Thước đo chính sách từ ba bộ luật: Chính sách mới giải quyết tận gốc vướng mắc đất đai

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 được kỳ vọng tạo "hiệu ứng domino" giải quyết những vướng mắc lâu nay của các dự án địa ốc, khơi thông nguồn lực xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, minh bạch thị trường bất động sản.

Tại Tp. Hồ Chí Minh, cùng với các cơ chế, chính sách đặc thù của Nghị quyết 98/2023/QH15 ngày 24/6/2023 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố, điều này sẽ góp phần giúp Tp. Hồ Chí Minh phát huy tốt nguồn lực từ đất đai để phát triển kinh tế-xã hội trong giai đoạn tới.

Khơi thông nhiều điểm nghẽn

Nhiều bất cập, vướng mắc liên quan đến đất đai cũng như hoạt động của thị trường bất động sản tại các đô thị lớn, trong đó có Tp. Hồ Chí Minh được kỳ vọng giải quyết tận gốc khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh cho biết: Thành phố hiện còn 1.030 ha đất chưa sử dụng, chiếm khoảng 0,5% diện tích tự nhiên. Nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng đất chưa sử dụng, nhưng chủ yếu là các quy định về sử dụng đất, quy hoạch, đầu tư còn chồng chéo, thiếu thực tiễn, dẫn đến nguồn lực đất đai chưa được phát huy một cách hiệu quả nhất.

Cùng với đó, việc Nhà nước thu hồi đất hiện nay vẫn còn tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, bắt nguồn từ chính sách bồi thường, hỗ trợ giá trị chưa tương xứng với giá thị trường. Giải pháp hợp lý nhất là thực hiện bồi thường, hỗ trợ bằng đất cùng loại hoặc đất khác loại. Tuy nhiên, giải pháp này chưa thể thực hiện vì không được quy định trong Luật Đất đai 2013.

Tại hội thảo liên quan đến phát huy nguồn lực đất đai tổ chức đầu tháng 6/2024 vừa qua tại Tp. Hồ Chí Minh, bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng chia sẻ, có năm nhóm chính sách có tác động rất lớn để việc quản lý, sử dụng đất của Tp. Hồ Chí Minh khi các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Cụ thể là nhóm chính sách liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị.

Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã có những quy định để tích hợp giữa ba quy hoạch này. Luật Đất đai 2024 quy định rõ các quận, thành phố, thị xã trực thuộc Thành phố trực thuộc Trung ương không phải lập quy hoạch sử dụng đất khi đã có quy hoạch chung của Thành phố được duyệt. Bà Hạnh cho rằng, đây là điểm rất mới khi lồng ghép, tích hợp các quy hoạch, tránh mất thời gian và thêm thủ tục.

Cùng với đó là nhóm chính sách liên quan đến việc thu hồi đất các vùng phụ cận các nhà ga, các nút giao thông khi phát triển các tuyến và điểm kết nối giao thông. Bà Hạnh cho rằng, vấn đề này Nghị quyết 98/2023/QH15 đã có đề cập, đồng thời Luật Đất đai 2024 xếp trường hợp này vào danh sách thuộc danh mục thu hồi đất.

Nhóm chính sách tiếp theo sẽ tác động rất lớn đến diện mạo đô thị Tp. Hồ Chí Minh là khai thác hiệu quả không gian ngầm đô thị. Luật quy hoạch hiện hành cùng các nghị định hướng dẫn đã có quy định về vấn đề này, tuy nhiên mới chỉ dừng lại ở việc sắp xếp không gian ngầm. Theo bà Hạnh, Luật Đất đai mới cùng nghị định hướng dẫn cũng đã có quy định chi tiết. Ngoài ra, hai nhóm chính sách còn lại là về quản lý hiệu quả không gian trên mặt đất gắn với quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị và nhóm chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng đã được Luật Đất đai 2024 chi tiết.

Liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh đánh giá cao Luật Đất đai 2024 đã có quy định cụ thể, chi tiết về nội dung này. Cùng với đó, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Căn cứ vào mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào... để xác định giá đất theo giá thị trường. Điều này đã được doanh nghiệp, người dân chờ từ rất lâu.

Động lực cho phát triển

Để chủ động triển khai thi hành Luật Đất đai 2024, UBND Tp. Hồ Chí Minh đã ban hành kế hoạch thực hiện với mục tiêu đưa Luật Đất đai mới thực sự đi vào cuộc sống, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố.

Theo UBND Tp. Hồ Chí Minh, để tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 bảo đảm kịp thời, đồng bộ, thống nhất, thành phố xác định các nội dung công việc, thời hạn hoàn thành và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 trên địa bàn thành phố. Đồng thời, nâng cao nhận thức về Luật Đất đai 2024 và trách nhiệm của các cấp, các ngành, địa phương và nhân dân trên địa bàn thành phố.

Theo kế hoạch, Tp. Hồ Chí Minh sẽ thực hiện 4 nhóm nội dung chính gồm: phổ biến và tập huấn thi hành; xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai 2024; rà soát, tập hợp, lập danh mục các văn bản quy phạm pháp luật đất đai theo thẩm quyền; thực hiện các nhiệm vụ của thành phố được giao trong Luật.

Về xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai 2024, UBND Tp. Hồ Chí Minh giao Sở Tài nguyên và Môi trường và một số sở ngành chủ trì phối hợp với các sở ban ngành, UBND các quận, huyện, thành phố Thủ Đức xây dựng hai văn bản quy định thuộc thẩm quyền ban hành của HĐND thành phố, 9 văn bản thuộc thẩm quyền ban hành của UBND thành phố.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh, số lượng hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể hiện nay vẫn còn rất lớn, ước gần 200 hồ sơ gồm những hồ sơ xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu và hồ sơ bổ sung. Qua thống kê, tại các dự án nhà ở, Tp. Hồ Chí Minh hiện có gần 80.000 nền đất và căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận vì chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong đó, hơn 100 dự án bất động sản đang rơi vào tình trạng đóng băng hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý tiếp theo do công tác trình và thẩm định giá đất bị chậm trễ, kéo dài.

Để Luật Đất đai mới sớm đưa vào cuộc sống, ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết: Sở đã triển khai khảo sát, thống kê số liệu toàn bộ các trường hợp người dân, tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp trên địa bàn thành phố nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó, Sở lên phương án chuẩn bị triển khai giải quyết ngay khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

>>Bài 3: Tăng quyền và lợi người mua nhà