, sự tách rời của hệ thống quản lý giám sát ngành, giữa thị trường thành thị và nông thôn đều cần phải cải cách hơn nữa.

Tuy nhiên, mặt khác, sự cạnh tranh giữa bất động sản và các ngành phái sinh của bất động sản ngày càng kịch liệt, kinh tế ảo và tài chính bất động sản đã phát triển quá mức, nên mức độ khó khăn của kiểm soát rất lớn. Mặc dù như vậy, chính sách kiểm soát bất động sản cũng cần phải tuân theo logic thị trường, khuyến khích cạnh tranh và can thiệp có hiệu quả, không thể bỏ qua yếu tố nào. 

Hai là, mục tiêu công cộng của ngành bất động sản thực hiện như thế nào. Trong xã hội hiện đại, rất nhiều chính phủ ngầm thừa nhận việc gánh vác trách nhiệm nhà ở đối với người dân, điều này đã quyết định việc cung cấp nhà ở vừa là hành vi thương mại, đồng thời vừa là vấn đề công.

Ở Singapore, 80% dân số sống trong chung cư do chính phủ tài trợ xây dựng (HDB), trong khi đó những gia đình thu nhập thấp ở Mỹ có thể thuê nhà giá rẻ do chính phủ cung cấp, tiền thuê bằng khoảng 1/3 giá thị trường, các quốc gia quản trị tốt khác cũng có cơ chế tương tự.      

Đưa gánh nặng nhà ở của nhóm đối tượng dễ bị tổn thương vào chi tiêu công phản ánh mức độ nhân văn và tiến bộ của một xã hội, đồng thời cũng là sự thể hiện về năng lực quản trị đất nước. Trong trạng thái lý tưởng, nguồn cung cơ bản cần thiết cho sự tồn tại của người dân nên đưa vào phạm vi công, chỉ có những nhu cầu cá nhân mới giao cho thị trường phân bổ. Tuy nhiên, xã hội hiện nay vẫn chưa phát triển đến giai đoạn này.

Là một cường quốc dân số, thuộc tính công của ngành bất động sản Trung Quốc nhận được sự quan tâm đầy đủ, hệ thống cơ chế như nhà ở cho thuê công cộng, nhà ở sở hữu chung, cũng như trợ cấp nhà ở nông thôn… không ngừng được hoàn thiện, ngành bất động sản phát triển nhanh trên cả hai lĩnh vực thị trường hóa và đảm bảo an sinh. 

Ngoài ra, ngành bất động sản Trung Quốc cũng đảm nhận chức năng độc đáo, điều này đề cập đến việc dựa vào cơ chế phát triển nhà ở thương mại để chuyển đổi đất đô thị thuộc sở hữu công thành yếu tố sản xuất có thể lưu thông, từ đó có thể tham gia thị trường.

Xét từ góc độ này, ngành bất động sản Trung Quốc khác với các ngành thông thường, có thuộc tính đặc biệt nhất định (nhượng quyền), các nhà phát triển bên cạnh thực hiện vai trò chủ thể thị trường thông thường, còn đảm nhận chức năng “kênh” tham gia thị trường của nguồn lực công. 

Tất cả các ngành được nhượng quyền đều phải quản lý giám sát chặt chẽ, từ tiếp cận ngành, mô hình kinh doanh đến phân phối thu nhập…, tất cả đều phải tiến hành dưới sự kiểm soát hiệu quả của quyền lực nhà nước. Nếu không sẽ biến thành lợi nhuận kếch xù do độc chiếm nguồn lực công, đồng thời thúc đẩy các nhà khai thác chiếm đoạt nguồn lực công làm lợi riêng, dẫn đến tham nhũng tràn lan. 

Nếu đối chiếu tiêu chuẩn của các ngành đặc biệt, sự quản lý hiện nay đối với các nhà khai thác rõ ràng đang thiếu, rất nhiều vấn đề của ngành bất động sản trên thực tế đều có liên quan đến việc không xác định chính xác thuộc tính của ngành, quản lý giám sát không đến nơi đến chốn.

Ba là, cải cách chủ nghĩa trung tâm quyền sở hữu tài sản như thế nào. Một trong những nguồn gốc khiến ngành bất động sản bùng nổ lâu dài đến từ “chủ nghĩa trung tâm quyền sở hữu tài sản” được tôn sùng trong quá trình tích lũy tài sản và quản trị xã hội. Đối với tuyệt đại đa số người dân phổ thông, phương thức chủ yếu của việc thể hiện sự giàu có là giá trị bất động sản được nắm giữ, hơn nữa cơ chế quản trị xã hội hiện nay cơ bản cũng được thiết kế xoay quanh quyền sở hữu. 

Có quyền sở hữu tài sản thường đồng nghĩa với giai cấp thuộc về, hội nhập cộng đồng, quyền tham gia các vấn đề công cộng và quyền phân phối phúc lợi xã hội. Ở rất nhiều quốc gia còn đồng nghĩa với tư cách nhập học, đãi ngộ khác biệt, hộ tịch/hộ khẩu…

Những nhân tố này đã quyết định tầm quan trọng của bất động sản, không chỉ do nó đã cung cấp “vị trí”, mà quan trọng hơn do quyền sở hữu nhà ở thường là điều kiện quan trọng để xã hội chấp nhận và kết nạp một cá thể. Rất nhiều người mua nhà không phải để ở, mà vì quyền sở hữu tài sản và tư cách trở thành thành viên xã hội bình đẳng.      

Tóm lại, đối với thị trường bất động sản Trung Quốc, rất khó để phát triển tích cực như kỳ vọng của mọi. Tuy nhiên, nếu tiếp tục kiềm chế giá nhà và hóa giải rủi ro ngành từ hai phía cung-cầu thị trường, thì không những các biện pháp đa dạng hóa bao gồm “thuê, mua song song” không mang lại hiệu quả, khó đẩy lùi nhu cầu không hợp lý, mà chính sách kiểm soát theo kiểu không xử lý tận gốc sẽ một lần nữa rơi vào vòng tuần hoàn ác tính “thắt chặt thì chết, nới lỏng thì hỗn loạn”.

Giải quyết vấn đề cần phương án kiểu Trung Quốc thực sự: Cân bằng cung-cầu, hoàn thiện hệ thống quản lý giám sát ngành, giảm nhẹ vấn đề tài chính đất đai, đồng thời các cơ chế quản trị xã hội kiểu như hộ tịch/hộ khẩu không thể tách rời quyền sở tài sản nhà ở cũng cần phải có sự điều chỉnh tương ứng./.