Bất động sản đầu tư ở Australia đang đối mặt với nhiều rủi ro

Hoạt động niêm yết mới đối với bất động sản đầu tư ở Australia đã tăng gần gấp đôi kể từ tháng 12/2022, trong bối cảnh một số chủ sở hữu nhà tìm cách bán tài sản để giảm bớt áp lực trước các đợt tăng lãi suất mạnh.

Theo dữ liệu của công ty nghiên cứu bất động sản CoreLogic, hơn 5.000 sản phẩm bất động sản đầu tư đã được niêm yết lên các sàn giao dịch trong 3 tháng qua, nâng tổng số bất động sản đang được niêm yết trên toàn quốc lên con số 10.542.
Số bất động sản của các nhà đầu tư chiếm 28,9% tổng bất động sản đang niêm yết trên thị trường nhà đất, tăng 1,9% kể từ tháng 12/2022.
Ông Tim Lawless, Giám đốc nghiên cứu của CoreLogic, cho biết tỷ lệ bất động sản của các nhà đầu tư trên tổng số bất động sản đang được niêm yết nói chung vẫn thấp hơn mức cao nhất của năm ngoái là 35%, nhưng tương đối cao nếu xét về xu hướng dài hạn.
Ông Lawless nhận định: “Có khả năng nhiều nhà đầu tư đang đối mặt với thách thức về dòng tiền, điều này có thể dẫn đến quyết định phải bán bất động sản mà họ đang sở hữu”. Mặc dù thu nhập từ việc cho thuê nhà tăng trong bối cảnh tỷ lệ nhà trống cho thuê xuống thấp kỷ lục ở hầu hết các khu vực của Australia, song việc tăng giá thuê nhà không đủ để bù đắp chi phí phải trả cho các khoản nợ thế chấp.
Tại Sydney, số lượng bất động sản mà các nhà đầu tư niêm yết đã tăng hơn gấp 3 lần lên 2.030 căn, tăng 2% lên 33,8% - mức cao nhất kể từ tháng 7/2022.
Tại thành phố Melbourne, số căn (trước đó sử dụng để cho thuê) được niêm yết giao dịch đã tăng gấp đôi, lên 2.114 căn và con số này tăng lên 219 căn ở Vùng lãnh thổ Thủ đô (ACT). Trong khi đó, tại các thành phố lớn của các bang khác, số lượng bất động sản được niêm yết đã tăng lên khoảng từ 41% đến 80% trong cùng giai đoạn trên.
Ông Redom Syed, nhà môi giới cho vay bất động sản tại công ty môi giới thế chấp Confidence Finance, cho biết một vài chủ sở hữu một lúc nhiều căn nhà cho thuê đang phải chật vật trả lãi suất vay thế chấp.
Ông chia sẻ: “Chúng tôi đã nhận được các cuộc gọi đề nghị bán từ những khách hàng là nhà đầu tư của chúng tôi  kể từ cuối năm ngoái. Và chỉ riêng trong tháng 2/2023, có đến khoảng 5-6 chủ sở hữu nhà nói với chúng tôi rằng họ đang tìm cách bán nhà vì đang gặp khó khăn trong việc chi trả các khoản vay thế chấp, trong khi vừa phải trả các khoản vay đầu tư.
Ông cho rằng: “Hầu hết các chủ nhà vẫn chưa tuyệt vọng, nhưng họ ngày càng lo lắng về ngân sách của mình, vì vậy họ tìm cách trả hết ngay lập tức một số khoản nợ. Các nhà đầu tư không ở trong các căn nhà mà họ đầu tư, do vậy trong giai đoạn khủng hoảng, những tài sản này sẽ bị bán đầu tiên”.
Ông Victor Kumar, nhà đầu tư ở Sydney và là nhà sáng lập công ty bất động sản Right Property Group, cho biết các nhà đầu tư mới có thể là những người gặp khó khăn nhất, đặc biệt nếu họ không có đủ ngân sách để chi trả cho những đợt tăng lãi suất vừa qua.
Ông Kumar cho hay: “Các nhà đầu tư mua nhà trong 3 năm qua vào thời điểm lãi suất xuống thấp kỷ lục và dùng tiền tiết kiệm còn lại của mình để cải tạo nhà và mua sắm ô tô mới có khả năng đối mặt với nguy cơ buộc phải bán cao nhất nếu họ không có đủ tiền tiết kiệm dự phòng”.
Ông nói: “Tôi đang bắt đầu nhận thấy một vài chủ nhà đang gặp khó khăn, và dưới góc độ cá nhân, tôi cũng đang chứng kiến thấy mọi người đang cân nhắc nghiêm túc đến việc bán nhà. Trong khi đó, các văn phòng nhà đất cho biết họ nhận được các yêu cầu thẩm định bất động sản từ khắp nơi”.
Bà Margaret Lomas, người sáng lập công ty tư vấn đầu tư bất động sản Destiny Financial Solutions, cho biết nỗi lo sợ và thiếu chắc chắn về những đợt tăng lãi suất tiếp theo có thể khiến các nhà đầu tư bán ngay lập tức trước khi tình hình trở nên tồi tệ hơn. Bà cho rằng: “Vì có thể mất hơn 3 tháng để bán xong một căn nhà, những nhà đầu tư đang phải chịu tình cảnh khó khăn này lo sợ nếu họ đợi để niêm yết bất động sản của họ, sẽ có ít người mua hơn khi lãi suất tăng”.
Theo bà Margaret Lomas, cho đến nay, hầu hết các nhà đầu tư đều có thể bám trụ. Tuy nhiên, chính sự nghi ngờ xung quanh việc lãi suất sẽ tăng đến đâu mới là nguyên nhân khiến nhiều người bán bất động sản như hiện nay.
Giám đốc nghiên cứu của CoreLogic, Tim Lawless, cho rằng bất chấp giá thuê nhà tăng mạnh, tác động của 10 đợt tăng lãi suất liên tiếp lên các khoản vay thế chấp vẫn sẽ khiến hầu hết các nhà đầu tư bán tháo mạnh.
Ví dụ, ở Sydney, giá thuê nhà đã tăng 11,8% trong 12 tháng qua (tăng thêm 315 AUD/tháng). Tuy nhiên, trong cùng khoảng thời gian này, một nhà đầu tư có khoản vay thế chấp trị giá 500.000 AUD với mức lãi suất linh hoạt sẽ phải trả thêm khoảng 835 AUD/tháng cho khoản vay của họ, có nghĩa là họ bị thâm hụt 520 AUD/tháng.
Ông Lawless cho rằng các nhà đầu tư có tỷ lệ vay nợ thấp sẽ được hưởng lợi lớn do lợi nhuận cho thuê tăng cao. Đối với những nhà đầu tư có mức đòn bẩy cao (tỷ lệ vay nợ cao), có khả năng số tiền phải chi trả cho các khoản vay thế chấp vượt quá thu nhập tăng thêm từ việc cho thuê nhà.
Các nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản có khả năng đang sử dụng tiền đi vay nhiều hơn. Đối với người có tỷ lệ vay nợ cao, sẽ là hợp lý khi cho rằng chi phí trả nợ tăng nhanh sẽ tạo ra những thách thức đáng kể về dòng tiền, bất chấp khả năng vay của họ có tốt đến đâu. Vì vậy, ngày càng nhiều chủ bất động sản muốn bán một cách dứt khoát vì họ nhận ra rằng không thể chi trả các khoản vay của mình.
Ông Victor Kumar dự báo có thể sẽ chứng kiến nhiều chủ nhà bán tài sản đầu tư của mình hơn vào khoảng tháng Bảy hoặc tháng Tám năm nay sau khi những người này hoàn tất tờ khai thuế và biết được họ phải trả bao nhiêu tiền để duy trì tài sản cho thuê. Ông dự báo: “Nếu giá nhà sụt giảm mạnh thêm và tình hình tái cấp vốn khó khăn hơn, thì đó là thời điểm chúng ta sẽ thấy một vài đợt bán tháo hoảng loạn”./.