Cải tạo chung cư cũ: Vấn đề không mới nhưng "vô cùng" nan giải

Đơn nguyên 1, 3 tập thể Bộ Tư pháp (Hà Nội) nằm trong danh sách 4 chung cư cũ cấp độ D. Ảnh: Minh Nghĩa-TTXVN

Để tháo gỡ vướng mắc về mặt chính sách, quy định pháp luật, Bộ Xây dựng đã và đang xây dựng Dự thảo "Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" (dự thảo Nghị định) thay thế cho Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Để hoàn thiện dự thảo Nghị định, tăng tính khả thi và phù hợp với thực tiễn, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có ý kiến góp ý về nhiều nội dung.

Cụ thể, hiện nay phát sinh lớn trong quá trình cải tạo chung cư cũ là chính sách tái định cư chưa ổn thỏa, người dân còn khiếu nại, tranh chấp khiến dự án cải tạo kéo dài, nhiều doanh nghiệp phải "rút lui".

Để tháo gỡ, dự thảo Nghị định đã đề cập đến một số điểm mới nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dự thảo Nghị định giải thích "tái định cư tại chỗ" chưa đầy đủ, chưa bao gồm phương thức "tái định cư tại địa điểm khác".

Theo ông Lê Hoàng Châu cần bổ sung phương thức: tái định cư tại địa điểm khác là việc bố trí nhà ở, diện tích khác thuộc diện được tái định cư tại dự án xây dựng nhà ở tái định cư hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã.

Nếu địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện. Trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở này thì được bố trí tại dự án khác trên địa bàn cấp huyện lân cận.

Đồng thời, để đảm bảo quyền lợi cho những đối tượng thuộc diện tái định cư và tránh tình trạng lợi dụng chính sách được tái định cư để "tách hộ" tràn lan, HoREA đề nghị bổ sung giải thích: diện được tái định cư bao gồm chủ sở hữu nhà chung cư, người sử dụng nhà chung cư có hộ khẩu ghép (hộ ghép) tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" vào cuối Khoản 4 - Điều 3 của dự thảo Nghị định.

Nhằm đảm bảo tính khả thi khi có sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp,  HoREA cũng đề nghị bổ sung nội dung về việc chủ sở hữu nhà chung cư có "quyền" yêu cầu điều chỉnh nội dung phương án bồi thường do doanh nghiệp lập theo hướng yêu cầu và thảo luận, thống nhất điều chỉnh nội dung phương án bồi thường do doanh nghiệp lập, nhưng phải tuân thủ nội dung quy hoạch đã được phê duyệt và quy định về nội dung bồi thường tại nghị định này.

Về vấn đề công nhận chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Khoản 9 Điều 14 dự thảo Nghị định nêu rõ: Trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đã được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tuy nhiên, theo HoREA, quy định này không phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng và nên sửa đổi theo hướng "nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư là chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư".

Đối với quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư, theo đại diện HoREA, dự thảo Nghị định chưa quy định đầy đủ; trong đó, có quyền được tái định cư, được giải quyết chỗ ở tạm thời.

Vì thế HoREA đề nghị giữ lại chính sách quy định tại điểm a điều 14 Nghị định 101/2015/NĐ và thể hiện lại trong dự thảo Nghị định theo hướng chủ sử hữu nhà chung cư "được lựa chọn hình thức bồi thường, tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời theo quy định của Nghị định này; yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường.

Chủ sở hữu nhà chung cư có hộ khẩu ghép được mua thêm 1 căn hộ tái định cư theo giá bán được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn xây dựng nhà chung cư tái định cư cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định.

Về tháo gỡ cơ chế chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạo sự đồng thuận của người dân và để đẩy nhanh tiến độ dự án, đại diện HoREA đề nghị bổ sung vào dự thảo Nghị định việc "Khuyến khích chủ đầu tư dự án thực hiện các giải pháp hỗ trợ cao hơn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư so với các quy định của Nghị định này".

Ngoài ra, để hoàn thiện quy định pháp luật về cải tạo chung cư cũ, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị Chính phủ và Quốc hội sớm xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật nhà ở.

Nhà A Ngọc Khánh (Hà Nội) nằm trong danh sách 4 chung cư cũ cấp độ D. Ảnh: Minh Nghĩa-TTXVN

Cụ thể sửa đổi, bổ sung khoản 3 điều 110 Luật nhà ở để tạo điều kiện thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hướng "quyết định phá dỡ nhà chung cư phải được tối thiểu 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý", thay vì tỷ lệ 100% như hiện nay dẫn tới không khả thi, không sát với thực tiễn. Tương tự sửa đổi bổ sung khoản 3 điều 110 Luật nhà ở 2014 theo hướng việc phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới phải được tối thiểu hai phần ba các chủ sở hữu thống nhất thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Tại Tp. Hồ Chí Minh, cải tạo chung cư cũ là một trong những nội dung của chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị thuộc 1 trong 7 chương trình đột phá. Tuy nhiên, đến nay việc thực hiện các chỉ tiêu đề ra chưa được như mong muốn.

Thống kê của Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho thấy, hiện trên địa bàn thành phố có 1.244 chung cư; trong đó, có 533 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975 với 50.460 căn; trong đó, có 15 chung cư cấp D (xuống cấp nghiêm trọng, cần tháo gỡ khẩn cấp). Đến nay, thành phố chỉ mới tháo dỡ được 10 chung cư cũ.

Kết quả nói trên chưa đáp ứng được nhu cầu chỉnh trang đô thị và kỳ vọng của người dân. Nguyên nhân là do công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài, thậm chí không thực hiện được, việc thỏa thuận bồi thường của người dân và chủ đầu tư không khả thi; ít chủ đầu tư có năng lực về quỹ nhà tạm cư, tái định cư; tình trạng pháp lý sở hữu căn hộ qua nhiều thời kỳ phức tạp; chỉ tiêu quy hoạch không đảm bảo hiệu quả đầu tư và thiếu chính sách thu hút nhà đầu tư tham gia…

Theo kế hoạch, giai đoạn 2021 – 2025, Tp. Hồ Chí Minh sẽ hoàn tất xây mới 15 chung cư cấp D, hoàn tất sửa chữa cải tạo 245 chung cư cấp còn lại.

Để thực hiện chỉ tiêu này, thành phố sẽ chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất đối với các chung cư cấp D có diện tích nhỏ. Bởi hiện nay, có nhiều chung cư cấp D có diện tích dưới 1.000 m2, không kêu gọi được chủ đầu tư hoặc việc xây mới trên nền cũ không đủ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân.

Trên cơ sở đó, thành phố sẽ thực hiện việc tổ chức di dời, tháo dỡ và chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách.

Vừa qua tại buổi làm việc của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Chủ tịch UBND Thành phố Nguyễn Thành Phong đã kiến nghị Thủ tướng cho phép nhà đầu tư tham gia xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ, xuống cấp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất nếu có đối với toàn bộ diện tích đất thu hồi và giao trong phạm vi thực hiện dự án. Đồng thời, cho phép Thành phố lựa chọn chủ đầu tư thực hiện xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ cấp B, C, D theo hình thức chỉnh trang đô thị./.