Bất động sản Nhật Bản mất đi sức hút với nhà đầu tư nước ngoài

Suy đoán về việc Nhật Bản tăng lãi suất đang khiến các quỹ và doanh nghiệp nước ngoài không khuyến khích đầu tư vào bất động sản tại quốc gia này, khiến tổng số tiền đầu tư vào bất động sản Nhật Bản năm 2023 giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm.

Theo công ty tư vấn bất động sản CBRE, đầu tư nước ngoài vào bất động sản Nhật Bản đã giảm khoảng 30% trong năm xuống còn 1.000 tỷ yen (6,7 tỷ USD), trong khi doanh số bán ra tăng gấp đôi lên khoảng 1.370 tỷ yen.

Điều này dẫn đến doanh thu ròng của giới đầu tư nước ngoài bán bất động sản tại Nhật Bản đạt khoảng 370 tỷ yen - con số cao nhất kể từ năm 2018.

Các quỹ đầu tư nước ngoài bán hàng loạt bất động sản lớn của Nhật Bản vào năm 2023.

Mapletree Investments của Singapore đã bán tòa nhà thương mại ở Osaka với giá 54 tỷ yen cho nhà bán lẻ điện tử Edion. Tập đoàn đầu tư Fortress có trụ sở tại Mỹ đã bán một khách sạn nghỉ dưỡng ở Okinawa cho một quỹ tín thác đầu tư bất động sản trực thuộc với giá khoảng 40 tỷ yen.

Fortress đã cải tạo khách sạn sau khi mua lại từ một quỹ khác của Mỹ vào năm 2012 và quyết định bán ngay khi lưu lượng khách đang phục hồi sau đợt suy thoái do đại dịch COVID-19.

Xu hướng này một phần bắt nguồn từ việc điều chỉnh chính sách tiền tệ của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BoJ). Các nhà đầu tư lo lắng rằng một khi lãi suất bắt đầu tăng mạnh, chi phí đi vay sẽ tăng và làm giảm lợi nhuận từ đầu tư bất động sản. Khi thị trường bất động sản Nhật Bản gần đạt đến đỉnh cao, họ hiện đang chuyển sang chốt lợi nhuận, đặc biệt là những tài sản mà họ đã nắm giữ trong nhiều năm.

Thị trường bất động sản trì trệ ở nước ngoài cũng đóng một vai trò trong xu hướng này. Lãi suất cao hơn và làm việc tại nhà đã khiến giá văn phòng giảm mạnh ở Mỹ và châu Âu. Một số nhà đầu tư đang tìm cách giảm thiểu tổn thất bằng cách bán tài sản ở Nhật Bản, nơi giá vẫn tương đối cao.

Quỹ đầu tư quốc gia GIC của Singapore đã bắt đầu quá trình bán một tòa nhà văn phòng cao tầng ở Tokyo vào năm 2023 sau khi lãi suất tăng ở nước ngoài làm giảm lợi nhuận. Các công ty và quỹ có chưa có chỗ đứng lớn ở Nhật Bản vẫn "chộp lấy" bất động sản tại quốc gia này.

City Developments của Singapore đã mua 25 tòa nhà chung cư cho thuê ở Tokyo với giá khoảng 35 tỷ yen từ BentallGreenOak, đây là thương vụ mua lại đầu tiên thuộc loại này.

Tuy nhiên, khoản đầu tư mới của các công ty nước ngoài đã chậm lại trong nửa cuối năm và giảm 80% so với cùng kỳ trong quý IV/2023. Giám đốc cấp cao của CBRE, Chinatsu Hani, cho biết: “Lo ngại về lãi suất tăng đang khiến người bán và người mua khó có thể đồng thuận về giá cả”.

Tình trạng giảm sút sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài đã hạ nhiệt thị trường bất động sản Nhật Bản nói chung. Tổng khối lượng giao dịch giảm 3% xuống khoảng 3.800 tỷ yen vào năm 2023, năm giảm thứ ba liên tiếp. Các nhà đầu tư nước ngoài chiếm 26% khối lượng giao dịch, giảm từ mức hơn 30% trong ba năm trước. Khối lượng giao dịch đối với các tòa nhà văn phòng bị ảnh hưởng đặc biệt nặng nề, giảm 40% xuống còn 1.080 tỷ yen, mức thấp nhất kể từ năm 2012.

Sự lan rộng của hình thức làm việc từ xa và việc hoàn thành nhiều tòa nhà mới đã dẫn đến nguồn cung dư thừa, làm suy yếu sức hấp dẫn đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục bán bất động sản Nhật Bản vào năm 2024, trong đó GIC đang nghiên cứu việc bán khách sạn Hilton Fukuoka Sea Hawk.

Khai trương vào năm 1995, khách sạn Hilton Fukuoka Sea Hawk đã được một công ty đầu tư của Mỹ bán cho GIC vào năm 2007. GIC được cho là đang tìm kiếm mức giá khoảng 90 tỷ yen. Tuy nhiên, những người mua tiềm năng do dự khi đấu thầu vì khách sạn đã cũ nên cần phải bỏ chi phí để cải tạo. Những yếu tố này khiến khả năng đạt được thỏa thuận trở nên không rõ ràng.