Biến dạng đô thị sau điệp khúc điều chỉnh quy hoạch

Hà Nội vừa chịu ảnh hưởng của cơn bão số 3 với nhiều vất vả cho người dân đô thị cũng như các cơ quan quản lý thuộc lĩnh vực hạ tầng khi phải giải quyết tình trạng ngập úng cục bộ kéo dài tại nhiều điểm trên địa bàn Thủ đô.

Không riêng gì Hà Nội, tình trạng này vẫn xảy ra thường xuyên tại một số đô thị đang phát triển nóng như Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng....

Một trong những nguyên nhân chính được các nhà chuyên môn chỉ ra là sự "lệch pha" giữa phát triển đô thị và quy hoạch.

Cùng đó, việc điều chỉnh quy hoạch tại các khu đô thị cũng đang diễn ra khá thường xuyên, gây ra nhiều hệ lụy khiến dư luận bức xúc.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, hiện nay, điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung chiếm khoảng 30% quy hoạch được phê duyệt, chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn có mức tăng trưởng cao, đô thị hóa nhanh. Trong khi đó, giải pháp để thiết lập lại trật tự này vẫn còn bỏ ngỏ.

* Biến dạng đô thị

Khu đô thị Nam Thăng Long Ciputra có quy mô 301 ha, là một trong những dự án đồng bộ cao cấp đầu tiên được xây dựng tại Hà Nội với đầy đủ tiện ích, dịch vụ.

Tuy nhiên, chủ đầu tư đã đề xuất quy hoạch các ô đất vốn dự định làm khu thương mại hỗn hợp, sân, vườn và đường nội bộ thành đất hỗn hợp thương mại, văn phòng, khách sạn và nhà ở cao tầng.

Khu vực có chức năng là bãi đỗ xe tập trung nay xin điều chỉnh, chuyển sang hạ ngầm kết hợp kinh doanh thương mại. Đề xuất này đã vấp phải sự phản đối gay gắt từ phía cư dân.

Không chỉ riêng Ciputra, rất nhiều khu đô thị khác trên địa bàn Hà Nội cũng trong tình trạng tương tự. Mỹ Đình 1 cũng thuộc khu đô thị đẳng cấp, sầm uất, tập trung đông cộng đồng người Hàn Quốc sinh sống.

Thế nhưng, dáng dấp cổ điển, nhẹ nhàng với quy hoạch xen kẽ giữa những dãy nhà thấp tầng và các chung cư cao tầng không quá cao cũng đang trong quá trình bị phá vỡ bởi điều chỉnh quy hoạch.

Một chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch nhận xét, không thể nhận ra các khu đô thị này nếu như nhìn vào bản vẽ quy hoạch ban đầu. Sự biến dạng của các đô thị đã được báo động từ rất lâu, nhưng điệp khúc điều chỉnh quy hoạch vẫn cứ tiếp diễn.

Người dân thì lo lắng khi các ô đất, dự án được điều chỉnh nâng tầng cao, mật độ với tỷ lệ tính bằng lần. Điều này sẽ gây nên những áp lực cho hệ thống hạ tầng vốn đang quá tải và để lại nhiều hệ lụy.

Ông Nguyễn Văn Dũng  - Tổ dân phố 3, Mỹ Đình 1, Nam Từ Liêm, Hà Nội chia sẻ, tốc độ phát triển về xây dựng và quy hoạch trong những năm qua ở Việt Nam  rất nhanh và rất tốt.

Tuy nhiên, cần có những quy hoạch phát triển các khu đô thị mang tính lâu dài và tổng thể, tránh cơi nới, chắp vá. Có những khu quy hoạch điều chỉnh 3-4 lần mà vẫn bất cập thì không nên chút nào – ông Dũng bày tỏ.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Ninh – Cư dân Nhà CT1, khu đô thị Mỹ Đình – Mễ Trì, Hà Nội cho rằng, dù quy hoạch rất tốt nhưng nếu khâu quản lý không tốt thì nó có thể bị phá vỡ bất cứ lúc nào.     

Hiện cả nước có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ một đến 6 lần, có dự án tới 9 lần; trong đó, phần lớn là cơi nới tầng, chia nhỏ diện tích căn hộ, giảm diện tích cây xanh hoặc bổ sung chức năng nhà ở vào các lô đất thương mại... làm tăng mật độ dân số, gây hệ lụy về hạ tầng kỹ thuật, xã hội.

Theo Báo cáo giám sát về đất đai của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là hai địa phương có tỷ lệ điều chỉnh quy hoạch cục bộ vào tốp đầu cả nước, lần lượt là 70% và hơn 40%.

Riêng Thành phố Hồ Chí Minh, từ 1/7/2014 đến hết năm 2018 đã có tới 181 dự án phải điều chỉnh quy hoạch.

KTS Trần Ngọc Chính – Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam bày tỏ, quy hoạch có tiêu chuẩn riêng và căn cứ theo cả hệ thống tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam.

Nhưng đã là quy hoạch thì buộc phải tuân thủ nghiêm và đúng. Nhà cao tầng cũng có những tiêu chuẩn xây dựng và phải theo đúng quy chuẩn, quy phạm như pháp luật quy định.

Tuy nhiên, nếu điều chỉnh quy hoạch mà không phục vụ cho nhu cầu cuộc sống của người dân, đi ngược lại việc đó thì cần phải xem xét lại, thậm chí không thể chấp nhận.

Cùng với việc tùy tiện điều chỉnh quy hoạch, ở nhiều địa phương hiện có tình trạng các dự án khu đô thị, khu nhà ở đã được giao đất từ nhiều năm nay, nhưng đến giờ vẫn bỏ hoang hoặc đầu tư không đồng bộ, chưa dứt điểm gây lãng phí.

Nguyên nhân của tình trạng trên cũng được chỉ ra là do chất lượng quy hoạch thấp, việc xác định chỉ tiêu sử dụng đất, bố trí tổng mặt bằng... chưa chính xác do chưa tổng hợp đầy đủ và xử lý tốt các thông tin dự báo về tình hình kinh tế - xã hội cũng như những yếu tố đầu vào khác.

Đáng chú ý, nhiều nơi không lập đồng bộ các loại quy hoạch liên quan hoặc có lập, nhưng mâu thuẫn giữa các loại quy hoạch.

Ngoài ra, quy hoạch thiếu tính khả thi do chưa hoặc không xác định đủ các yếu tố, điều kiện thực hiện, nhất là về nguồn vốn đầu tư để đầu tư đồng bộ về nhà ở, công trình khác với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đền bù giải phóng mặt bằng.

Nhiều địa phương còn chủ quan, nóng vội trong việc mở rộng phát triển đô thị, nhưng chưa tính toán chính xác các yếu tố, nguồn lực phát triển nên không thực hiện được các chỉ tiêu quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn theo quy định, đặc biệt đối với các công trình hạ tầng. Những bất cập liên quan đến quy hoạch đang khiến nhiều đô thị biến dạng.

* Cần sự kiểm soát

Việc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với sự thay đổi của quá trình phát triển, nhu cầu về nhà ở và nâng cao hiệu quả sử dụng đất là yêu cầu đặt ra đối với công tác quy hoạch, phát triển đô thị.

Tuy nhiên, điều chỉnh như thế nào để hài hòa lợi ích cũng như các bước thực hiện, tiêu chuẩn, tiêu chí… cần phải đảm bảo nghiêm túc theo quy định hiện hành.

Mặc dù quy hoạch trong những năm qua được đánh giá có nhiều tiến bộ, tốc độ phủ quy hoạch của các địa phương rất tốt, nhưng chất lượng và đặc biệt là công tác quản lý việc thực hiện quy hoạch còn nhiều vấn đề. 

KTS Khương Văn Mười - Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Thành phố Hồ Chí Minh nhận xét, các địa phương đều làm đầy đủ và thậm chí làm tốt quy hoạch.

Tuy nhiên, mấu chốt lại là vấn đề quản lý sau quy hoạch. Quy hoạch không phải là bất biến, việc điều chỉnh quy hoạch là tất yếu trước những tác động của kinh tế - xã hội, tác động của điều kiện tự nhiên và nhiều yếu tố khác.

Vậy vì sao phải điều chỉnh và nên điều chỉnh quy hoạch như thế nào, hiệu quả, hậu quả và lợi ích ra sao… vẫn là những vấn đề cần phải cân nhắc thấu đáo.

Hiện nay, việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ, quy hoạch chi tiết đã và đang diễn ra khá phổ biến. Theo báo cáo của 10/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hiện có khoảng 1.390 dự án đầu tư xây dựng; trong đó, khoảng 1.132 dự án điều chỉnh quy hoạch 1 lần; 163 dự án điều chỉnh quy hoạch 2 lần; 64 dự án điều chỉnh 3 lần; 22 dự án điều chỉnh 4 lần và 9 dự án điều chỉnh trên 5 lần.

Quy hoạch điều chỉnh thường có xu hướng tăng tầng cao, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất; giảm diện tích đất cây xanh công cộng, đất công trình hạ tầng kỹ thuật…

Theo PGS.TS Nguyễn Hồng Tiến - Nguyên Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật – Bộ Xây dựng, cứ mỗi lần điều chỉnh quy hoạch là có vấn đề về hạ tầng.

Đó chính là việc phát triển dự án ở bên trong dự án, kết nối với bên ngoài dự án, kết nối chung của đô thị… làm chưa tốt gây tắc nghẽn giao thông và ngập úng cả trong lẫn ngoài các khu đô thị.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thẳng thắn chỉ rõ, một trong những nguyên nhân dẫn đến việc nhiều khu đô thị phát triển chưa  đồng bộ là do các khu nhà ở, khu đô thị của Hà Nội phát triển manh mún, nhỏ lẻ, giao cho nhiều chủ đầu tư.

Trong khi đó, các chủ đầu tư chỉ quan tâm đến cái mà người ta có thể bán được để thu hồi vốn nhanh, chứ vẫn “ngó lơ” dịch vụ tiện ích đô thị như nhà trẻ, trường học, các công trình dịch vụ khác.

Trên thực tế, việc thay đổi quy hoạch thiếu đánh giá, bổ sung, tạo sự liên kết về hạ tầng đã gây nhiều hệ quả nặng nề.

Theo Bộ Xây dựng, việc điều chỉnh quy hoạch, nhất là điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, điều chỉnh quy hoạch chi tiết còn tùy tiện, không tuân thủ quy định về trình tự, thẩm quyền.

Cùng đó, việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư về lập, điều chỉnh nội dung quy hoạch đô thị chưa được quan tâm đúng mức và còn nặng tính hình thức.

Các ý kiến đóng góp thường chỉ quan tâm đến từng vị trí cụ thể của một thửa đất mà không quan tâm đến ảnh hưởng của khu vực quy hoạch tới cả cộng đồng - ông Hà phân tích.

Ông Nguyễn Hồng Tiến cũng chỉ rõ, nguyên nhân dẫn đến tình trạng quy hoạch đô thị bị băm nát là do chính quyền thiếu trách nhiệm, thậm chí buông lỏng quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Trong khi đó nhiều doanh nghiệp chỉ chạy theo lợi nhuận mà không thực hiện đúng cam kết, trách nhiệm của mình.

Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam, TS.KTS Trương Văn Quảng nhận xét, với một doanh nghiệp bao giờ cũng có chiến lược, slogan, tuyên bố về chương trình phát triển nhưng họ thực hiện như thế nào, công cụ gì để kiểm soát thì vẫn đang buông lỏng mà chỉ ở dạng cam kết.

Như vậy, nếu không có công cụ, không có phương tiện để kiểm soát thì những cam kết này chỉ dừng lại ở mức độ lời hứa và doanh nghiệp chỉ thực hiện ở một chừng mực nhất định để phù hợp với luật, chứ thực chất là không đảm bảo.

Do đó, trong quy định phải có kiểm soát. Khi giao đất cho các chủ đầu tư phát triển dự án thì cơ quan chức năng phải kiểm nghiệm theo định kỳ, từng giai đoạn để xem họ đáp ứng ra sao. Nếu không đạt thì phải có chế tài để bắt buộc thực hiện hoặc truất quyền đầu tư – ông Quảng nêu vấn đề.

Đánh giá của giới chuyên môn cho thấy, vốn dĩ việc điều chỉnh quy hoạch không sai mà là cần thiết.

Điều chỉnh quy hoạch sai khi chỉ để chiều lòng chủ đầu tư, khai thác triệt để quỹ đất mà không tính đến những áp lực phát sinh, không tính đến việc tắc đường, ngập úng, thiếu nước, thiếu trường học, bệnh viện hay trẻ em và  người già không có nơi thư giãn, vui chơi…

Tình trạng điều chỉnh quy hoạch tại các đô thị như hiện nay đang gióng lên hồi chuông cảnh báo về một kẽ hở lớn để các chủ đầu tư trục lợi.

Những điều chỉnh trong quy hoạch xây dựng không tính đến lợi ích của xã hội, cộng đồng dân cư là vấn đề ngày càng nhức nhối tại các đô thị.

Đã là doanh nghiệp thì mục tiêu đầu tiên đặt ra phải là lợi nhuận. Bởi vậy, cùng với sự vào cuộc của cơ quan chức năng, giám sát từ phía người dân thì vai trò của chính quyền địa phương đặc biệt quan trọng trong việc cân đối, hài hòa lợi ích các bên để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân cũng như sự phát triển bền vững đô thị./.