Bảng giá đất mới: Cần kiểm soát để tránh gây “sốc” cho thị trường

Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhận định, chính sách phân cấp trong xác định giá đất đang từng bước phát huy hiệu quả, giúp huy động nguồn lực từ đất đai cho phát triển kinh tế. Tuy nhiên, trong thời gian tới, khi các địa phương triển khai xây dựng bảng giá đất mới, giá đất sẽ biến động với biên độ lớn tùy từng vùng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà ở và thị trường bất động sản nói chung.

Cảnh báo biến động mạnh

Việc đồng loạt ban hành bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được dự báo sẽ tạo ra những biến động lớn về giá đất tại nhiều địa phương, kéo theo tác động đáng kể tới thị trường bất động sản, chi phí đầu tư và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Tiến sĩ Phạm Anh Tuấn, Trưởng khoa Quản lý Đất đai (Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) nhận xét, bảng giá đất điều chỉnh nhiều khả năng sẽ tăng so với bảng giá hiện hành. Điều này có thể làm lợi cho người dân bị thu hồi đất và tăng nguồn thu ngân sách địa phương, nhưng đồng thời làm tăng chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí giải phóng mặt bằng tại các dự án phát triển; tác động đa chiều đến thị trường bất động sản và người dân.

Việc tăng bảng giá đất sẽ ảnh hưởng lớn đến các khoản thu từ đất như tiền sử dụng đất, thuế, phí, nhưng cũng khiến chi phí đầu tư tăng cao, tác động tới giá bán bất động sản trên thị trường. TS. Phạm Anh Tuấn cảnh báo, trong trường hợp điều chỉnh quá mức, chi phí đầu tư các dự án bất động sản sẽ bị đội lên, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư trong nước và doanh nghiệp nước ngoài.

Đối với người dân, giá đất tăng đồng nghĩa với việc các thủ tục như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ trở nên tốn kém hơn. Đặc biệt, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, mức tiền sử dụng đất tăng mạnh có thể gây khó khăn cho các hộ dân có nhu cầu hợp pháp hóa đất đai.

Dưới góc nhìn chuyên gia, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh về sự cần thiết của một cơ chế kiểm soát từ trung ương để đảm bảo tính nhất quán và hợp lý trong việc xây dựng bảng giá đất. Theo ông, do bảng giá đất hiện nay do cấp tỉnh ban hành, mỗi địa phương có thể tiếp cận và xây dựng theo cách khác nhau, dễ dẫn tới chênh lệch bất hợp lý, đặc biệt là tại các khu vực giáp ranh.

Giáo sư Đặng Hùng Võ đề xuất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần có vai trò thẩm định và kiểm tra bảng giá đất trước khi phê duyệt, nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng chênh lệch giá để trục lợi. Nguyên tắc quan trọng nhất là bảng giá đất phải phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng, hiện Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa rõ ràng thế nào là "giá thị trường", cũng như thiếu khung pháp lý cụ thể để xác định giá này một cách khoa học.

Liên quan đến việc các cán bộ cấp xã được tham gia xây dựng bảng giá đất, ông Võ cho rằng, điều này là cần thiết vì họ hiểu rõ giá trị đất thực tế tại địa phương. Tuy nhiên, cần phải đặt ra các luận cứ rõ ràng để xác định mức giá đề xuất có thực sự phản ánh đúng giá thị trường hay không.

Nguy cơ “sốt giá” nếu không kiểm soát tốt

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Trần Quốc Dũng phân tích, bảng giá đất hiện hành thường thấp hơn giá thị trường từ 30–60%, dẫn tới việc Nhà nước thất thu và người dân không được đền bù thỏa đáng. Do đó, Luật Đất đai 2024 buộc các địa phương điều chỉnh bảng giá để sát hơn với thực tế. Tuy nhiên điều này có thể dẫn đến các hệ lụy nếu không được kiểm soát chặt chẽ.

Yếu tố đầu tiên cần chú ý là việc nâng bảng giá đất quá cao có thể gây khó khăn cho các dự án đầu tư công do chi phí giải phóng mặt bằng tăng mạnh. Đồng thời, người dân sẽ gặp trở ngại khi tiếp cận nhà ở, đặc biệt trong các phân khúc như nhà ở xã hội hay nhà ở trung cấp. Những tác động này có thể làm “tắc nghẽn” dòng vốn đầu tư và tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản cục bộ. Thực tế này đòi hỏi có giải pháp xây dựng bảng giá đất hài hòa và bền vững.

Ông Trần Quốc Dũng đề xuất số hóa dữ liệu giá đất, cập nhật từ các hợp đồng công chứng và sàn giao dịch, nhằm nâng cao độ chính xác và minh bạch. Bên cạnh đó, cần tăng cường thanh tra, xử lý các hành vi thổi giá, đầu cơ và tạo sóng ảo, đặc biệt tại các địa phương đang trong giai đoạn xây dựng bảng giá đất mới.

Một giải pháp khác cần được chú trọng là đảm bảo thành phần hội đồng thẩm định bảng giá đất có sự tham gia của các bên độc lập như chuyên gia, doanh nghiệp và đại diện các sở ngành, nhằm tạo phản biện khách quan, tránh tình trạng “làm giá nội bộ”.

Với các khu vực có biến động mạnh về giá đất, chính quyền địa phương có thể áp dụng các biện pháp ngắn hạn như khoanh vùng, tạm dừng cấp phép chuyển nhượng hoặc giữ nguyên giá bồi thường cũ để bình ổn thị trường trong thời gian xây dựng bảng giá mới.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị cần một khung hướng dẫn thống nhất ở cấp trung ương, phối hợp giữa Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Bộ Tài chính, nhằm xác lập tiêu chí xây dựng bảng giá đất phù hợp với thực tế, đồng thời đảm bảo tăng hợp lý để tránh gây sốc cho thị trường.