Biến động giá đất: Nỗi lo từ nhiều phía

Trong thời gian qua, tình trạng biến động giá bất động sản, nhất là đất nền đang thu hút sự quan tâm của dư luận. Mối lo ngại về những hệ lụy của hiện tượng này đang trở nên rõ nét, qua đó đòi hỏi nhà đầu tư, đặc biệt những người có nhu cầu ở thật cần phải "tỉnh táo" hơn trong việc lựa chọn một chỗ "an cư" phù hợp, tránh rơi vào tình trạng "ma trận giá ảo", "tiền mất, tật mang". 

*Đất “sốt” từ nhu cầu thật 

Trong thời gian ngắn vừa qua, giá đất tại nhiều địa phương đã có những biến động đáng kể. Một mặt bằng giá mới đã được hình thành và giá bất động sản thay đổi chóng mặt là những câu chuyện được giới đầu tư địa ốc liên tục cập nhật trong những tháng gần đây. 

Nhiều chuyên gia nhận định, mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Ở góc độ người tiêu dùng, nhu cầu nhà ở của nhiều người dân là có thật. Hiện nay, Tp. Hồ Chí Minh có khoảng 10 triệu dân, thì có đến 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến Tp.Hồ Chí Minh sinh sống và làm việc nên có nhu cầu về nhà ở rất lớn. 

Bên cạnh đó, tích lũy của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành một loại hình “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng. Mặt khác, sự cố cháy nổ một số chung cư gần đây cũng là yếu tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền với đất. 

Phân tích những nguyên nhân khiến cho giá đất tại Tp. Hồ Chí Minh tăng mạnh trong thời gian qua, bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn, Savills Tp.Hồ Chí Minh cho rằng, nguyên nhân đầu tiên là từ những tín hiệu vĩ mô có sự tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, sự tăng trưởng mạnh tầng lớp trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện. 

Ngoài ra, sự đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng mới của thành phố đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ hạ tầng cơ sở. Cùng với đó, nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân địa phương. Tính thanh khoản cao, giá trị đầu tư đa dạng từ nhỏ đến vừa, tâm lý mua đất như một “kênh an toàn” dẫn đến nhu cầu cao cho loại hình này. 

Một điểm đáng lưu ý nữa là diễn biến sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. 

Đánh giá về các cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền tại một số địa phương cũng như một số quận ven, huyện ngoại thành Tp. Hồ Chí Minh vừa qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh nhận định, đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời. "Thủ phạm chính" là giới đầu nậu và cò đất với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất, giá đất nền tại một số địa phương. 

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, nhóm đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà (phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng với tỉ lệ % lớn). Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp. 

*Người mua cần "tỉnh táo" 

Theo đánh giá từ bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Việt Nam, việc giá đất tăng hiện nay được hội tụ bởi nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô, xuất phát từ cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư ngày càng tăng của người dân. Điểm tích cực là nhu cầu nhà ở của người dân được đa dạng hóa và tính thanh khoản cao. Mặt tiêu cực là dù không hẳn là cơn sốt ảo, nhưng mặt bằng giá tăng lên sẽ hạn chế sự lựa chọn cho người mua với khả năng tài chính hạn chế. 

Dẫn chứng cho nhận định trên, bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Tp. Hồ Chí Minh cho biết, theo dữ liệu thị trường thứ cấp của Savills, tính đến thời điểm Quý 1/2018, tại các quận có quy hoạch tốt, giá bán đất nền tăng từ 5 - 15% theo quý và từ 15 - 25% theo năm. Mức tăng này được nhận định nằm trong ngưỡng an toàn, song song với sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung. 

Tương tự, theo ông Lê Hoàng Châu, với sự chỉ đạo quyết liệt và hiệu quả của Thủ tướng Chính phủ, UBND Tp. Hồ Chí Minh và các tỉnh, tình hình sốt ảo giá đất, giá đất nền hiện nay tại các địa phương đã bước đầu được kiểm soát, hạ nhiệt. Riêng, đối với thị trường căn hộ chung cư - phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền. 

Khẳng định trong năm 2018 khó có khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, cho rằng, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng và công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện các dấu hiệu "bong bóng". 

Ở cấp độ vĩ mô hơn, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, hầu như quy hoạch tổng thể của các tỉnh, thành về khu công nghiệp, khu du lịch, khu đô thị, khu công nghiệp sản xuất kinh doanh… đều khá rõ ràng. Như vậy, đối với vai trò quản lý nhà nước hiện tại thì hoàn toàn có thể hạn chế bớt việc tận dụng mục đích sử dụng đất ở các khu vực không được phép chuyển đổi công năng. Tuy nhiên, động thái này cần được triển khai sớm với sự tính toán kỹ lưỡng, quyết liệt hơn và cần phổ biến rộng rãi hơn nữa để người dân hiểu rõ hơn. 

Dự báo về tương lai của thị trường bất động sản liền đất trong thời gian tới, bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Tp.Hồ Chí Minh cho rằng, với sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng tích cực, thị trường bất động sản liền thổ vẫn sẽ được kích cầu trong thời gian tới. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư diễn ra. 

Trong bối cảnh giá đất liên tục tăng như hiện nay, theo các chuyên gia bất động sản, các nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ. Không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đối với người mua để ở, lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định./.