Chỉ số ngành bất động sản trên HOSE tăng hơn 43%

Chỉ số ngành bất động sản trên HOSE tăng hơn 43% trong tháng 4/2026, trở thành nhóm tăng mạnh nhất thị trường trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh quý I khởi sắc và đặt kế hoạch tăng trưởng cao trong năm nay.

Theo thống kê từ Sở Giao dịch Chứng khoán TP. Hồ Chí Minh (HOSE), chốt phiên giao dịch ngày 30/4/2026, chỉ số VN-Index ghi nhận đạt 1.854,1 điểm, VNAllshare đạt 1.913,7 điểm và VN30 đạt 2.022,75 điểm. So với cuối tháng 3, ba chỉ số chính trên HOSE lần lượt tăng 10,73%, 9,46% và 10,56%.

Trong các nhóm ngành, bất động sản là điểm sáng nổi bật khi chỉ số ngành bất động sản (VNREAL) tăng tới 43,23% so với tháng 3/2026, mức cao nhất trên HOSE trong tháng qua. Đà tăng mạnh của nhóm cổ phiếu này được hỗ trợ bởi kết quả kinh doanh quý I phục hồi rõ nét; đồng thời nhiều doanh nghiệp cũng đặt kế hoạch tăng trưởng tham vọng tại mùa đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026.

Cập nhật từ mùa đại hội cổ đông, Công ty cổ phần Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam) nhận định, lợi nhuận kế hoạch của các doanh nghiệp niêm yết trên HOSE năm nay dự kiến tăng khoảng 17% so với thực hiện năm 2025, thấp hơn mức tăng 28% của năm trước. Dù vậy, nhóm bất động sản vẫn được kỳ vọng duy trì đà tăng trưởng mạnh, với mức tăng trưởng lợi nhuận dự phóng tăng 57% trong năm nay.

Các chuyên gia của Mirae Asset cho rằng, phân khúc bất động sản nhà ở đang được hỗ trợ bởi quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cải thiện tính minh bạch của thị trường cùng các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý.

Đối với bất động sản khu công nghiệp, triển vọng tăng trưởng đến từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng trong bối cảnh rủi ro địa chính trị kéo dài, chính sách thu hút vốn FDI, đầu tư hạ tầng kết nối và xu hướng phát triển mô hình “khu công nghiệp xanh”.

Trong nhóm doanh nghiệp niêm yết, Vingroup và Vinhomes tiếp tục thu hút sự chú ý khi đặt kế hoạch kinh doanh năm 2026 tăng trưởng mạnh. Theo đó, lợi nhuận sau thuế kế hoạch của VIC và VHM dự kiến tăng lần lượt 216% và 38% so với năm 2025.

Báo cáo tài chính quý I/2026 của nhóm doanh nghiệp bất động cũng ghi nhận kết quả khả quan. Theo báo cáo chiến lược tháng 5/2026 của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (NPATMI) của nhóm bất động sản niêm yết trên ba sàn trong quý I tăng khoảng 32,3% so với cùng kỳ năm trước. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các doanh nghiệp quy mô lớn như VIC, VHM, VRE và NVL, dù một phần bị ảnh hưởng bởi sự sụt giảm lợi nhuận tại VEF.

SSI đánh giá bức tranh lợi nhuận trong ngành tiếp tục phân hóa mạnh. Ở phân khúc bất động sản nhà ở, nhiều doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng tích cực như VHM, NVL, KDH và HDC, trong khi NLG và DXG suy giảm do khác biệt về tiến độ ghi nhận doanh thu cũng như tác động từ các khoản thu nhập bất thường.

Đáng chú ý, giá trị người mua trả tiền trước tại nhiều chủ đầu tư lớn tiếp tục gia tăng, phản ánh tín hiệu cải thiện về thanh khoản và nhu cầu thị trường. Tỷ lệ đòn bẩy tài chính của phần lớn doanh nghiệp duy trì ổn định so với đầu năm.

Ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp, phần lớn doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận suy giảm do hoạt động ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) chững lại từ năm trước. Dù vậy, SSI cho biết đã xuất hiện tín hiệu phục hồi tại một số khu công nghiệp nhờ dòng khách thuê mới từ Trung Quốc. Các doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết hiện đặt mục tiêu tăng trưởng diện tích cho thuê mới và MOU khoảng 39% trong năm 2026.

Tuy nhiên, SSI cũng cho rằng thị trường đang đối mặt với nhiều thách thức mới liên quan đến cung - cầu và chi phí vốn. Trong quý I/2026, nguồn cung sơ cấp tăng mạnh khoảng 65% so với cùng kỳ, đạt gần 78.000 sản phẩm (theo dữ liệu từ DXS Research), trong khi tốc độ hấp thụ diễn ra chậm hơn. Lượng tồn kho tại các đô thị lớn hiện chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, cho thấy sự lệch pha so với nhu cầu thực ở phân khúc trung cấp.

Ngoài ra, nguồn cung từ các dự án chuẩn bị triển khai trong thời gian tới được dự báo tiếp tục gia tăng, qua đó có thể tạo áp lực lên mặt bằng giá chung, đặc biệt tại thị trường thứ cấp.

Một yếu tố khác được SSI lưu ý là rủi ro điều chỉnh lãi suất vay mua nhà. Theo đó, nhiều khoản vay với lãi suất cố định 6-7% trong giai đoạn năm 2024 đang bắt đầu chuyển sang lãi suất thả nổi ở mức 12-14%, làm gia tăng áp lực tài chính đối với người mua nhà và có thể tác động đến mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, tín dụng bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. Tính đến tháng 2/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 11,5% trong ba tháng và tăng 46% so với cùng kỳ. SSI cho rằng diễn biến này cần tiếp tục được theo dõi chặt chẽ trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì định hướng kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Dù nhóm cổ phiếu bất động sản đang cho thấy tín hiệu hồi phục mạnh cả về thị giá lẫn kỳ vọng lợi nhuận, giới phân tích cho rằng thị trường vẫn đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, khi lãi suất vay mua nhà gia tăng và áp lực nguồn cung mới. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt, dòng tiền nhiều khả năng sẽ tập trung vào các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, năng lực tài chính tốt và có khả năng triển khai dự án đúng tiến độ, thay vì lan tỏa đồng đều như các chu kỳ tăng trưởng trước đây.