Cải tạo chung cư cũ: Tăng cung và hạ nhiệt thị trường nhà ở

Khu nhà tập thể cũ tại Hà Nội xuống cấp nghiêm trọng. Ảnh minh họa: TTXVN

Nhiều năm nay, việc cải tạo chung cư cũ được đánh giá chuyển biến chậm dù đây là một trong những giải pháp để tái thiết đô thị. Trước đòi hỏi cấp bách, thời gian gần đây nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã tái khởi động nhiều kế hoạch cải tạo chung cư với mục tiêu, kế hoạch cụ thể, rõ ràng hơn; đồng thời có phương án, giải pháp tháo gỡ khó khăn tồn tại bấy lâu nay.

Ở một khía cạnh khác, các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng do thiếu nguồn cung, việc cải tạo lại hàng loạt chung cư cũ sẽ tạo ra nguồn cung mới. Đây cũng là một trong những yếu tố giúp thị trường bất động sản “giảm nhiệt”.

Giúp người dân cải thiện chỗ ở không chỉ là nhiệm vụ đang được các địa phương nhanh chóng triển khai mà cũng là mong mỏi của các hộ dân đang sinh sống tại các khu tập thể cũ (chung cư cũ) này.

Chị Nguyễn Lệ Phương - tập thể X15, Ngõ 10 Nguyên Hồng, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội chia sẻ, khu chung cư nhà chị đã tồn tại hơn 40 năm, công trình cơ sở hạ tầng như điện, nước, thoát nước đã không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng hiện nay, xuống cấp rất nhiều. Nhiều nhà cách ngày phải canh để bơm nước thì mới có nước sinh hoạt; có nhà vẫn dùng nhà vệ sinh chung hoặc nhà vệ sinh không khép kín.

“Ngoài ra các bức tường đều có dấu hiệu hỏng hóc và nứt, đổ nghiêng. Các hộ dân sinh sống với nhiều nỗi lo sợ một ngày khu nhà sẽ sập nhưng cũng không có lựa chọn khác vì hiện giá nhà ở tại Hà Nội vô cùng đắt, người lao động bình thường không đủ khả năng để mua một căn chung cư hiện đại” – chị Phương bày tỏ.

Với tình trạng này, chị Phương cũng như nhiều người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ xuống cấp đều cho rằng, cải tạo quy hoạch khu chung cư cũ là rất cần thiết. Nhưng với họ, việc di dời cũng gặp khó khăn bởi có thể gây xáo trộn lớn trong cuộc sống. Do đó, người dân đều mong cơ quan chức năng đưa ra phương án hợp lý để đảm bảo quyền lợi cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người dân ổn định sau khi cải tạo xong dự án.

Điển hình là mới đây, thành phố Hà Nội chủ trương cho phép nâng chiều cao Khu tập thể Thành Công lên tối đa 40 tầng được coi là bước ngoặt quan trọng, tạo cơ chế đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ. Bởi “nút thắt” hạn chế chiều cao công trình luôn khiến doanh nghiệp không mặn mà tham gia cải tạo chung cư cũ bởi bài toán lợi nhuận kém hấp dẫn.

Tòa nhà C12 Khu tập thể Kim Liên, quận Đống Đa. Ảnh minh họa: Mạnh Khánh/TTXVN

Theo ông Đỗ Hà Thanh - Trưởng phòng Kinh tế Hạ tầng quận Ba Đình,  cho biết, tăng chiều cao sẽ tạo ra quỹ đất sàn thương mại - dịch vụ, giúp người dân tái định cư có nhu cầu mua thêm căn hộ, đồng thời gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quan tâm đến cải tạo chung cư cũ.

Hiện UBND quận Đống Đa cũng vừa đề xuất cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Trung Tự từ 30 tòa chung cư cũ 5 tầng với 1.795 căn hộ theo phương án xây dựng lại thành một tòa 45 tầng và một tòa 25 tầng, tổ chức tái định cư tại chỗ cho toàn bộ 8.300 cư dân...

Từ cuối tháng 2/2025, UBND thành phố Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, tỷ lệ 1/500. Đồng thời, yêu cầu UBND quận Hai Bà Trưng trình phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 đối với 5 khu chung cư cũ: Đồng Tâm, Bạch Mai, Đồng Nhân - Đông Mác, Vĩnh Tuy, Minh Khai - Quỳnh Lôi trong tháng 4/2025.

Tương tự, tại địa bàn quận Cầu Giấy, đến giữa năm 2025, Khu tập thể Nghĩa Tân sẽ là chung cư cũ đầu tiên của thành phố hoàn thiện việc lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 để xây dựng lại trong giai đoạn 2021-2025.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Phan Mạnh nhận xét: “Quyết tâm của UBND thành phố Hà Nội trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không chỉ thực hiện nhiệm vụ với Chính phủ và người dân, mà còn góp phần làm giảm “cơn sốt” phân khúc căn hộ đang diễn ra trên địa bàn”.

Từ nay tới năm 2030, với hàng nghìn căn hộ chung cư cũ được xây mới hoặc cải tạo sẽ là nguồn cung lớn giải tỏa “cơn khát” nhà ở thuộc phân khúc chung cư. Nếu Hà Nội rút ngắn được lộ trình thời gian cải tạo, xây mới chung cư sớm hơn từ một đến hai năm, chắc chắn giá nhà ở sẽ giảm rõ rệt – ông Mạnh phân tích.

Dưới một góc nhìn khác, Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam “hiến kế”, để giải quyết bài toán khó về cải tạo chung cư cũ, Hà Nội cần lập đồ án quy hoạch chi tiết cho cả khu vực, công bố cho người dân và yêu cầu chủ đầu tư phải tuân thủ theo đồ án trên cùng các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của thành phố.

Bên cạnh đó, thành phố cần chú trọng khâu tái định cư cho người dân sau khi di dời, đồng thời làm rõ chính sách đền bù và bố trí tái định cư để thuyết phục 100% người dân đồng thuận. Cải tạo chung cư cũ là một nhiệm vụ chính trị lớn, đòi hỏi sự hợp tác chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và người dân – ông Tùng nhấn mạnh.

Cùng với Hà Nội, địa bàn trọng điểm là TP. Hồ Chí Minh cũng đang rốt ráo đẩy nhanh kế hoạch cũng như tiến độ cải tạo chung cư cũ với nhiều ưu đãi, khuyến khích.  

Ông Vũ Anh Dũng, Phó phòng phát triển đô thị - Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, giai đoạn 2016 - 2020, địa phương đã cải tạo, sửa chữa 237/474 chung cư xây dựng trước năm 1975, đạt tỷ lệ 49,3%, gần hoàn thành chỉ tiêu cải tạo 50% chung cư cũ trước năm 1975. Để đẩy nhanh tiến độ di dời, phá dỡ và xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng, nguy hiểm thuộc diện phải phá dỡ trong thời gian tới, thành phố đã đề ra một số giải pháp trọng tâm.

Theo đó, TP. Hồ Chí Minh sẽ bố trí ngân sách nhà nước để thực hiện nhanh, hiệu quả các nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của Nhà nước theo quy định gồm: rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch; tổ chức lập, công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Đáng chú ý, Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 123/QĐ-UBND về ủy quyền thực hiện một số nhiệm vụ, quyền hạn của Ủy ban nhân dân thành phố liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn. Theo đó, thành phố trao quyền chủ động cho UBND các quận, huyện và thành phố Thủ Đức trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn.

Cùng với việc tăng ưu đãi để hỗ trợ doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ thì phân quyền cho các địa phương được kỳ vọng sẽ  góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ. Ngoài ra, thành phố còn bổ sung cơ chế ưu đãi ngoài các chính sách hỗ trợ hiện hành cho chủ đầu tư và người dân tham gia cải tạo chung cư; tăng cường tuyên truyền, vận động người dân ủng hộ chủ trương xây dựng lại chung cư cũ, đặc biệt là những chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng...

Theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 của Chính phủ về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư đã quy định cụ thể, rõ ràng về trình tự thủ tục đầu tư, cơ chế ưu đãi khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ đầu tư được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi như: miễn bồi thường về đất Nhà nước, miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; được phép kinh doanh căn hộ, diện tích thương mại và dịch vụ sau khi hoàn thành công tác bồi thường, tái định cư; đồng thời được Nhà nước hỗ trợ kinh phí di dời, cưỡng chế di dời và kinh phí xây dựng hạ tầng.

Các chuyên gia nhận xét, với Hà Nội, Luật Thủ đô sửa đổi năm 2024 được ban hành và thông qua với nhiều điều khoản mang tính đột phá sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ tại địa phương này. Bởi hiện Hà Nội có 1.579 tòa nhà chung cư cũ và nhà tập thể - nơi cư trú của khoảng 250.000 người dân. Tại các quận nội thành có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư và 209 tòa nhà chung cư cũ riêng lẻ đều cần được cải tạo hoặc xây mới.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận xét, nhìn chung, quy định mới đã có những điều chỉnh phù hợp để đảm bảo được sự hài hòa lợi ích giữa các bên. Tuy nhiên, vẫn phụ thuộc vào tinh thần, thái độ và sự hợp tác của các bên trong quá trình thực thi quy định mới để thúc đẩy tiến trình cải tạo chung cư cũ diễn ra nghiêm túc, nhanh chóng, hiệu quả và chất lượng.