Tránh gây “sốc” khi áp thuế bất động sản - Bài cuối: Đánh thuế chung cư thế nào cho hợp lý?

Các dự án căn hộ cao cấp của Tập đoàn Novaland tại Tp. Hồ Chí Minh. Ảnh: Trần Xuân Tình/TTXVN

Cùng với việc áp thuế suất cao với nhà, đất lấn chiếm, bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng hay sử dụng chưa đúng mục đích, căn hộ chung cư giá trên 50 triệu/m2 cũng được đưa vào diện chịu thuế. Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cho rằng, đánh thuế căn hộ sẽ tác động đến tâm lý khách hàng, nhà đầu tư nên cần được đánh giá lại một cách toàn diện. Đồng thời, việc đánh thuế nên xác định theo tổng giá trị tài sản sẽ phù hợp hơn thay vì tính theo mức giá mỗi mét vuông.

Áp căn hộ chịu mức thuế cao

Đối với nhà chung cư, bao gồm đất xây dựng chung cư, cơ quan soạn thảo đề xuất đánh thuế thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; đánh thuế cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) và miễn thuế với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu chia sẻ, Bộ Tài chính đã "thai nghén" Luật Thuế bất động sản từ năm 2014, nhưng đến nay vẫn chưa ban hành được. Nếu áp dụng thu thuế đối với căn hộ có giá từ trên 50 triệu đồng/m2 thời điểm này là phù hợp nhưng 3 năm nữa còn hợp lý không thì cần xem xét lại.

“Thuế thu nhập cá nhân đưa ra cách đây khá lâu và hiện đã bất hợp lý. Hay thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản hiện là 2% trên giá chuyển nhượng. Trong nhiều trường hợp, thậm chí bán hòa vốn hay lỗ cũng phải đóng thuế là vô lý nên hai loại thuế này cần sửa” - ông Châu dẫn chứng.

Bởi vậy, theo ông Châu, việc đưa ra mức giá nào để đánh thuế, lộ trình ra sao cần phải được điều tra xã hội học, nghiên cứu kỹ trước khi đề xuất, ban hành để tránh tình trạng khi có hiệu lực thì không còn phù hợp thực tế cuộc sống, không áp dụng được.

Mặt khác, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, khi đánh thuế cần tách bạch các loại nhà và áp thuế lũy tiến theo giá trị từng loại nhà. Nhà càng cao cấp, càng to đánh thuế càng nhiều. Nhưng có những loại nhà không phải chịu thuế như: nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân.

Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) khẳng định, việc đánh thuế vào các chung cư có giá cao trên 50 triệu đồng/m2, phân khúc dành cho người giàu là phù hợp. Điều này sẽ khiến các chủ đầu tư cần cân nhắc khi quyết định đầu tư xây dựng nhà ở tại phân khúc chung cư phù hợp; đồng thời, khuyến khích phát triển xây dựng các chung cư giá rẻ, phù hợp với đại đa số nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên, theo ông Đính, thời điểm này, phân khúc chung cư cao cấp đang gặp khó khăn nhất trên thị trường vì không bán được, tồn kho nhiều... Do đó, thời điểm này chưa nên đánh thuế mà cần tìm cách tháo gỡ; cũng như cần có lộ trình thực hiện việc đánh thuế để hợp lý, phù hợp hơn với thị trường.

Cần lộ trình và cách tính phù hợp

Theo các chuyên gia, đề xuất đánh thuế căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2 hay việc tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản theo phương thức luỹ tiến thì cũng cần có lộ trình để trách gây “sốc” cho thị trường bất động sản. Đồng thời, cách tính cũng nên xem xét cẩn trọng. 

Dự án căn hộ cao cấp Đông Sài Gòn tại thành phố Dĩ An, Bình Dương của Công ty Cổ phần Đầu tư LDG. Ảnh minh họa: ldginvestment.vn

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, việc đánh thuế căn hộ chung cư cần hướng tới xác định theo tổng giá trị tài sản sẽ phù hợp hơn là chỉ căn cứ vào giá từng mét vuông. Đánh thuế tài sản, thuế nhà đất là chuyện đương nhiên, nhưng cần dựa vào thu nhập của người dân để đưa ra tỷ lệ phù hợp.

Theo ông Điệp, không thể nóng vội trong chuyện đánh thuế. Đánh thuế cao ngay lập tức phản ứng xã hội rất lớn. Đặc biệt, cần có lộ trình thực hiện, mức thuế đưa ra từ thấp đến cao để người dân hiểu, chia sẻ với nhà nước và nhận thức được trách nhiệm trong việc nộp thuế.

Đồng quan điểm, Giảng viên trường Đại học Kinh doanh Công nghệ Nguyễn Ngọc Tú cho rằng, thuế là công cụ giúp thị trường ổn định, thu thuế nhà ở là xu thế là tất yếu. Tuy nhiên, với đề xuất thu thuế cao đối với căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2 là không có cơ sở lý luận, không có tính khả thi.

“Giá bất động sản là do thị trường quyết định, có thể lên hoặc xuống. Chính vì vậy, khi tính thuế nhà nên tính vào diện tích sử dụng còn tính theo giá mua bán cũng rất khó vì khó tránh sự tự thỏa thuận giữa hai bên, phát sinh tình trạng nhà hai giá. Chỉ cần tính thuế chuyển nhượng, thuế trước bạ sát với giá thị trường là cần thiết. Việc này sẽ đem lại lợi ích lớn cho ngân sách nhà nước” - giảng viên Nguyễn Ngọc Tú phân tích.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cơ quan chức năng không nên chỉ căn cứ vào mức giá trên 50 triệu đồng/m2 mà cần xem xét diện tích căn hộ đó là bao nhiêu. Từ đó mới có thể tính ra được giá trị tài sản đó để có phương án đánh thuế cho phù hợp.

Việc đánh thuế nhà ở cần phải hướng tới giá trị tài sản. Trên thế giới cũng chủ yếu đánh thuế theo giá trị tài sản. Nếu hướng tới quy định theo mức giá mà không xác định rõ được giá trị tài sản nhà ở thì sẽ không sát thực tế - ông Thịnh nhấn mạnh.

Theo kinh nghiệm quốc tế, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế, thông thường giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất. Tuy nhiên, nhiều người cũng lo ngại khả năng “thuế chồng thuế” khi áp thuế nhà ở.

Bởi nếu đã theo thông lệ quốc tế thì hầu hết các nước chỉ đánh thuế đất với mức rất cao. Vì vậy, Việt Nam chỉ cần tăng thuế đất lên mức hợp lý là đủ để tránh đầu cơ. Việc đánh thêm thuế nhà chỉ càng làm mất đi cơ hội được sở hữu nhà của người dân./.