Cụ thể hóa các cơ chế, chính sách đất đai để tháo gỡ khó khăn cho địa phương và doanh nghiệp

Chiều 25/12, tại Trụ sở Chính phủ, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến với các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội doanh nghiệp bất động sản... về dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

* Cụ thể hóa 9 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024

Báo cáo tại cuộc họp, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết, dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 gồm một số nội dung trọng tâm: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trường hợp khác không được bồi thường về đất; căn cứ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất thanh toán dự án BT; các quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; các trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích khác.

Một số nội dung nổi bật trong dự thảo Nghị định: Thống nhất cách xác định “người sử dụng đất” trong phạm vi dự án sử dụng đất theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 (hộ gia đình, nhóm người, vợ chồng, cộng đồng dân cư, tổ chức được giao quản lý…) được tính là một người sử dụng đất; việc thu hồi đất chỉ áp dụng với dự án đã thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, tạo sự thống nhất trong thực hiện.

Các trường hợp khác không được bồi thường về đất bao gồm: Sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác trước ngày 1/7/2014 mà đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm; sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất từ đất được Nhà nước giao quản lý kể từ ngày 1/7/2014 trở về sau.

Bổ sung và làm rõ căn cứ pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng dự án BT là Hợp đồng dự án BT; trường hợp dự án BT được ký kết từ ngày 1/7/2025 đến trước ngày Nghị quyết số 254/2025/QH15 có hiệu lực mà chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ áp dụng theo Nghị định này.

Dự thảo Nghị định cụ thể hóa 9 trường hợp áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024; 8 trường hợp áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho việc chỉ áp dụng giá đất cụ thể như trước; bổ sung các trường hợp mới (đấu thầu dự án có sử dụng đất, xác định giá trị quỹ đất thanh toán hợp đồng BT).

Về các điểm mới trong bồi thường, tái định cư và quản lý đất đai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014 sẽ được bồi thường mà không phải xem xét quy hoạch. Quy định cũng làm rõ quyền chuyển nhượng hợp pháp sau thông báo thu hồi, nhưng người mua chỉ được hưởng chế độ bồi thường tương ứng với người bán để tránh lợi dụng chính sách tái định cư.

Đối với quy định giao đất, cho thuê đất công, dự thảo Nghị định cho phép doanh nghiệp được lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hoặc trả hằng năm, trong khi các quỹ đất công phải tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu, trừ trường hợp miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản. Các quy định này nhằm đảm bảo linh hoạt, minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất công.

Công tác phân cấp, phân quyền cũng được rà soát theo hướng, Chủ tịch UBND cấp xã được giao nhiều thẩm quyền trước đây thuộc UBND huyện hoặc tỉnh, đồng thời phân định rõ nhiệm vụ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, giúp thủ tục giải quyết nhanh gọn, tránh chồng chéo.

Tại cuộc họp, đại diện các địa phương đã tập trung nêu những vấn đề trọng tâm, đề xuất giải pháp cụ thể để bảo đảm tính khả thi, công bằng và minh bạch. 

Góp ý hoàn thiện khung pháp lý về quản lý đất đai, các đại biểu tập trung thảo luận về cơ chế thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó nhấn mạnh việc xác định tỷ lệ đồng thuận và thời điểm chốt danh sách hộ dân để tránh trục lợi. 

Bên cạnh đó, các địa phương đề xuất làm rõ tiêu chí quỹ đất thanh toán cho dự án BT và phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất nhằm bảo đảm tính khả thi. Các đại biểu đề xuất việc phân cấp thẩm quyền mạnh mẽ hơn cho cấp cơ sở để tăng tốc độ xử lý hồ sơ hành chính; kiến nghị điều chỉnh các phương pháp định giá đất và chi phí đầu tư để hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và nhà nước... nhằm xây dựng một môi trường đầu tư minh bạch, công bằng và tháo gỡ điểm nghẽn cho các dự án quy mô lớn.

 

* Thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh

Kết luận cuộc làm việc, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh Nghị định phải bám sát nội dung Nghị quyết số 254/2025/QH15, chỉ có chức năng hướng dẫn thực hiện, không mở rộng  thẩm quyền; rõ ràng, minh bạch, trong phạm vi được Quốc hội cho phép. Việc xem xét sửa đổi chính sách khi đã được thống nhất là bất cập và cần tháo gỡ, tránh biến sai sót này thành sai sót khác hoặc làm chính sách thêm phức tạp, khó thực hiện.

 

Phó Thủ tướng cũng lưu ý việc ban hành các quy định mới phải xác định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của từng cơ quan, không được quy định chung chung. Những nội dung không thực sự cần thiết, không thuộc phạm vi Nghị quyết thì không nên đưa vào. Việc quy định các cơ chế mới, nhất là đối với dự án BT, phải tuân thủ nguyên tắc không hồi tố, chỉ áp dụng cho các trường hợp phát sinh từ ngày 1/7/2025 trở đi, nhằm tháo gỡ khó khăn thực tiễn cho địa phương nhưng không tạo rủi ro pháp lý.

 

Hợp đồng BT là căn cứ pháp lý cao nhất để thực hiện thu hồi, giao đất thanh toán cho nhà đầu tư. Mọi nội dung liên quan đến giao đất, định giá đất, quỹ đất thanh toán và thời điểm xác định giá phải căn cứ trực tiếp vào hợp đồng đã ký kết giữa các bên. Việc bổ sung các “giấy tờ hành chính” không có giá trị pháp lý rõ ràng có thể dẫn tới tranh chấp phức tạp; các nội dung cần thiết phải được quy định chặt chẽ ngay trong hợp đồng, bảo đảm thống nhất, tránh tùy tiện.

Về hiệu lực áp dụng, Phó Thủ tướng lưu ý  khi xử lý các vấn đề hồi tố theo từng giai đoạn, tránh tác động tiêu cực đến các dự án đã và đang triển khai. Những trường hợp đã xác định giá đất thì tiếp tục thực hiện theo quy định tại thời điểm đó, không làm xáo trộn các kết quả đã hoàn thành.

Về định giá đất, Phó Thủ tướng yêu cầu  thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Khi chưa có đầy đủ dữ liệu thị trường, chưa xây dựng được bảng giá đất sát thực tế, bắt buộc phải áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo đúng quy định của Luật Đất đai. Việc xác định hệ số khi chưa có bảng giá đất theo thị trường và chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ là thiếu căn cứ và không bảo đảm cơ sở khoa học.

Đối với các dự án quy mô lớn, các khu đất có điều kiện đặc thù, chưa đầu tư hạ tầng hoặc chưa có dữ liệu so sánh, Phó Thủ tướng thống nhất quan điểm phải xác định giá đất cụ thể, không thể chỉ dựa vào bảng giá đất nhân hệ số; trường hợp có điều kiện tương đồng mới có thể áp dụng phương pháp so sánh. Việc lựa chọn phương pháp định giá phải tuân thủ đúng các phương pháp được pháp luật và thông lệ quốc tế thừa nhận, gắn với điều kiện cụ thể của từng khu đất, bảo đảm khách quan, minh bạch và sát thực tế.

Về quy định liên quan đến quyền lợi tái định cư của người mua đất sau khi có thông báo thu hồi, Phó Thủ tướng lưu ý phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ phải bảo đảm công bằng, nhất là đối với đất được sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014.

Yêu cầu làm rõ cơ chế quản lý, sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý đúng quy định pháp luật, Phó Thủ tướng nhấn mạnh, việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai về đấu giá, đấu thầu, không thể tùy tiện áp dụng các cách làm khác nhau giữa các loại đất.