Mỹ: Giá bán nhà giảm lần đầu tiên sau hơn ba năm, giá thuê bắt đầu tăng trở lại

Xu hướng này phản ánh những tác động ngày càng rõ rệt của lãi suất thế chấp cao, khả năng chi trả hạn chế của người mua và sự thay đổi trong cán cân cung – cầu trên thị trường nhà ở.

Theo báo cáo mới nhất của công ty môi giới bất động sản Redfin, giá bán nhà trung bình tại Mỹ giảm 0,1% so với cùng kỳ năm ngoái trong bốn tuần kết thúc ngày 25/10. Mặc dù mức giảm tương đối nhỏ, đây là lần đầu tiên giá bán nhà ghi nhận mức giảm so với cùng kỳ sau hơn ba năm liên tục tăng.

Diễn biến này cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang chịu sức ép ngày càng lớn từ chi phí vay mua nhà cao và tâm lý thận trọng của người tiêu dùng trước những bất ổn kinh tế.

Mặc dù lãi suất thế chấp đã giảm trong những tuần gần đây, mặt bằng lãi suất hiện vẫn cao hơn khoảng một điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, khiến chi phí mua nhà tiếp tục vượt quá khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình.

Theo Redfin, lãi suất thế chấp cao đã đẩy khoản thanh toán hằng tháng của người mua nhà điển hình lên mức cao thứ hai trong lịch sử, làm suy giảm đáng kể khả năng tiếp cận thị trường của những người có nhu cầu mua nhà lần đầu.Trong bối cảnh đó, hoạt động giao dịch tiếp tục trầm lắng. Số hợp đồng mua bán nhà hiện có đã được ký nhưng chưa hoàn tất giao dịch, thường được gọi là doanh số bán nhà đang chờ xử lý, tiếp tục giảm trong những tuần gần đây.

Một báo cáo riêng của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) cho thấy doanh số bán nhà đang chờ xử lý trong tháng 9 đã giảm xuống mức thấp nhất trong 25 năm. Sự suy yếu của nhu cầu mua nhà đang khiến thị trường dần chuyển từ trạng thái có lợi cho người bán sang trạng thái người mua có nhiều lợi thế hơn trong quá trình thương lượng.

Theo Redfin, số lượng nhà mới được đưa ra thị trường cũng đang giảm và hiện ở mức thấp nhất kể từ đầu năm 2026. Nguyên nhân là nhiều chủ nhà không còn có thể đưa ra mức giá bán như mong muốn trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tăng lên, trong khi số lượng người mua tiềm năng suy giảm.

Các chuyên gia nhận định tình trạng giao dịch đình trệ đang buộc người bán phải điều chỉnh kỳ vọng về giá, đồng thời khiến một bộ phận chủ nhà trì hoãn kế hoạch bán bất động sản.

Trong khi thị trường mua bán nhà ở gặp khó khăn, thị trường cho thuê lại bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu phục hồi.

Theo báo cáo của nền tảng dữ liệu bất động sản Apartment List, giá thuê nhà trung bình trên toàn quốc tăng 0,1% trong tháng 10, đánh dấu mức tăng đầu tiên sau hơn ba năm. Mặc dù mức tăng còn khiêm tốn, diễn biến này cho thấy thị trường cho thuê đang bắt đầu đảo chiều sau giai đoạn giá thuê suy giảm do nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh.

Một trong những nguyên nhân là nhiều người có nhu cầu mua nhà tiếp tục lựa chọn thuê nhà do không đủ khả năng đáp ứng các khoản thanh toán thế chấp hằng tháng.

Việc người thuê kéo dài thời gian thuê nhà đang góp phần duy trì nhu cầu, trong khi tốc độ gia tăng nguồn cung căn hộ mới có dấu hiệu chậm lại. Ông Chris Salviati, chuyên gia kinh tế trưởng của Apartment List, nhận định tỷ lệ căn hộ bỏ trống đang dần thu hẹp khi thị trường thoát khỏi tình trạng trì trệ kéo dài trong những năm gần đây.

Theo ông Salviati, các chỉ số mới nhất cũng cho thấy những ưu đãi mà chủ sở hữu bất động sản dành cho người thuê, chẳng hạn giảm giá hoặc miễn tiền thuê trong một khoảng thời gian nhất định, đang có dấu hiệu thu hẹp.

Báo cáo của Apartment List cho thấy tỷ lệ căn hộ bỏ trống tại các khu nhà ở nhiều căn hộ trên toàn quốc đạt 7% trong tháng 10.

Mặc dù vẫn ở mức cao so với tiêu chuẩn dài hạn, tỷ lệ này đang tiếp tục giảm sau khi đạt đỉnh vào đầu năm 2026, phản ánh sự cải thiện dần của cán cân cung – cầu trên thị trường cho thuê.

Giới phân tích nhận định những diễn biến mới đang phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ rệt của thị trường nhà ở Mỹ. Trong khi giá bán nhà bắt đầu chịu áp lực giảm do lãi suất thế chấp cao và nhu cầu mua suy yếu, thị trường cho thuê lại được hỗ trợ bởi xu hướng người dân trì hoãn kế hoạch sở hữu nhà.

Tuy nhiên, việc giá thuê tăng trở lại có thể tạo thêm áp lực đối với chi phí sinh hoạt của các hộ gia đình Mỹ, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát vẫn duy trì ở mức cao và khả năng chi trả nhà ở tiếp tục là một trong những thách thức lớn đối với nền kinh tế.