Chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi

Chính sách dành cho thị trường bất động sản – một trong các yếu tố quan trọng và là động lực thúc đẩy thị trường phục hồi. Đây là một trong những thông tin ghi nhận tại buổi báo cáo trực tuyến về thị trường bất động sản quý 1/2024 diễn ra sáng 3/4 do Batdongsan.com.vn – thành viên Tập đoàn PropertyGuru công bố.

Giám đốc chiến lược Batdongsan.com.vn Lê Bảo Long nhận định, có nhiều chính sách mới ra đời tác động mạnh đến thị trường bất động sản, nhất là hành lang pháp lý. Sự thay đổi về Luật dự kiến sẽ có 4 tác động lớn đến thị trường bất động sản gồm: thị trường tăng trưởng cục bộ; chủ đầu tu siết chặt, sàng lọc; người tiêu dùng được đảm bảo quyền lợi; hệ thống quản lý được chặt chẽ hơn.

Bàn về sự tăng trưởng cục bộ, ông Lê Bảo Long phân tích, có nhiều quy định mới dự kiến thúc đẩy tăng trưởng giá đất trong tương lai sau thời gian cả năm 2023 giá đất nền "đi ngang". Còn giá đất tương lai dự kiến tăng theo các thay đổi bởi tần suất cập nhật như bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm thay vì 5 năm/lần như trước đây.

Độ chính xác cũng gia tăng khi bỏ phương pháp chiết trừ và quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất tại Chương XI của Luật Đất đai (sửa đổi). Ngoài ra, các chứng nhận pháp lý cũng bổ sung điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp.

Cùng đó là việc tăng giá nhiều loại hình do chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp, thứ cấp. Giá bất động sản sơ cấp tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng, thủ tục bố trí tái định cư, yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư. Còn giá bất động sản sơ cấp tăng là do giá chuyển nhượng bất động sản dự án tăng theo giá sơ cấp; nhà riêng tăng theo giá đất, thị trường mở rộng; đất nền siết cung phân lô, yêu cầu sát giá - ông Long phân tích.

Đáng chú ý, nguồn cung nhà ở xã hội dự báo cải thiện nhờ nhiều chính sách ưu đãi và những hỗ trợ mới. Bởi trên thực tế, nhà ở xã hội vẫn thu thu hút sự quan tâm lớn, đặc biệt là sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua. Luật mới đã bổ sung thêm các hỗ trợ như thêm 2 hình thức phát triển nhà ở xã hội gồm: vốn nước ngoài/tổ chức nước ngoài; nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê nhà ở xã hội (Điều 80 của Luật Nhà ở sửa đổi).

Đồng thời, Luật cũng ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội với quy định chủ đầu tư được dành 20% diện tích hạ tầng để kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận; miễn tiền sử dụng/thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá...; UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất cho nhà ở xã hội - chuyên gia này dẫn chứng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, hành lang pháp lý từ các bộ luật mới, dự kiến có tác động tích cực đến thị trường; trong đó, đầu tư công được đẩy mạnh, đặc biệt với các cơ sở hạ tầng trọng điểm trong 2024.

Trong năm 2024, đã bắt đầu khởi công các dự án hạ tầng lớn tại nhiều địa phương. Cụ thể như Bắc Kạn với Đường cao tốc Chợ Mới – Bắc Kạn, Lâm Đồng với Đường cao tốc Tân Phú – Bảo Lộc, Đồng Nai có Đường cao tốc Cầu Giấy – Tân Phú; hoàn thành các dự án tại Hà Nôi (Metro Nhổn – Ga Hà Nội), Nghệ An là Đường cao tốc Diên Châu – Bãi Vọt, Tp. Hồ Chí Minh với Metro Bến Thành – Suối Tiên và Ninh Thuận – Bình Thuận là Đường cao tốc Cam Lâm – Vinh Hảo... Các dự án hạ tầng cũng là yếu tố tạo động lúc thúc đẩy bất động sản phát triển.

Phân tích sâu về thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận xét, tại Việt Nam, tuy lạm phát có tăng nhẹ nhưng kinh tế tiêu dùng và du lịch trên đà tăng trưởng tốt đầu năm, hoạt động sản xuất cũng kỳ vọng hồi phục sau năm 2023 nhiều khó khăn.

Động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản 2024 sẽ đến từ các yếu tố như: nguồn vốn bất động sản, nền tảng chính sách và tâm lý thị trường. Những động lực này sẽ giúp thị trường bất động sản Việt Nam tiến gần hơn đến điểm đảo chiều, dự kiến thanh khoản sẽ cải thiện hơn với khởi đầu tư loại hình chung cư.

Lãi suất dần có sự điều chỉnh từ cuối 2023, tín dụng được thúc đẩy tăng trưởng bền vững. Theo khoản 3 Điều 200 Luật các tổ chức tín dụng 2024, dự án bất động sản được chuyển nhượng làm tài sản bảo đảm để thu hồi nợ phải đáp ứng được nhiều quy định chặt chẽ; đã phê duyệt quy hoạch chi tiết, hoàn thành giải phóng mặt bằng, có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Cùng đó, dòng tiền từ nước ngoài dự kiến “trợ lực” cho thị trường bất động sản. Với chính sách mới tháo gỡ cho nguồn vốn từ nước ngoài, theo Điều 44 Luật Đất đai 2024, người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng bất động sản, trong khi trước đây chỉ được giao quản lý nhà không sử dụng.

Xét dưới góc độ tâm lý thị trường, ông Quốc Anh cho biết, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản của người tiêu dùng tăng trưởng trở lại trong quý I/2024. Người tiêu dùng có tâm lý tích cực hơn, nhờ chính sách tiền tệ cải thiện, dù giá bất động sản vẫn là quan ngại lớn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản dần trở lại, một số hoạt động kinh doanh được khởi động.

Theo khảo sát môi giới về hoạt động của doanh nghiệp bất động sản nơi họ đang làm việc, 19% môi giới khảo sát cho rằng doanh nghiệp bất động sản họ làm việc tăng quy mô nhân sự trong quý I; có 26% cho rằng doanh nghiệp bất động sản họ làm việc tăng ngân sách marketing.

Cùng đó, môi giới cũng có lượng giao dịch cải thiện, đặt ưu tiên ở thị trường chung cư trong 2024.

Thị trường năm nay dự báo sẽ tiến gần đến điểm đảo chiều, dự kiến thanh khoản cải thiện từ loại hình chung cư. Thêm vào đó, nguồn tiền và pháp lý và chính sách tiền tệ cũng đang được củng cố; có sự khởi sắc về phát triển kinh tế và đầu tư, khôi phục nguồn cung, tăng trưởng giá. Thanh khoản và giá tăng có sự ổn định, đa dạng loại hình - ông Quốc Anh nhận xét.

Đưa ra bức tranh tổng thể về tình hình cung, cầu giao dịch của các loại hình bất động sản, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng, điểm đáng chú ý trên thị trường bất động sản hiện nay là xu hướng ngược chiều của loại hình chung cư, đà giảm của đất nền đã ngừng lại…

Với giá bán tăng mạnh trong năm 2022-2023, giá chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận mặt bằng giá của Tp.Hồ Chí Minh. Theo đó, giá căn hộ trung cấp tại Hà Nội ghi nhận mức đỉnh tăng trưởng vào quý III/2023 với mức tăng 19%. Căn hộ cao cấp cũng tăng giá 17%, căn hộ bình dân tăng 11%. Trong khi đó, giá căn hộ tại Tp.Hồ Chí Minh ở các phân khúc chỉ tăng tương ứng lần lượt 5%, 2%; thậm chí, căn hộ bình dân còn giảm nhẹ 4%.

Đất nền là loại hình bất động sản trầm lắng kéo dài sau các đợt sốt cục bộ do tác động của dịch COVID-19 nhưng trong quý I thì đà giảm của loại hình này đã có dấu hiệu dừng lại khi lượt quan tâm tìm kiếm đang dần cải thiện.