Bất động sản dân cư chờ động lực tăng trưởng nào?

Bất động sản dân cư là một trong những phân khúc được Công ty cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) đánh giá có khả năng tăng trưởng mạnh trên thị trường bất động sản. Theo đó, nguồn cung mở bán mới và kỳ vọng mặt bằng giá ở mức cao sẽ gia tăng biên lợi nhuận cho các doanh nghiệp bất động sản.

Báo cáo của Vietnam Report ghi nhận, cả yếu tố cung và cầu đều đang có chuyển biến tăng, nhất là được thúc đẩy bởi mặt bằng lãi suất thấp. Song song đó là việc nới lỏng các thủ tục pháp lý và mục tiêu phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp túi tiền của người có thu nhập thấp và trung bình mà Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia của Chính phủ giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã đặt ra.

Ghi nhận diễn biến thị trường nhà ở Hà Nội trong quý đầu tiên của năm 2022 có khoảng 3.500 căn hộ chung cư mở bán mới. Theo phân khúc, căn hộ trung cấp vẫn là sản phẩm phổ biến nhất trên thị trường, chiếm 66% tổng nguồn cung mới trong quý. Doanh số bán hàng tiếp tục vượt nguồn cung mở bán mới trong bối cảnh nguồn cung mới ở ngưỡng vừa phải. Số căn bán được ghi nhận trong quý là 4.200 căn; trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 71% tổng doanh số bán hàng trong quý.

Các chuyên gia của Công ty CBRE dự báo, nguồn cung mở bán mới dự kiến sẽ tăng trở lại vào năm 2022, đạt khoảng 26.000 - 28.000 căn tại Hà Nội. Nguồn cung đến từ các khu đô thị dự kiến tiếp tục chiếm tỷ trong cao trong tổng nguồn cung mới trên thị trường.

Do tâm lý thị trường vẫn tích cực, số lượng căn bán được dự báo sẽ đạt 90% hoặc cao hơn tổng lượng căn hộ mở bán mới và giá sơ cấp sẽ tăng với tốc độ vừa phải hơn từ 5 - 8% trong năm 2022.

Đồng quan điểm này, các chuyên gia tại Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam nhận định, nguồn cung sẽ cải thiện rõ rệt cho mảng căn hộ chung cư trong năm nay. Về nguồn cung tại Tp. Hồ Chí Minh năm 2022 dự kiến đạt hơn 20.000 căn, cao hơn so với 2 năm trước, chủ yếu đến từ việc bàn giao của các dự án đang hiện hữu. Bên cạnh đó, một loạt các dự án ngoại thành Tp. Hồ Chí Minh đang lên kế hoạch mở bán trong năm 2022 cũng sẽ tạo nguồn cung cho các năm tiếp theo.

Giới phân tích cho rằng, việc mở bán các dự án mới nhanh hơn sẽ thúc đẩy lợi nhuận của các doanh nghiệp tăng trưởng trong năm nay.

Đơn cử, Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) kỳ vọng dự án Classia và Clarita sẽ đóng góp khoảng 90% vào dự báo lợi nhuận năm 2022 của Công ty Đầu tư kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH).

Theo ghi nhận tiến độ, dự án Classia với khoảng 180 căn hộ thấp tầng tại thành phố Thủ Đức bắt đầu xây dựng vào cuối tháng 9/2021 và hiện đã hoàn thành xây dựng khoảng 40%. Dự án Bình Tân với khoảng 1.100 căn hộ tại quận Bình Tân đã bắt đầu đóng cọc thử sau Tết Nguyên đán. Ngoài ra, Nhà Khang Điền dự kiến hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết cho các dự án Clarita và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng với 110 ha tại Tp. Hồ Chí Minh trong năm 2022.

Về phía Mirae Asset Việt Nam lại đưa ra nhận định khả quan về tăng trưởng của Công ty Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) với điểm nhấn từ Khu đô thị Izumi City với diện tích 170 ha. Đây là dự án tiếp giáp với Aqua City - dự án đang được phát triển và bán hàng bởi Novaland.

“Cùng với dự án Akari City giai đoạn 2, chúng tôi đánh giá đây là dự án trọng điểm có khả năng mang lại nguồn tiền lớn và tạo điểm nhấn cho Nam Long trong năm 2022”, chuyên gia phân tích của Mirae Asset Việt Nam chia sẻ.

Năm nay, doanh nghiệp này dự kiến bàn giao 750 căn hộ của Block 6,7,8 tại dự án Mizuki giai đoạn 2, ước tính ghi nhận doanh thu khoảng 2.195 tỷ đồng. Tại dự án Akari City giai đoạn 2, Nam Long dự kiến mở bán 1.690 căn hộ, giá bán bình quân từ 44 – 48 triệu đồng/m2, ước tính doanh thu từ khoảng 3.917 tỷ đồng khi dự án bắt đầu bàn giao vào 2023.

Ngoài ra, doanh nghiệp này sẽ bàn giao một số dự án và ghi nhận doanh thu, đồng thời tiếp tục mở bán một số dự án như The Mizuki, The Aqua và Aquaria 2.

Đối với Công ty Tập đoàn Đầu tư địa ốc No va (mã chứng khoán: NVL), doanh nghiệp này có kế hoạch mở bán 1 dự án mới ở Đồng Nai và 2 dự án khách sạn mới ở bờ biển miền Trung, Tây Nguyên vào năm 2022 và giai đoạn tiếp theo. Việc mở rộng ở miền Nam và miền Trung sẽ diễn ra trong trung hạn trong khi việc đầu tư tại thị trường miền Bắc sẽ diễn ra trong dài hạn.

Bên cạnh những dự án mới cho thấy tín hiệu tích cực từ nguồn cung trong thời gian tới, việc mặt bằng bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt cũng có thể góp phần gia tăng biên lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, những tháng đầu năm 2022, mặt bằng giá nhiều loại hình bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt dù đã đồng loạt tăng trong năm 2021. Việc giá vật liệu xây dựng liên tục tăng trong thời gian ngắn cũng là một trong những yếu tố góp phần đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao; thậm chí thiết lập mặt bằng giá mới tại một số phân khúc.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, tháng 1/2022, giá chung cư tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh tăng lần lượt là 4,6% và 1,8% so với trung bình giá của cả năm 2021. Mức độ quan tâm đến loại hình chung cư ở hai thành phố lớn trong tháng 2 cũng tăng đáng kể so với tháng trước đó, Hà Nội tăng 23%, Tp.  Hồ Chí Minh tăng 22%. 

Trên thị trường, các mã bất động sản dân cư như NLG, KHG, NVL, PDR, TDC, CRE, IJC luôn nằm trong danh mục các cổ phiếu khuyến nghị giao dịch của các công ty chứng khoán với định giá cao. Đóng cửa phiên giao dịch cuối tuần (15/4), NLG có thị giá 51.600 đồng/đơn vị, KDH có thị giá 49.500 đồng/đơn vị, thị giá của NVL là 81.100 đồng/đơn vị /.