Đánh thuế sở hữu nhiều bất động sản sao cho công bằng?

Đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản là một trong những đề xuất của Bộ Xây dựng tại Công văn số 5333/BXD-QLN của Bộ này gửi Văn phòng Chính phủ trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay. Trên cơ sở phân tích cơ cấu giá bán và nguyên nhân tăng giá bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đề xuất cả giải pháp. 

Cho rằng giá nhà đất tăng mạnh vừa qua có sự tham gia của nhóm đầu cơ, Bộ Xây dựng đưa giải pháp nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Bộ Tài chính được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng.

Trên thực tế, đây không phải đầu tiên các cơ quan chức năng và chuyên gia đề xập đến nội dung đánh thuế đối với người sở hữu nhiều bất động sản. Tuy nhiên, đến này vẫn chưa xây dựng được phương án hợp lý, hiệu quả, đảm bảo tính công bằng mà vẫn tránh ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường nhạy cảm như bất động sản.

Trước đây đã từng có đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ 2 tại Tp. Hồ Chí Minh nhưng không được thông qua bởi có nhiều ý kiến cho rằng thời điểm đánh thuế chưa hợp lý. Tiếp đó, tháng 8/2023, cử tri Tp. Hồ Chí Minh lại tiếp tiếp tục đề nghị đánh thuế với nhà thứ 2 và áp thuế cao hơn với nhà đất bỏ trống, không thu được giá trị từ đất.

Liên quan đến nội dung này, tại buổi họp báo thường kỳ ngày 27/9, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, đề xuất này rất đáng tiếp thu và nghiên cứu. Bởi cần suy nghĩ theo một cách tổng thể và toàn diện để xây dựng được một thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững. Tuy nhiên, ngoài chính sách liên quan đến thuế bất động sản, cần đồng bộ các chính sách về đất đai, quy hoạch...

Theo Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi, Bộ Tài chính sẽ nghiên cứu các chính sách tài chính nói chung về đất đai, về thị trường bất động sản, qua đó góp phần phát triển thị trường minh bạch, ổn định, bền vững. Các chính sách khi ban hành cần phải xem xét toàn diện, tránh tình trạng đạt được mục tiêu này nhưng ảnh hưởng đến mục tiêu khác.

Dù đề xuất đánh thuế đối với người sở hữu bất động sản không phải là mới nhưng luôn thu hút sự quan tâm của dư luận với ý kiến đa chiều. Dưới góc độ người dân, bà Phạm Thị Hồng Liên (Tây Hồ, Hà Nội) nhận xét, cần phải phân biết và có tính toán rất rõ ràng đối với các trường hợp trong diện phải áp loại thuế này.

"Diện tích nhà ở trên đầu người tại Việt Nam còn thấp. Nhu cầu tách hộ, sở hữu thêm nhà còn rất lớn và đây là nhu cầu chính đáng. Đơn cử như bố mẹ tích lũy tài sản nhằm để chia lại cho các con nhưng chưa đến thời điểm trao tặng số tài sản này thì việc đánh thuế sẽ không hợp lý. Hay như diện tích nhà ở sở hữu hoặc giá trị của bất động sản khác nhau thì cũng không thể "cào bằng" khi xếp thứ tự đánh thuế" - bà Liên phân tích.

Còn đứng dưới góc độ chính sách, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc đánh thuế nhà, đất là giải pháp bắt buộc phải làm và đã quy định rõ trong Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Cụ thể, Nghị quyết 18 đề ra nhiệm vụ, giải pháp là phải khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hoá, ô nhiễm, suy thoái; quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Việc đánh thuế nhà, đất đã có căn cứ chính trị là Nghị quyết 18 của Đảng nhưng phải thực hiện đồng bộ, công bằng giữa các địa phương - ông Đỉnh nêu vấn đề.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam (VARS) nhận xét, hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá; tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát. Do đó, việc nghiên cứu áp thuế bất động sản cũng là một trong những giải pháp cấp bách để điều tiết thị trường. Nhưng cũng không nên vì thấy khó ban hành mà bỏ qua chính sách này.

Các đề xuất chính sách thuế bất động sản tập trung vào 2 đối tượng là người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bất động sản bỏ hoang dự án. Tuy nhiên mức thuế sẽ phải phân loại thành nhiều bậc, tăng dần với những giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn. Trường hợp chủ sở hữu không xây dựng dự án sau khi nhận đất cũng phải chịu thuế bỏ hoang bất động sản.

Bài học kinh nghiệm từ quốc tế cho thấy, tại Singapore đang áp thuế 16% khi chủ sở hữu bán nhà trong năm đầu sau khi mua. Mức thuế giảm về 12% nếu chủ nhà bán căn hộ vào năm thứ 2 và năm thứ 3 là 8%. Họ không phải chịu thuế này khi bán nhà sau năm thứ 4. Về phía người mua, từ tháng 4/2023, nước này nâng thuế khi mua bất động sản thứ hai thêm 3%, lên mức 20% và căn thứ 3 là 30% so với mức cũ 25%...

Tương tự, Hàn Quốc áp dụng với thuế suất 5% và thuế suất tăng dần theo số năm bỏ hoang nhà đất. Hay Pháp đánh thuế vào nhà bỏ trống là 17% giá trị cho thuê năm đầu tiên và tăng lên gấp đôi là 34% trong những năm sau đó...

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính kỳ vọng, việc điều tiết thị trường thông qua chính sách thuế bất động sản sẽ giảm bớt đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất. Chính sách này cũng khuyến khích chủ sở hữu dự án bỏ hoang cho thuê hoặc bán, tăng thêm nguồn cung ra thị trường.

Dự án Luật Thuế bất động sản đang được Bộ Tài chính nghiên cứu xây dựng, dự kiến bổ sung vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024). Tuy nhiên, các đề xuất này vẫn dừng lại ở dự kiến.