Bất động sản công nghiệp đón làn sóng đầu tư mới

Việt Nam thu hút 40,63 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài trong 8 tháng của năm 2026, tăng 55,4% so với cùng kỳ. Trong đó, vốn đăng ký mới đạt 21,72 tỷ USD, tăng gần 97%; vốn điều chỉnh đạt hơn 12,2 tỷ USD và góp vốn, mua cổ phần khoảng 6,7 tỷ USD. Vốn FDI thực hiện ước 17,25 tỷ USD, tăng 12%, cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô dòng vốn mà còn ở cơ cấu. Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu với hơn 12 tỷ USD vốn đăng ký mới, chiếm trên một nửa tổng vốn cấp mới. Dòng tiền này đang tạo lực cầu trực tiếp cho đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho vận và các sản phẩm bất động sản phục vụ sản xuất.

* Miền Bắc dẫn đầu cuộc đua công nghệ cao

Theo nhận xét của các chuyên gia, miền Bắc đang nổi lên với điện tử, bán dẫn và công nghệ cao trong khi phía Nam giữ lợi thế về sản xuất đa ngành và logistics còn các thị trường vệ tinh và miền Trung có cơ hội mở rộng nhờ quỹ đất, hạ tầng và chi phí cạnh tranh.

Miền Bắc được đánh giá đang là khu vực hưởng lợi rõ nhất từ sự gia tăng của dòng vốn sản xuất công nghệ cao. Theo thống kê của Công ty Savills Việt Nam, chỉ trong 2 quý đầu của năm nay, khu vực này thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất đăng ký mới, tương đương hơn 80% tổng vốn sản xuất mới của cả nước. Các nhóm điện tử, bán dẫn và công nghệ cao tiếp tục dẫn dắt nhu cầu.

Dòng vốn này đang phản ánh trực tiếp vào bất động sản công nghiệp. Từ quý II, nguồn cung đất khu công nghiệp miền Bắc vượt 25.200 ha, tăng 15,7% theo năm; nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9%. Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục là hai thị trường dẫn dắt, trong khi Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ nổi lên nhờ quỹ đất và kết nối hạ tầng được cải thiện. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không có nghĩa cuộc cạnh tranh chỉ còn xoay quanh giá thuê.

“Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước sang giai đoạn phát triển chất lượng hơn, khi các quyết định đầu tư và thuê mặt bằng không còn chỉ xoay quanh chi phí mà ngày càng ưu tiên vị trí chiến lược, năng lực hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn” - ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.

Theo ông Thuận, Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò trung tâm nhờ hệ sinh thái công nghiệp và logistics đã hình thành. Trong khi đó, Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ có thể trở thành những điểm đến mới nhờ quỹ đất dồi dào và kết nối ngày càng hoàn thiện.

Đây cũng là lý do nhà xưởng xây sẵn ngày càng được chú ý. Khi các doanh nghiệp công nghệ cần rút ngắn thời gian triển khai, việc thuê một cơ sở đã hoàn thiện có thể giúp giảm thời gian chuẩn bị mặt bằng và đưa nhà máy vào hoạt động nhanh hơn.

Dưới góc nhìn khác, ông John Campbell - Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên chi phí sang tăng trưởng dựa trên năng lực hệ thống. Hạ tầng, năng lượng và dữ liệu cần được vận hành đồng bộ để phục vụ các ngành sản xuất có tiêu chuẩn ngày càng cao.

“Việt Nam bước vào năm 2026 với động lực công nghiệp rõ rệt hơn bao giờ hết. Khi FDI giá trị cao, kết nối hạ tầng và nền tảng số cùng tăng tốc, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang giai đoạn vận hành ở quy mô lớn hơn, với tiêu chuẩn cao hơn”, ông Campbell nhận định.

Nhận định này phần nào lý giải sự khác biệt giữa các khu công nghiệp. Cùng sở hữu quỹ đất, nhưng những nơi có điện ổn định, logistics thuận lợi, nguồn nhân lực kỹ thuật và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn môi trường sẽ có lợi thế hơn trong cuộc đua thu hút các dự án công nghệ cao.

* Phía Nam mở rộng, thị trường vệ tinh tăng tốc

Nếu miền Bắc nổi bật với điện tử và công nghệ cao, phía Nam đang phát triển theo hướng đa dạng hơn, với sản xuất, logistics và nhu cầu mở rộng không gian công nghiệp.

Đến quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 76%, trong khi nhà xưởng và kho xây sẵn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao hơn. TP Hồ Chí Minh tiếp tục có lợi thế về vị trí và hệ sinh thái doanh nghiệp, Đồng Nai hưởng lợi từ hạ tầng cảng, sân bay và giao thông liên vùng, còn các thị trường có quỹ đất lớn hơn đang được chú ý nhờ chi phí cạnh tranh.

Theo JLL, nửa đầu năm tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam đạt gần 41.000 ha; nhà xưởng xây sẵn khoảng 10,4 triệu m2 và kho xây sẵn 8,6 triệu m2. Bên cạnh các trung tâm truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai, doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội tại những địa phương mới nổi có quỹ đất lớn, chi phí cạnh tranh và hạ tầng cải thiện.

Ông Will Trần - Giám đốc Kinh doanh công nghiệp và văn phòng JLL Việt Nam cho rằng, dư địa tăng trưởng của thị trường vẫn rất lớn. Theo ước tính của JLL, chỉ cần một tỷ lệ nhỏ các nhà sản xuất tại châu Á - Thái Bình Dương quyết định mở rộng hoặc dịch chuyển hoạt động sang Việt Nam cũng đủ để hấp thụ toàn bộ nguồn cung hiện hữu. Nhưng bài toán của giai đoạn mới không còn đơn thuần là thu hút thêm vốn.

“Câu hỏi đặt ra lúc này là Việt Nam cần làm gì, ngoài các lợi thế sẵn có về quỹ đất và vị trí chiến lược, để có thể chọn lọc và thu hút các dự án đầu tư chất lượng cao, các dự án nằm trong nhóm ngành nghề ưu tiên, công nghệ tiên tiến, thân thiện với môi trường và phù hợp với định hướng phát triển bền vững dài hạn”, ông Will Trần phân tích.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa với phía Nam, nơi quỹ đất tại các vị trí chiến lược ngày càng hạn chế và giá thuê cao hơn các thị trường mới nổi.

Theo ghi nhận của JLL, giá thuê đất công nghiệp bình quân cuối nửa đầu năm khoảng 142 USD/m2/kỳ thuê tại miền Bắc và 186 USD/m2/kỳ thuê tại miền Nam. Những khu công nghiệp gần cảng biển, sân bay và các tuyến cao tốc lớn tiếp tục có lợi thế về giá và tỷ lệ lấp đầy.

Trong khi đó, miền Trung đang đứng ở vị trí khác trong bản đồ công nghiệp. Quy mô FDI sản xuất còn khiêm tốn so với hai đầu đất nước, nhưng khu vực này có lợi thế về cảng biển, hành lang Bắc - Nam và quỹ đất. Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Nghệ An, Hà Tĩnh hay một số địa phương ven biển có thể hưởng lợi khi doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm mới ngoài các trung tâm truyền thống.

Với các thị trường vệ tinh, lợi thế không nhất thiết nằm ở việc cạnh tranh trực tiếp với Bắc Ninh, Hải Phòng, TP. Hồ Chí Minh hay Đồng Nai. Thay vào đó, quỹ đất lớn, chi phí hợp lý và khả năng kết nối với các trung tâm sản xuất mới là yếu tố quyết định.

Cùng đó, sự thay đổi về chất lượng dòng vốn cũng khiến yêu cầu đối với bất động sản công nghiệp cao hơn. Theo ông Will Trần, các tiêu chí ESG ngày càng quan trọng trong quyết định đầu tư và thuê mặt bằng. Doanh nghiệp điện tử, công nghệ cao, trung tâm dữ liệu và logistics có xu hướng ưu tiên những dự án sử dụng năng lượng hiệu quả, tích hợp năng lượng tái tạo và hỗ trợ mục tiêu giảm phát thải.

Như vậy, dòng FDI mới đang tạo ra một cuộc cạnh tranh khác trên thị trường bất động sản công nghiệp. Miền Bắc có lợi thế về điện tử, bán dẫn và công nghệ cao; phía Nam mạnh về sản xuất đa ngành, logistics và hệ thống cảng - sân bay; miền Trung và các thị trường vệ tinh có cơ hội từ quỹ đất, chi phí và hạ tầng mới.

Trong 8 tháng, số dự án FDI mới chỉ tăng khoảng 9%, nhưng vốn đăng ký mới tăng gần 97%, cho thấy quy mô vốn bình quân của các dự án mới đang lớn hơn đáng kể. Điều này đồng nghĩa nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp cũng có thể thay đổi: nhà đầu tư cần những khu đất lớn, nhà xưởng sẵn sàng, nguồn điện ổn định, logistics hiệu quả và tiêu chuẩn môi trường cao hơn.

JLL dự báo trong 12-24 tháng tới, thị trường tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI chất lượng cao, xu hướng dịch chuyển sản xuất trong khu vực và các dự án hạ tầng trọng điểm. Đến cuối năm, Việt Nam dự kiến có thêm khoảng 1.900 ha đất công nghiệp, gần 700.000 m2 kho xây sẵn và khoảng một triệu m2 nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường trọng điểm.

Nguồn cung mới sẽ tạo thêm lựa chọn cho nhà đầu tư, nhưng cũng buộc các chủ khu công nghiệp phải cạnh tranh bằng chất lượng. Sau giai đoạn chạy đua mở rộng quỹ đất, bất động sản công nghiệp đang bước vào cuộc đua về mức độ sẵn sàng. Địa phương nào kết nối được đất với cảng, sân bay, đường cao tốc, điện, logistics, nhân lực và hệ sinh thái nhà cung ứng sẽ có nhiều cơ hội hơn trong việc biến dòng FDI thành nhu cầu thuê thực tế.

Làn sóng đầu tư mới không chỉ mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp mà còn đang vẽ lại bản đồ cạnh tranh giữa các vùng. Mỗi khu vực phải tìm một lợi thế riêng để đón dòng vốn FDI ngày càng lớn và chất lượng hơn.