Doanh nghiệp bất động sản gặp khó ra sao với bảng giá đất mới?

Tính đến đầu tháng 1/2025, đã có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất mới, áp dụng đến hết năm 2025. Việc bỏ khung giá đất, cùng với quy định về bảng giá đất mới mang tính đột phá là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường.

Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận hơn với người dân thuộc diện thu hồi đất. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án. Tuy nhiên, vẫn còn những trăn trở về hiệu quả và tác động của bảng giá đất mới. Các chuyên gia dự báo, sẽ rất nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn hoặc “mắc kẹt”.

Theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất cũ được áp dụng đến ngày 31/12/2025, nhưng trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Đây là quy định chuyển tiếp nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới để chính thức áp dụng từ 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng sử dụng đất. Đồng thời cởi trói cho các dự án đang bị ách tắc khi chưa có cơ sở để xác định giá đất trong thời gian qua.

Thế nhưng, bảng giá đất điều chỉnh sử dụng đến hết năm 2025 của nhiều địa phương có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ khiến cả người dân và doanh nghiệp đều bất ngờ. Đơn cử như Bảng giá đất điều chỉnh của Tp. Hồ Chí Minh có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025; trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2. Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ…

Liên quan đến khung giá đất ban hành mới có tỷ lệ tăng khá cao so với cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP.Invest khuyến nghị, điều này có thể ảnh hưởng đến sức thu hút đầu tư. Hiện nay các cụm công nghiệp trong nước đạt tỷ lệ lấp đầy lên đến 80 - 90% là do chi phí nhân công rẻ, chi phí đất đai hợp lý, logistics thuận lợi. Nhưng nếu hiện tại bớt đi một yếu tố đó là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì lợi thế thu hút đầu tư của Việt Nam cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Đặc biệt, ông Hiệp thẳng thắn chỉ rõ, trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng chưa được tính đến. Khi tất các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng bởi khung giá đất tăng cao thì số lượng dự án sẽ giảm, không thể tạo nguồn thu bền vững cho địa phương.

“Có trường hợp chỉ trong 1 năm, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất cách nhau 4 tháng mà giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát. Điều này rất vô lý. Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư” – ông Hiệp kiến nghị.

Đồng quan điểm, đại diện Tập đoàn Tuta cũng cho rằng có nhiều vướng mắc liên quan đến xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt. Hiện nay, theo khoản 4 điều 116 Luật Đất đai 2024, việc giao đất và thuê đất được thực hiện theo tiến độ dự án, tiến độ đầu tư và tiến độ thu hồi, bồi thường, tái định cư. Bên cạnh đó, khoản 8 điều 6 Nghị định 71/2024 của Chính phủ cũng đã hướng dẫn việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất thành nhiều đợt.

Tuy nhiên, trong thực tế, doanh nghiệp tại địa phương đang gặp khó khăn khi không thể thực hiện việc giao đất thành nhiều đợt như quy định. Qua quá trình trao đổi với các cơ quan chức năng và cán bộ quản lý trực tiếp dự án, vị đại diện Tập đoàn Tuta chia sẻ về 2 vướng mắc chính. Thứ nhất, mặc dù nghị định có hướng dẫn nhưng nội dung chưa đủ cụ thể, gây khó khăn trong việc thực thi. Thứ hai, các cơ quan chức năng tỏ ra e ngại rằng việc giao đất theo nhiều đợt có thể dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá đất giữa các đợt, từ đó liên quan đến trách nhiệm của họ trong quá trình xác định tiền sử dụng đất. Do đó, doanh nghiệp mong muốn có hướng dẫn cụ thể hơn về việc xác định giá đất cho các dự án được giao đất theo nhiều đợt. Từ đó, giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc thực hiện dự án và giảm bớt các vướng mắc hiện tại.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi- Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho rằng, câu chuyện được quan tâm nhất hiện nay là đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, ổn định. Hiện nay Luật và cả Nghị định cũng đã có. Tuy nhiên, sau khoảng 6 tháng đi vào áp dụng thì đã thấy một số vấn đề phát sinh. Bởi sau khi các địa phương thực thi luật, tuỳ vào điều kiện thực tế của các địa phương thì sẽ có những mức tác động, ảnh hưởng khác nhau. Từ đó, các địa phương sẽ bắt đầu phát sinh các vấn đề khác nhau.

Do đó, cần tuyên truyền, phổ biến để làm rõ bản chất của các quy định pháp luật. Ví dụ như định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Cùng đó, cần xem xét đội ngũ tư vấn định giá đất đã đáp ứng được yêu cầu hay chưa; việc triển khai của các địa phương đã khai đồng bộ hay chưa. Luật cho phép các địa phương được ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong thời gian chờ bảng giá đất lần đầu công bố vào 1/1/2026.

Hiện đã có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá. Nhưng có những địa phương sát cạnh nhau mà nơi thì điều chỉnh nơi lại không thì sẽ phải quản lý như thế nào cho hợp lý. Tất cả các tình huống này đều cần được giải quyết để đảm bảo tính minh bạch, công bằng cho thị trường phát triển bền vững.