Cân nhắc các phát sinh khi tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Trước đây, cả Nhà nước và nhà đầu tư bất động sản đều đồng thuận với mức thuế suất 2%/doanh thu do tính đơn giản trong việc tính toán và thực hiện. Tuy nhiên, điều này được cho rằng chưa phù hợp, nhất là trong bối cảnh thị trường “nóng” với các giao dịch mua bán trao tay nhanh theo xu hướng đầu cơ, lướt sóng.

Hiện Bộ Tài chính đang nghiên cứu xây dựng phương pháp tính thuế phù hợp với 2 phương án được đề xuất. Cụ thể, theo đề xuất của Bộ Tài chính là tính thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua bán bất động sản hoặc xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định mức thu đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá vốn, các chi phí liên quan và có chứng từ chứng minh, mức thuế phải nộp là 2% giá bán. Do đó, từ năm 2015, theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.

Bản chất thuế trong lĩnh vực bất động sản cần được phân tách thành hai loại chính là thuế giao dịch và thuế thu nhập. Do đó, 2 phương án đề xuất thu hút sự quan tâm của các chuyên gia, nhà đầu tư, người dân… với những luồng ý kiến, phân tích đa chiều.

Các chuyên gia cho rằng, việc Bộ Tài chính nghiên cứu phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán nhằm phù hợp với thực tế của thị trường và tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách nhà nước. Câu chuyện tính thuế đối với bất động sản đã được bàn đến nhiều lần, không chỉ thuế chuyển nhượng mà ngày cả thuế sở hữu nhiều bất động sản cũng đã được cân nhắc.

Tuy nhiên, cho dù lựa chọn phương pháp nào và áp dụng ra sao cần cân nhắc để đúng mục tiêu, vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách mà không tác động tiêu cực đến thị trường. Bởi sức khỏe của thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng lan tỏa đến nhiều ngành hàng khác.  

Theo chuyên gia kinh tế - Tiến sỹ Đinh Thế Hiển, trước xu hướng chuẩn hóa và minh bạch hóa ngày càng cao của thị trường bất động sản thì việc thu thuế 20%/lợi nhuận hợp lý và phù hợp hơn với bản chất của thuế thu nhập từ hoạt động kinh doanh này. Bởi về lâu dài, phương án thuế thu nhập trên lợi nhuận mới là phương án phù hợp bản chất của thuế, thay vì thuế dựa trên doanh thu.

“Thuế doanh thu không phản ánh đúng thu nhập thực tế. Để thị trường bất động sản nói riêng và hệ thống tài chính nhà nước hiện đại, pháp quyền nói chung phát triển, cần hướng tới chuẩn mực hiện đại này” – chuyên gia phân tích.

Khác với thuế giao dịch, thuế thu nhập bất động sản đánh vào khoản lợi nhuận thực tế từ hoạt động đầu tư, tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp hay thu nhập từ đầu tư chứng khoán. Mức thuế dự kiến là 20%/lợi nhuận, một tỷ lệ hợp lý và phản ánh đúng bản chất của việc thu thuế trên phần giá trị gia tăng.

Trước đây, phương án thu 20%/lợi nhuận chưa được áp dụng rộng rãi, nguyên nhân chính xuất phát từ việc thiếu minh bạch và rõ ràng trong lịch sử ghi nhận giá vốn (giá mua ban đầu) của bất động sản, đặc biệt là các giao dịch cũ.

Thông tin về giá mua, giá bán trong hợp đồng công chứng thường không chính xác hoặc bị khai sai lệch, gây khó khăn trong việc xác định lợi nhuận thực tế của người bán để tính thuế. Do đó, việc áp dụng mức thuế 2% trên doanh thu đã trở thành giải pháp được chấp nhận.

Liên quan đến phương án này, chuyên gia Trần Khánh Quang nêu vấn đề: Việc áp dụng mức thuế 20% trên lợi nhuận thực tế cũng gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá mua vào và giá bán ra một cách minh bạch trên thị trường hiện nay. Đơn cử như chi phí sửa chữa và cải tạo bất động sản bao nhiêu là hợp lý cũng là một vấn đề cần được làm rõ. Việc áp dụng phương án thuế 20% trên lợi nhuận có thể phù hợp hơn trong bối cảnh thị trường chưa hoàn toàn minh bạch về giá và chi phí.

Dưới một góc nhìn khác, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, đề xuất áp 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng nhà đất trên thực tế phải lường trước những vấn đề phát sinh.

Các nhà đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận trên một sản phẩm bất động sản, nên khi tính thuế 20% cộng thêm phí môi giới 1-3% thì giá bán đầu ra sẽ cộng thêm đúng chi phí này. Điều này làm tăng giá bất động sản hoặc có trường hợp công chứng hai giá gây thất thu cho ngân sách.

Theo ông Tuấn, việc xác định chi phí đầu vào của một giao dịch bất động sản cũng tương đối phức tạp, đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm. Đó là hàng loạt chi phí có thể kể đến như: mua bất động sản, môi giới, cải tạo, sửa chữa, lãi vay… Nếu không xác định được thì có khi căn nhà không có lãi bao nhiêu nhưng lại đóng thuế tới 20% phần chênh lệch thì không hợp lý.

“Mặt khác, diễn biến thị trường biến động là khó tránh khỏi. Có những lúc thanh khoản giảm mạnh như giai đoạn vừa rồi, nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh thì việc áp thuế rất thiệt thòi cho người dân” – ông Tuấn nêu dẫn chứng.

Chuyên gia này cũng khuyến nghị, chính sách thuế phải tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản. Nếu áp dụng phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng ở thời điểm này có thể tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán. Trong đó, thiệt thòi nhất vẫn là người mua ở thực.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề xuất, cần phải bỏ quy định nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán bất động sản. Bởi thuế thu nhập cá nhân là trên nguyên tắc người có thu nhập (tức có lợi nhuận) mới nộp thuế.

Trong khi, quy định hiện tại khiến người bán hòa vốn, thậm chí thua lỗ vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân là chưa hợp lý. Để áp dụng phương thức tính thuế trên lợi nhuận chuyển nhượng thì cần phải có đầy đủ cơ sở để tính thu nhập chịu thuế, tuy nhiên hiện nay vẫn còn nhiều bất cập.

Hiện vẫn có tình trạng khai thấp giá khi mua bán đến né thuế, trốn thuế. Mặt khác, cách tính thuế mới có thể làm được, bởi hiện đã và đang hoàn thiện mã số định danh cá nhân (VNeID); ngành thuế đã xây dựng được cơ sở dữ liệu giá chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, khi xây dựng phương thức tính 20% lợi nhuận để xác định mức chịu thuế thì phải tính mức trượt giá, lạm phát, tính chi phí đầu tư xây dựng… của bất động sản. Để làm được điều này, ông Châu cho rằng, Nhà nước phải tính được những chi phí hợp pháp, hợp lý, hợp lệ của người chủ sở hữu nhà đất.