Bất động sản 2026: Rời “xương sống” ngân hàng, tìm vốn trên sàn

Năm 2026, khi cánh cửa tín dụng ngân hàng không còn rộng mở như giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, doanh nghiệp bất động sản đứng trước một câu hỏi mang tính sống còn: tìm vốn ở đâu để vừa duy trì thanh khoản, vừa triển khai các dự án quy mô lớn trong bối cảnh áp lực đáo hạn gia tăng.

Cùng lúc, năm 2026 dự kiến ghi nhận hơn 200.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, riêng trái phiếu bất động sản chiếm hơn 121.000 tỷ đồng. Khi room tín dụng bị giới hạn và lãi suất có xu hướng nhích lên, “bài toán vốn” của các chủ đầu tư sẽ trở nên khắt khe hơn bao giờ hết.

* Thị trường vốn - “trụ cột” mới

Những con số gần đây cho thấy áp lực không nhỏ. Năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng hơn 19%, riêng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 28%. Dòng vốn đổ vào địa ốc tăng nhanh và chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, trong khi dư nợ bất động sản có thời điểm lên tới hơn một nửa, thậm chí 60% tổng dư nợ toàn thị trường. Sự lệch pha này, theo nhiều chuyên gia, tiềm ẩn rủi ro hệ thống nếu thị trường gặp cú sốc thanh khoản.

Theo ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam, việc cơ quan quản lý kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản là quyết định cần thiết để bảo vệ “xương sống” ngân hàng. Khi ngành này chiếm tỷ trọng dư nợ quá lớn, bất kỳ biến động nào như đóng băng giao dịch, giảm giá sâu hay vướng mắc pháp lý đều có thể tạo hiệu ứng dây chuyền sang hệ thống tài chính.

Trong bối cảnh đó, dịch chuyển sang thị trường vốn – bao gồm phát hành cổ phiếu và trái phiếu – không còn là lựa chọn, mà là xu thế tất yếu. Thực tế, năm 2025 đã ghi nhận làn sóng doanh nghiệp địa ốc phát hành thêm cổ phiếu, thu về hàng nghìn tỷ đồng để cơ cấu nợ và bổ sung vốn cho dự án. Trên hai Sở Giao dịch Chứng khoán hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp niêm yết, cho thấy thị trường chứng khoán đã trở thành kênh huy động vốn quen thuộc của khu vực tư nhân.

Nhìn lại sự lớn mạnh của các tập đoàn tư nhân như Vingroup, Vietjet Air, Hòa Phát, Masan hay Thế giới Di động, có thể thấy vai trò của thị trường vốn trong việc tạo bệ phóng cho doanh nghiệp. Từ những công ty tư nhân quy mô vừa, họ đã vươn lên thành tập đoàn vốn hóa hàng tỷ USD nhờ tận dụng hiệu quả kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu.

Với bất động sản, dư địa chuyển dịch còn lớn. Năm 2025, dù thị trường trái phiếu phục hồi, khoảng 70% lượng phát hành vẫn thuộc về nhóm ngân hàng. Doanh nghiệp địa ốc huy động được khoảng 135.000 tỷ đồng qua kênh này – con số nhỏ so với mức tăng thêm khoảng 440.000 tỷ đồng tín dụng bất động sản trong cùng năm. Nếu trừ đi phần đáo hạn, lượng vốn ròng thực nhận không đáng kể.

Điều này đồng nghĩa, khi tín dụng ngân hàng bị “hãm phanh”, thị trường trái phiếu sẽ phải gánh vai trò lớn hơn trong năm 2026. Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinGroup, dự báo tổng phát hành trái phiếu doanh nghiệp có thể đạt 1 triệu tỷ đồng. Sau khi trừ khoảng 200.000 tỷ đồng đáo hạn, lượng phát hành ròng vẫn lên tới 800.000 tỷ đồng – quy mô đủ lớn để bù đắp phần tín dụng dài hạn suy giảm.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể dễ dàng tiếp cận dòng tiền này. Bài học từ giai đoạn bất ổn trước đây cho thấy, sự thiếu minh bạch và sử dụng vốn sai mục đích là nguyên nhân chính làm xói mòn niềm tin nhà đầu tư.

Theo ông Trương Hiền Phương, hai yếu tố then chốt quyết định khả năng huy động vốn qua trái phiếu là minh bạch và kỷ luật. Doanh nghiệp phải công khai rõ mục đích sử dụng vốn, hiệu quả dự án, dòng tiền trả nợ, đồng thời tuân thủ nghiêm cam kết với trái chủ. Trong bối cảnh phần lớn trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo khó thanh lý, niềm tin trở thành “tài sản” quan trọng nhất.

Bên cạnh trái phiếu và cổ phiếu, mô hình quỹ tín thác bất động sản (REITs) cũng được kỳ vọng chia nhỏ giá trị tài sản, thu hút dòng tiền nhàn rỗi trong xã hội. Tuy nhiên, theo ông Phương, việc thành lập quỹ không khó, nhưng duy trì hoạt động ổn định và đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư trong dài hạn mới là thách thức. Thị trường Việt Nam vẫn thiếu các REIT có bề dày lịch sử đủ dài để tạo chuẩn mực so sánh.

* Dòng vốn ngoại và “bài kiểm tra” minh bạch

Một biến số lớn của năm 2026 là câu chuyện nâng hạng thị trường chứng khoán. Nếu Việt Nam chính thức được nâng lên nhóm thị trường mới nổi vào tháng 9/2026 như kỳ vọng, dòng vốn từ các quỹ theo bộ chỉ số mới nổi có thể lớn gấp nhiều lần so với các quỹ cận biên hiện nay.

Ông Trương Hiền Phương cho rằng, dòng tiền thực có thể lên tới vài trăm triệu, thậm chí hàng tỷ USD trong thời gian đầu. Theo cơ chế phân bổ danh mục, các quỹ quốc tế thường ưu tiên doanh nghiệp đầu ngành, vốn hóa lớn, thanh khoản cao và tuân thủ chuẩn mực quản trị.

Điều này mở ra cơ hội cho nhóm cổ phiếu bất động sản vốn hóa lớn, đặc biệt là những doanh nghiệp duy trì được hiệu quả hoạt động, thương hiệu và tuân thủ pháp lý. Với từng doanh nghiệp đáp ứng đủ tiêu chí, khả năng thu hút vài chục đến hàng trăm triệu USD vốn ngoại không phải kịch bản xa vời. Song cơ hội luôn đi kèm sàng lọc khắt khe.

Theo ông Bùi Văn Huy - Giám đốc khối nghiên cứu đầu tư FIDT, việc các ngân hàng quốc doanh tăng lãi suất cho vay bất động sản chủ yếu do giới hạn room tín dụng và vai trò thực thi chính sách. Nguồn vốn phải ưu tiên cho hạ tầng, đầu tư công và các chương trình kinh tế – xã hội lớn. Khi “room” hữu hạn, bất động sản buộc phải nhường chỗ.

Trong môi trường đó, sức khỏe tài chính của từng doanh nghiệp sẽ “lộ sáng”. Áp lực đáo hạn hơn 121.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản năm 2026 là "phép thử" rõ ràng. Doanh nghiệp nào có dòng tiền ổn định, cấu trúc vốn an toàn, minh bạch thông tin sẽ đứng vững; ngược lại, những đơn vị phụ thuộc quá mức vào đòn bẩy và thiếu kỷ luật tài chính có thể bị loại khỏi cuộc chơi.

Thị trường cũng chứng kiến sự trưởng thành của nhà đầu tư nội địa. Sau nhiều biến động, họ trở nên thận trọng hơn, đòi hỏi báo cáo tài chính rõ ràng, phương án sử dụng vốn cụ thể và chiến lược dài hạn nhất quán. Cùng với nhà đầu tư ngoại chuyên nghiệp, mặt bằng tiêu chuẩn trên sàn chứng khoán đang được nâng lên.

Vì vậy, năm 2026 không chỉ là câu chuyện tìm kiếm dòng vốn nào, mà còn là quá trình tái định vị doanh nghiệp bất động sản trên thị trường vốn. Những đơn vị coi minh bạch và kỷ luật là “giấy thông hành” sẽ có cơ hội thoát khỏi sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng, tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn bền vững hơn.

Ngược lại, nếu vẫn duy trì mô hình phát triển dựa chủ yếu vào vốn vay ngắn hạn, xoay vòng dòng tiền và thiếu chuẩn mực quản trị, doanh nghiệp sẽ gặp khó khi cánh cửa ngân hàng hẹp lại và nhà đầu tư ngày càng khắt khe.

Trong bức tranh năm 2026, thị trường chứng khoán – với cổ phiếu, trái phiếu và tiềm năng dòng vốn ngoại hậu nâng hạng – nhiều khả năng trở thành “trụ cột” mới cho ngành bất động sản. Nhưng đây không phải "phao cứu sinh" cho tất cả mà đó là sân chơi của những doanh nghiệp đủ nội lực, đủ minh bạch và đủ kỷ luật để thuyết phục dòng tiền ở lại lâu dài.