Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Loay hoay tìm "lời giải cho bài toán khó"

Với 1.579 chung cư cũ được xây dựng từ năm 1954 đến 1990, mặc dù thời gian qua Hà Nội đã áp dụng nhiều giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại, song từ kết quả đạt được chỉ khoảng 1% cho thấy, quá trình thực hiện nhiệm vụ này vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc.

Điều này cũng đòi hỏi ngoài sự quyết tâm cao của các cấp, các ngành thành phố, đặc biệt sự ủng hộ của người dân rất cần những cơ chế, chính sách hữu hiệu từ phía cơ quan có thẩm quyền.

Chưa hết vướng mắc

Đến nay, Hà Nội đã cơ bản hoàn thành công tác khảo sát đối với các nhà chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994. Đặc biệt, qua khảo sát đánh giá chi tiết 178 chung cư có mức độ xuống cấp nặng; trong đó có 13 chung cư nguy hiểm cấp B; 88 chung cư cấp C; 2 chung cư cấp D, Sở Xây dựng Hà Nội thông báo đến các cơ quan, đơn vị quản lý sử dụng để có biện pháp xử lý; đồng thời thành phố đã bố trí quỹ nhà tạm cư để di dời các hộ dân đang sinh sống tại các nhà nguy hiểm cấp độ D.

Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 101/2015/NĐ - CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, tháng 4/2016, tại Hội nghị xúc tiến đầu tư của Hà Nội, thành phố đã giao 19 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết 1/500 đối với 28 khu chung cư cũ (gồm 834 nhà, chiếm hơn 50% số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn).

Sau khi tổ chức lấy ý kiến của các sở, ngành, UBND các quận, huyện và thông qua điều tra xã hội học của các nhà đầu tư, thành phố thống nhất lựa chọn 9 khu chung cư cũ (mỗi quận chọn 1 khu, riêng Ba Đình chọn 3 khu do; trong mỗi khu có 1 nhà nguy hiểm cấp độ D) và 3 nhà chung cư độc lập để đưa vào kế hoạch 2016 - 2020 và các năm tiếp theo.

Tổng nguồn vốn xã hội hóa để thực hiện cải tạo, xây dựng mới 9 khu chung cư cũ và 3 nhà chung cư cũ độc lập này dự tính trên 88.830 tỷ đồng.

Theo tiến độ dự kiến, Khu tập thể Bộ Tư pháp, Chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng và Nhà I1 Thanh Xuân Bắc sẽ thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư từ quý I, III/2018; hoàn thiện, đưa vào khai thác sử dụng trong năm 2020.

Khu tập thể Nguyễn Trãi chuẩn bị đầu tư từ quý III/2018 và đến năm 2021 đưa vào khai thác sử dụng. Các khu tập thể: Giảng Võ, Hào Nam, Nghĩa Tân, Nguyễn Công Trứ, Ngọc Khánh, Thành Công, Tân Mai, Thanh Xuân Bắc, chuẩn bị đầu tư trong các năm 2018 – 2019, đưa vào khai thác sử dụng trong năm 2023.

Theo ông Đạm, sau khi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 các khu chung cư cũ được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trên cơ sở đề xuất dự án của nhà đầu tư, thành phố xem xét điều chỉnh bổ sung kế hoạch khung cho phù hợp.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho biết, mặc dù Nghị định số 101/2015/NĐ - CP đã tháo gỡ một số tồn tại đối với việc phá dỡ xây dựng mới các nhà chung cư cũ độc lập, tuy nhiên đối với việc phá dỡ xây dựng mới các khu tập thể cũ còn một số bất cập.

Đó là trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư để thực hiện dự án và kéo dài thời gian. Không những vậy, việc không quy định cụ thể hệ số bồi thường tái định cư tại chỗ sẽ vướng mắc trong thỏa thuận giữa các hộ dân và nhà đầu tư, dẫn đến việc tăng chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc, phá vỡ quy hoạch tổng thể chung của thành phố, gây áp lực hạ tầng.

Hay Nghị định 101/2016/NĐ-CP không quy định phân cấp cho cấp quận cũng không phát huy được sức mạnh tự chủ của các cấp trong việc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ.

Mặt khác, nhiều công trình cũ qua thời gian sử dụng chủ quản lý đã cải tạo, sửa chữa, cơi nới…cũng gây khó khăn cho việc thẩm định, đánh giá sơ bộ ban đầu, trong khi đó, số lượng nhà lại rất lớn, địa bàn phức tạp.

Cần có cơ chế, chính sách khung

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng, nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện, tháo gỡ những vướng mắc, bật cập hiện nay, Hà Nội đã đề xuất, kiến nghị một số cơ chế, chính sách khung về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Thành phố đề xuất bổ sung 2 tiêu chí để đưa chung cư cũ vào kế hoạch cải tạo, xây dựng mới, gồm chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng và chung cư cũ có hạ tầng quá tải, không đáp ứng về điều kiện vệ sinh môi trường, ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân.

Về quy hoạch, thành phố giao nhà đầu tư đủ điều kiện tự bỏ kinh phí thuê đơn vị tư vấn (khuyến khích tư vấn nước ngoài) nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể toàn khu theo hướng giảm tối đa mật độ xây dựng và tăng tối đa chiều cao để tăng tối đa diện tích và không gian (kể cả công trình ngầm) sử dụng vào mục đích công cộng, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và gắn kết với khu vực.

Đối với nhà nguy hiểm cấp độ D nằm trong các khu cho phép Hà Nội phá dỡ và xây dựng lại trước, sau đó sẽ cập nhật quy hoạch vào toàn khu.

Sau khi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và Kế hoạch cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ được phê duyệt, thành phố giao sở, ngành xây dựng tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức chương trình xúc tiến đầu tư để kêu gọi, lựa chọn chủ đầu tư đủ điều kiện năng lực thực hiện đồng bộ toàn khu.

Đáng chú ý, Hà Nội đề xuất cơ chế chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư của từng dự án được xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết, thiết kế cơ sở cải tạo xây dựng lại của từng khu chung cư cũ và khả năng cân đối tài chính của từng dự án.

Theo đó, hoàn trả (không thu tiền) diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ với hệ số k = 1 so với diện tích hợp pháp của căn hộ cũ. Trường hợp tái định cư tại chỗ có diện tích lớn hơn thì chủ sở hữu phải trả tiền mua diện tích tăng thêm với giá thành xây lắp cộng 10% lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư.

Hộ dân ở tầng 1 được thuê một diện tích kinh doanh tại khu vực dịch vụ của dự án. Hộ dân có quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở hợp pháp nếu tái định cư tại chỗ bằng nhà và đất ở thì được áp dụng hệ số k = 1.

Hộ dân thuộc các dự án trong khu vực 4 quận nội thành cũ nếu di chuyển ra ngoài vành đai 3 được áp dụng hệ số k gấp 2 lần so với tái định cư tại chỗ.

Cũng theo đề xuất của Hà Nội, cơ chế tài chính được xác định trên cơ sở đặc thù của từng dự án. Trường hợp không tự cân đối tài chính thì nhà đầu tư được xem xét, bố trí dự án khác để bù đắp tài chính khi thực hiện dự án.

Còn đối với nhà chung cư cũ độc lập, việc phân cấp cho UBND cấp quận xem xét lập kế hoạch và tổ chức thực hiện cải tạo, xây dựng mới sẽ đẩy nhanh được tiến độ cũng như theo dõi, giám sát tốt hơn việc chủ đầu tư xây dựng nhà ở đồng bộ với hạ tầng theo quy hoạch; đồng thời tăng cường trách nhiệm của cấp chính quyền trong việc cải thiện nhà ở cho người dân./.