Đối mặt với áp lực gia tăng của bảng giá đất mới

Băn khoăn, lo lắng, áp lực tài chính đè nặng là thực tế mà nhiều người dân, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất đang trải qua khi nhiều địa phương ban hành bảng giá đất mới với mức điều chỉnh tăng cao hơn rất nhiều so với trước.

Đây là nội dung được bàn luận nhiều tại hội thảo “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 10/1, tại Hà Nội.

Các chuyên gia và doanh nghiệp đều chung nhận xét, bảng giá đất điều chỉnh dự báo sẽ tiếp tục tác động mạnh, trực tiếp đến nhiều đối tượng và gián tiếp đến môi trường đầu tư của các địa phương, thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế. Giá đất điều chỉnh tăng cao, bao gồm cả đất phục vụ cho đầu tư, kinh doanh, thể thao, văn hóa… Nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm dường như đang bị mắc kẹt, đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, bị bào mòn lợi nhuận, thậm chí thua lỗ khi chi phí thuê đất tăng đột biến, khó tính toán hiệu quả kinh doanh…

Do đó, tìm giải pháp cho vấn đề này là hành động cấp bách để tránh tác động mạnh đến doanh nghiệp và môi trường đầu tư của các địa phương. Trước những vấn đề đặt ra trong thực tiễn, UBND các tỉnh, thành phố cần đánh giá tác động một cách đầy đủ, cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường, tăng thu ngân sách và kiểm soát giá đất để tăng khả năng tiếp cận đất đai, hỗ trợ doanh nghiệp, thu hút đầu tư và giảm gánh nặng chi phí đất đai cho người dân.

Song song đó, vẫn phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường… Đây chính là bài toán không dễ giải, nhất là khi yếu tố thị trường đang muôn hình vạn trạng, nhiễu loạn thông tin và thiếu tính ổn định. Điều này cũng đặt áp lực lớn lên vai chính quyền địa phương để bảng giá đất thực sự trở thành động lực phát triển, thay vì gây cản trở cho doanh nghiệp, cản trở đầu tư.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng nhận xét, việc hài hòa giữa lợi ích nhà nước, người dân và nhà đầu tư là cái khó nhất trong định giá đất. Người dân khi nhận bồi thường thì sẽ muốn giá cao, nhưng khi mua nhà lại mong muốn mua được nhà giá rẻ. Có doanh nghiệp cho biết giá đất chiếm 15% nhưng lại có đơn vị thông tin giá đất tới 45% trong việc cấu thành giá bán sản phẩm. Vậy thời gian tới, nên chăng yêu cầu các doanh nghiệp công bố các yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện nay. Còn dưới góc độ quản lý pháp luật, theo ông Khởi, thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu và đưa các kiến nghị để có thể điều chỉnh ở Nghị định hướng dẫn thi hành.

Ở góc độ Bộ Xây dựng, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản cho biết, Bộ Xây dựng đã tiến hành nhiều nghiên cứu và báo cáo lên Chính phủ về tác động của việc tăng giá đất đến giá bất động sản. Qua những nghiên cứu này, Bộ Xây dựng khẳng định việc tăng giá đất chắc chắn có tác động đến giá bất động sản, nhưng cần xác định rõ tỷ lệ và mức độ ảnh hưởng cụ thể. Đặc biệt, cần có một cái nhìn thật khách quan và khoa học để đánh giá đúng mức độ tác động này. Từ đó đề ra các giải pháp phù hợp nhằm kiểm soát và điều chỉnh thị trường bất động sản một cách hiệu quả.

Trên thực tế, giá đất tăng cao đã và đang ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án bất động sản và giá thành bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, cần phân tích rõ hơn mức độ tác động của việc tăng giá đất lên giá bất động sản. Bởi chi phí sử dụng đất chỉ là một phần trong tổng chi phí của các dự án bất động sản. Giá bất động sản tăng có thể bị ảnh hưởng từ việc tăng giá đất, nhưng cũng có thể do các yếu tố khác, chẳng hạn như chi phí đầu tư xây dựng, bán hàng... Do đó, bên cạnh việc điều chỉnh giá đất, cần xem xét toàn diện các yếu tố chi phí khác và vai trò của các doanh nghiệp trong việc kiểm soát chi phí để đảm bảo giá bất động sản không bị đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường – ông Dũng nhấn mạnh.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Đức Cây – Chủ tịch Contrexim cho rằng, vẫn có một số vấn đề tồn tại của thị trường liên quan đến câu chuyện giá; trong đó có giá đất. Trước tiên, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại Việt Nam.

“Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, chính tôi cũng chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay. Chúng ta cần đặt câu hỏi, với giá đất quá cao như hiện tại, đắt hơn cả Tokyo (Nhật Bản) thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư thương mại, dịch vụ quốc tế nào còn dám đến đầu tư tại Việt Nam?” ông Cây nêu vấn đề.

Bên cạnh đó, liên quan đến định giá đất, Chủ tịch Contrexim mong muốn làm rõ các vấn đề như ai sẽ giám sát công ty định giá, tư vấn đất và liệu có đảm bảo không lợi ích nhóm bởi có những dự án 6 - 7 năm mới xong được việc định giá đất. Đồng thời, ông Cây cũng kiến nghị, doanh nghiệp phải được tham gia phản biện, công khai, minh bạch về giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất.

Tiến sỹ Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng chính thức có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn tổ chức thực hiện, còn nhiều vấn đề cần được làm rõ và hướng dẫn thêm. Năm 2025 được xem là năm chuyển giao quan trọng, đánh dấu bước chuyển mình trong việc áp dụng bảng giá đất mới và được kỳ vọng sẽ góp phần ổn định, phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững; giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.

Bỏ khung giá đất, cùng với quy định về bảng giá đất mới mang tính đột phá là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường. Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận hơn với người dân thuộc diện thu hồi đất. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án. Tuy nhiên, vẫn còn những trăn trở về hiệu quả và tác động của bảng giá đất mới.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, sẽ tổng hợp kết quả và kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng. Báo cáo này sẽ tập trung vào thực trạng áp dụng, đồng thời đề xuất các giải pháp xây dựng bảng giá đất mới nhằm đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.