Khu công nghiệp xanh hút dòng vốn ngoại

Từ năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc được dự báo bước vào giai đoạn tăng tốc mới khi hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược hoàn thiện, nguồn cung tiếp tục mở rộng và mô hình khu công nghiệp xanh trở thành tiêu chí quan trọng trong chiến lược lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Dòng vốn FDI ưu tiên tiêu chuẩn xanh

Theo kế hoạch giai đoạn 2026-2029, khu vực này dự kiến bổ sung thêm khoảng 5.050 ha đất công nghiệp, gần 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn (RBF) và hơn 656.000 m2 nhà kho xây sẵn (RBW). Riêng năm 2026, nguồn cung RBF ước tăng thêm hơn 643.000 m2, tạo dư địa đón làn sóng mở rộng sản xuất trong lĩnh vực điện tử, bán dẫn và công nghệ cao.

Song song đó, việc triển khai sân bay quốc tế Gia Bình, mở rộng cao tốc Bắc – Nam và định hướng phát triển khu thương mại tự do (FTZ) gắn với hệ thống cảng nước sâu được kỳ vọng tái định vị miền Bắc thành trung tâm sản xuất – logistics xanh của khu vực.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết doanh nghiệp FDI đang có xu hướng ra quyết định thận trọng và chọn lọc hơn. Bên cạnh yếu tố giá thuê, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng. Khi bước sang giai đoạn phát triển mới, sự sẵn sàng về hạ tầng và tính minh bạch của môi trường đầu tư quan trọng không kém quỹ đất.

Đáng chú ý, tiêu chuẩn ESG (môi trường – xã hội – quản trị doanh nghiệp) và yêu cầu giảm phát thải trong chuỗi cung ứng đang trở thành điều kiện tiên quyết với nhiều tập đoàn đa quốc gia. Điều đó buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải nâng cấp mô hình phát triển theo hướng sinh thái, ứng dụng năng lượng tái tạo, tối ưu sử dụng nước và tăng cường quản trị vận hành thông minh – ông Thuận phân tích.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, giai đoạn 2026-2028 sẽ là thời điểm sàng lọc mạnh mẽ giữa các khu công nghiệp. Những dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh, có quy hoạch bài bản và khả năng kết nối logistics hiệu quả sẽ thu hút được dòng vốn FDI chất lượng cao. Ngược lại, các khu công nghiệp phát triển theo mô hình truyền thống, thiếu chiến lược bền vững sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Các chuyên gia chung nhận định, triển vọng 2026 được xây dựng trên nền tảng tăng trưởng mạnh của năm 2025. Báo cáo Marketbeat quý IV/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp miền Bắc đạt gần 23.990 ha, tăng 42,8% so với cùng kỳ 2024. Giá thuê trung bình đạt 135 USD/m2 cho cả thời hạn thuê, tăng 3,8% theo năm.

Dù nguồn cung gia tăng nhanh, tỷ lệ lấp đầy toàn vùng vẫn ở mức 65,74%. Hà Nội duy trì 100% nhờ khan hiếm quỹ đất, Bắc Ninh đạt 74,1%, trong khi Quảng Ninh và Phú Thọ còn nhiều dư địa để đón dự án quy mô lớn.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn ghi nhận hấp thụ thuần gần 189.747 m2 trong quý IV/2025, tăng gần 48% so với cùng kỳ năm trước, đưa tỷ lệ lấp đầy lên 86%. Giá thuê giữ ở mức 5 USD/m2/tháng.

Ở phân khúc nhà kho xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 83%, tăng mạnh so với mức 65% cùng kỳ 2024. Giá thuê đạt 4,9 USD/m2/tháng, tăng 6,5% theo năm, phản ánh nhu cầu tối ưu chuỗi cung ứng và lưu trữ hàng hóa.

Hình thành vành đai sản xuất xanh

Sự dịch chuyển đầu tư từ khu vực lõi sang các địa phương vệ tinh như Hưng Yên, Ninh Bình, Hải Phòng và Phú Thọ đang tạo nên một vành đai sản xuất – logistics liên kết chặt chẽ tại miền Bắc. Thay vì tập trung dày đặc vào một vài “thủ phủ công nghiệp” truyền thống, dòng vốn mới có xu hướng phân bổ theo cụm, hình thành hệ sinh thái sản xuất tích hợp từ linh kiện, lắp ráp đến kho vận và xuất khẩu.

Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò hạt nhân nhờ lợi thế cảng biển nước sâu, hệ sinh thái doanh nghiệp điện tử – công nghệ cao và mạng lưới nhà xưởng, nhà kho xây sẵn quy mô lớn. Đây là nơi tập trung nhiều tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực linh kiện điện tử, cơ khí chính xác và thiết bị công nghệ.

Trong khi đó, các địa phương như Ninh Bình, Hưng Yên hay Phú Thọ nổi lên như quỹ đất dự trữ chiến lược, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu mở rộng quy mô trong 5-10 năm tới, đặc biệt với các dự án cần diện tích lớn và chi phí thuê cạnh tranh hơn.

Sự phân tầng này không chỉ giúp tối ưu chi phí mà còn giảm áp lực hạ tầng cho các trung tâm công nghiệp truyền thống. Doanh nghiệp có thể đặt nhà máy sản xuất chính tại Bắc Ninh hoặc Hải Phòng, đồng thời bố trí kho vận hoặc nhà máy phụ trợ tại các tỉnh lân cận, hình thành mạng lưới vận hành linh hoạt theo bán kính 50-100 km. Khi hệ thống cao tốc liên vùng, cảng biển và sân bay được hoàn thiện, mô hình “đa điểm – một chuỗi cung ứng” sẽ giúp rút ngắn thời gian vận chuyển và giảm chi phí logistics.

Điểm khác biệt của vành đai mới nằm ở định hướng phát triển xanh ngay từ giai đoạn quy hoạch. Nhiều khu công nghiệp thế hệ mới được thiết kế theo mô hình sinh thái, tích hợp hệ thống điện mặt trời áp mái, sử dụng vật liệu xây dựng thân thiện môi trường và ứng dụng công nghệ quản lý năng lượng thông minh. Hệ thống xử lý nước thải tập trung, tái sử dụng nước tuần hoàn và kiểm soát phát thải khí nhà kính dần trở thành tiêu chuẩn thay vì lựa chọn tự nguyện.

Ở phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, chủ đầu tư cũng nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật nhằm đáp ứng yêu cầu của các tập đoàn đa quốc gia. Trần nhà cao, tải trọng sàn lớn, hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn quốc tế và chứng chỉ công trình xanh giúp doanh nghiệp dễ dàng tích hợp dây chuyền tự động hóa, robot hóa và hệ thống quản trị số. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh các ngành bán dẫn, linh kiện điện tử và công nghệ cao yêu cầu môi trường sản xuất ổn định, tiết kiệm năng lượng và minh bạch về phát thải.

Theo các chuyên gia, việc hình thành vành đai sản xuất xanh không chỉ mang ý nghĩa mở rộng không gian công nghiệp mà còn tạo lợi thế cạnh tranh dài hạn cho miền Bắc. Khi các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới và tiêu chuẩn ESG ngày càng siết chặt, doanh nghiệp FDI sẽ ưu tiên những địa điểm có khả năng đáp ứng đồng thời ba yếu tố: hạ tầng kết nối thuận lợi, quỹ đất đủ lớn để mở rộng và cam kết phát triển bền vững.

Với xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp diễn, vành đai sản xuất xanh tại miền Bắc được kỳ vọng trở thành mắt xích quan trọng trong mạng lưới sản xuất khu vực. Nếu duy trì được tốc độ hoàn thiện hạ tầng và đồng bộ chính sách, khu vực này có thể chuyển mình từ trung tâm gia công sang trung tâm sản xuất công nghệ cao, gắn với tiêu chuẩn phát triển bền vững trong thập kỷ tới.