Trung tâm Tài chính quốc tế định hình lại nhu cầu văn phòng

Sau 6 tháng đi vào hoạt động, Trung tâm Tài chính quốc tế Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh đã từng bước vận hành ổn định, tạo ra những dấu ấn đối với thị trường tài chính, đồng thời cũng tạo ra một số tác động rất tích cực đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản văn phòng nói riêng tại TP. Hồ Chí Minh.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao của CBRE Việt Nam chia sẻ, hiện tại, CBRE Việt Nam nhìn thấy hai bên bờ sông Sài Gòn đã hình thành những cụm cao ốc văn phòng mới. Với ranh giới hành chính của Trung tâm Tài chính quốc tế TP. Hồ Chí Minh, gồm một phần phường Sài Gòn và một phần bán đảo Thủ Thiêm, sẽ có thêm nhiều cao ốc văn phòng mới được xây dựng tại khu vực này. Điều đó sẽ làm tăng nguồn cung và khi nguồn cung tăng lên, khách thuê văn phòng sẽ có nhiều lựa chọn hơn.

Dưới góc độ nguồn cầu, ông Lê Trọng Hiếu cho rằng, tại TP. Hồ Chí Minh cũng như khu vực châu Á - Thái Bình Dương, những nhóm khách thuê có nhu cầu mở rộng hoặc di dời địa điểm thường tập trung ở các lĩnh vực như công nghệ thông tin, sản xuất, thương mại điện tử, ngân hàng, tài chính và bảo hiểm. Tuy nhiên, Trung tâm Tài chính quốc tế TP. Hồ Chí Minh với những chính sách ưu đãi và mức độ cởi mở cao được kỳ vọng sẽ thu hút thêm những ngành nghề mới đầu tư vào Việt Nam và TP. Hồ Chí Minh.

Ví dụ như tài chính hàng hải, tài chính hàng không, fintech hay tài chính xanh. Đây là những lĩnh vực mà Việt Nam cũng hết sức kỳ vọng và mong muốn thu hút. “Do đó, chúng tôi kỳ vọng Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng sẽ tạo thêm những cửa ngõ mới để thu hút các nhóm khách thuê mới, đồng thời thu hút thêm đầu tư nước ngoài. Qua đó, nguồn cầu đối với bất động sản văn phòng cũng được mở rộng”, ông Lê Trọng Hiếu chia sẻ.

Chia sẻ về tác động của việc Trung tâm Tài chính quốc tế đi vào hoạt động đến chất lượng văn phòng, ông Lê Trọng Hiếu cho rằng, nhóm khách thuê thuộc lĩnh vực tài chính thường có yêu cầu rất cao về mặt kỹ thuật, chẳng hạn phải đảm bảo hoạt động không bị gián đoạn, có nhiều lớp dự phòng về viễn thông, đáp ứng các tiêu chuẩn về tòa nhà xanh, các chứng chỉ liên quan, cũng như yêu cầu về diện tích văn phòng lớn. Do đó, các dự án văn phòng mới tại TP. Hồ Chí Minh để đáp ứng nhu cầu của nhóm khách thuê này cũng phải thay đổi, làm mới và cải thiện về mặt kỹ thuật.

Theo ông Lê Trọng Hiếu, về lâu dài, điều này sẽ góp phần hình thành một hệ sinh thái. Hệ sinh thái đó không chỉ bao gồm những dự án văn phòng mới mà còn có các định chế tài chính. Hiện tại, đã có UOB của Singapore, ANZ của Úc đặt địa điểm và kỳ vọng sẽ có thêm nhiều ngân hàng, nhiều định chế tài chính cũng như nhiều ngành nghề mới tham gia. Khi đó, hệ sinh thái sẽ thu hút thêm nguồn nhân lực chất lượng cao. Nguồn nhân lực chất lượng cao lại tạo ra nhu cầu về văn phòng, dịch vụ ăn uống, khách sạn và các dịch vụ hỗ trợ khác. Từ đó hình thành sự tương hỗ, tạo động lực để các lĩnh vực cùng phát triển.

Dưới góc độ khác, sự thay đổi trong nhu cầu của doanh nghiệp đang tạo ra một khoảng cách ngày càng rõ giữa văn phòng truyền thống và văn phòng dành cho các doanh nghiệp có yêu cầu vận hành toàn cầu. Các tiêu chí về hạ tầng công nghệ thông tin, hệ thống quản lý tòa nhà thông minh, giám sát năng lượng theo thời gian thực, không gian linh hoạt, tiện ích chăm sóc sức khỏe và chứng nhận công trình xanh ngày càng trở thành những yêu cầu quan trọng.

“Sự phát triển của Trung tâm Năng lực Toàn cầu (GCC) đang tạo ra một bước chuyển quan trọng trong nhu cầu văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh. Doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm diện tích để làm việc, mà cần những tòa nhà có thể hỗ trợ khả năng mở rộng, thu hút nhân tài và đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao. Vì vậy, Savills Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển từ việc lựa chọn văn phòng dựa trên vị trí và chi phí sang đánh giá toàn diện hơn về chất lượng tòa nhà, công nghệ, ESG và trải nghiệm người sử dụng”, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Việt Nam chia sẻ.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, tính đến tháng 8/2026, tổng nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 2,99 triệu m2, trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 19%, tương đương hơn 553.000 m2. Thị trường dự kiến tiếp tục đón thêm hơn 87.000 m2 nguồn cung mới đến năm 2027. Song song với nguồn cung, sự phát triển của hạ tầng giao thông cũng đang mở rộng phạm vi lựa chọn địa điểm của các doanh nghiệp. Các GCC có thể bắt đầu với trụ sở tại khu vực trung tâm, sau đó mở rộng sang các khu vực phát triển mới như phường An Khánh (Thủ Thiêm cũ và TP. Thủ Đức cũ) để tận dụng lợi thế về chi phí, quy mô mặt bằng và nguồn nhân lực công nghệ.

Trong bối cảnh Trung tâm Tài chính quốc tế đã chuyển từ giai đoạn chuẩn bị sang chuẩn bị vận hành, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết, CBRE Việt Nam dự báo trong năm 2026, tỷ lệ hấp thụ đối với văn phòng hạng A vẫn sẽ duy trì ở mức tốt. Hiện CBRE Việt Nam chưa thể xác định chính xác con số, nhưng có thể sẽ có vài chục nghìn mét vuông văn phòng được cho thuê trong năm 2026, với động lực từ sự ra đời của Trung tâm Tài chính quốc tế TP. Hồ Chí Minh, đồng thời có thêm động lực từ những chính sách khác của Nhà nước.

Tuy nhiên, sự phát triển mạnh mẽ có thể sẽ đến từ năm 2027, khi Trung tâm Tài chính quốc tế đã đi vào hoạt động được khoảng một năm. Đồng thời, khi đó thị trường có thêm nguồn cung văn phòng chất lượng tại bán đảo Thủ Thiêm cũng như khu vực phường Sài Gòn, nguồn cung mới sẽ tạo động lực để mức hấp thụ của thị trường tăng lên.

Cùng với “lực kéo” đối với lĩnh vực bất động sản văn phòng, các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, TP. Hồ Chí Minh sẽ rất chú trọng vào hai lĩnh vực là tài chính hàng hải và tài chính hàng không. Đây cũng là hai lĩnh vực mà TP. Hồ Chí Minh có lợi thế truyền thống từ trước đến nay. Sau hợp nhất, thành phố có thêm các cảng nước sâu từ khu vực Vũng Tàu, đồng thời có thêm những khu vực cảng dự kiến được phát triển ở Cần Giờ chẳng hạn. Đối với hàng không, với sân bay Tân Sơn Nhất cũng như việc nằm cạnh sân bay Long Thành, TP. Hồ Chí Minh cũng có những lợi thế nhất định về tính tương hỗ và kết nối.

“Khi tập trung phát triển tài chính hàng không và tài chính hàng hải, những lĩnh vực hỗ trợ cho hai ngành này, trong đó có logistics, cũng sẽ phát triển đi kèm. Khi có thêm những ngành nghề hỗ trợ như vậy sẽ tạo ra thêm nhu cầu về nguồn cung và làm gia tăng nhu cầu đối với bất động sản văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh”, ông Lê Trọng Hiếu phân tích.