Ba lực đẩy định hình bất động sản công nghiệp

Theo nhận định của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn chuyển dịch rõ rệt về cấu trúc nhu cầu. Thay vì tăng trưởng dàn trải, nhu cầu hiện nay tập trung vào một số ngành chủ lực, với yêu cầu ngày càng cao về hạ tầng, vị trí và khả năng vận hành. Trong đó nổi bật là thương mại điện tử, sản xuất công nghệ cao và trung tâm dữ liệu chính là ba lực đẩy định hình bất động sản công nghiệp giai đoạn 2026.

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, cho rằng thị trường đang bước sang một chu kỳ phát triển mới. Nhu cầu không còn đơn thuần là mở rộng diện tích, mà gắn chặt với yêu cầu vận hành đặc thù của từng ngành. Điều này buộc các khu công nghiệp phải nâng chuẩn về hạ tầng và dịch vụ.

Sự tăng trưởng mạnh của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến phân khúc kho vận và logistics. Savills ước tính quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam đạt 26–28 tỷ USD trong năm 2025. Trong đó, riêng 3 quý đầu của năm 2025, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ.

Cạnh tranh gia tăng khi hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm 2025. Trong bối cảnh đó, các nền tảng chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu chi phí và tốc độ giao hàng, khiến nhu cầu đối với kho vận hiện đại gia tăng.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, thương mại điện tử đang làm thay đổi tiêu chuẩn của bất động sản công nghiệp. Kho bãi không còn là không gian lưu trữ đơn thuần mà trở thành một phần của chuỗi vận hành công nghệ, đòi hỏi vị trí gần đô thị lớn, khả năng tự động hóa và kết nối logistics hiệu quả.

Savills cho biết, các khu công nghiệp gần TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ nét khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.

Cùng với thương mại điện tử, ngành bán dẫn được xác định là một trong những động lực tăng trưởng dài hạn của bất động sản công nghiệp. Chiến lược quốc gia về bán dẫn, phê duyệt cuối năm 2024, đặt mục tiêu đưa Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp – kiểm định đến đóng gói tiên tiến và thiết kế vi mạch.

Giai đoạn 2023–2025, Việt Nam thu hút khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao, trong đó riêng mảng lắp ráp và kiểm định đạt gần 3 tỷ USD. Chính phủ đồng thời dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành giai đoạn 2024–2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Dự kiến năm 2026, nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam sẽ đi vào vận hành.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận xét, sự phát triển của ngành bán dẫn đang tái định hình bất động sản công nghiệp. Các nhà đầu tư không chỉ tìm nhà xưởng, mà tìm hệ sinh thái hoàn chỉnh với điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật cao, khả năng mở rộng và nguồn nhân lực chất lượng.

Xu hướng này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt, thay thế mô hình khu công nghiệp truyền thống vốn thiên về cho thuê diện tích tiêu chuẩn.

Bên cạnh bán dẫn, ngành xe điện cũng nổi lên như một động lực quan trọng. Theo Savills, quy mô thị trường xe điện Việt Nam đạt khoảng 3,2 tỷ USD trong năm 2025, được hỗ trợ bởi chính sách và nhu cầu nội địa. Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, xe điện chạy pin chiếm 42% tổng doanh số xe mới. Tỷ lệ này tạo lực kéo mạnh cho chuỗi cung ứng trong nước, từ linh kiện, pin đến điện tử, qua đó gia tăng nhu cầu đối với các khu công nghiệp có khả năng tích hợp sản xuất và logistics.

Song song đó, hạ tầng số đang mở ra lớp nhu cầu mới cho bất động sản công nghiệp. Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động với tổng công suất khoảng 524,7 MW, dự kiến tăng lên gần 950 MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 giúp cải thiện đáng kể năng lực kết nối quốc tế.

Ông John Campbell cho rằng trung tâm dữ liệu sẽ là phân khúc tạo ra sự phân hóa rõ nhất. Không phải khu công nghiệp nào cũng có thể đáp ứng yêu cầu về điện, hạ tầng kỹ thuật và khả năng mở rộng dài hạn. Điều này sẽ làm nổi bật vai trò của các khu công nghiệp có sự chuẩn bị bài bản.

Từ các phân tích trên, Savills dự báo bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực phát triển của từng khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ chiếm ưu thế trong thu hút khách thuê.

“Lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp không còn nằm ở quy mô quỹ đất, mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao”, ông John Campbell cho biết.

Trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng sự phát triển của bán dẫn, xe điện và trung tâm dữ liệu, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, theo hướng chất lượng song hành với quy mô.