Đầu tư khách sạn Việt Nam bứt tốc nhờ cải cách pháp lý

Việt Nam đang trở thành điểm đến du lịch tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á, với lượng khách quốc tế tăng 21,7% trong năm nay theo số liệu mới nhất của Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL). Nhờ cải cách pháp lý toàn diện và chính sách visa linh hoạt, thị trường khách sạn hút dòng vốn nội địa lẫn quốc tế, dự báo đạt 125 triệu USD năm 2025.

*Du lịch Việt Nam tăng tốc, nguồn cung khách sạn bền vững

Theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, tính đến hết tháng 10 năm 2025, cả nước đón hơn 17,16 triệu lượt khách quốc tế, tăng 21,5% so với cùng kỳ. Đây là mức tăng trưởng ấn tượng, tiếp tục khẳng định sức hút của Việt Nam trên bản đồ du lịch khu vực và thế giới. Các thị trường trọng điểm duy trì ổn định, gồm Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Ấn Độ, Nga, Hoa Kỳ, Nhật Bản, Campuchia, Malaysia, Thái Lan, Australia, Philippines, Singapore và Anh.

Báo cáo Hướng dẫn Đầu tư Khách sạn Việt Nam 2025 do JLL và DN Legal công bố cho thấy đà tăng trưởng quốc tế được thúc đẩy mạnh nhờ chính sách miễn visa kéo dài thời hạn lưu trú từ một lên ba tháng và cho phép xuất nhập cảnh nhiều lần, áp dụng từ 15/8/2023. Riêng tháng 10/2025, nhiều thị trường ghi nhận mức tăng đột biến: Thụy Sĩ tăng 67%, Đan Mạch 66%, Thái Lan 58%, Cộng hòa Séc và Pháp đều tăng 56%, Thụy Điển 56%, Trung Quốc 20% và Hàn Quốc 10%.

Nguồn cung khách sạn tiếp tục mở rộng với tốc độ tăng trưởng kép 7%/năm đến 2024. Theo JLL, Việt Nam hiện có hơn 185.000 phòng tại hơn 1.500 cơ sở lưu trú; trong đó, phân khúc cao cấp đến sang trọng chiếm 57%. Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng là ba thị trường lớn nhất, lần lượt chiếm 14%, 13% và 12% tổng nguồn cung. Nhóm Hà Nội, Đà Nẵng và Hội An dẫn đầu các dự án đang xây dựng hoặc quy hoạch đến 2028, với 33% nguồn cung tương lai tập trung ở phân khúc trung cấp.

Doanh thu trên phòng hiện hữu tăng trung bình 21% hàng năm từ 2020 đến 2024, với tỷ lệ lấp đầy phòng liên tục cao. Thành phố Hồ Chí Minh đã vượt mức hiệu suất năm 2019 trong năm 2024 và tiếp tục duy trì đà tăng trưởng năm 2025. Sự đa dạng khách du lịch, từ khách công tác, nghỉ dưỡng đến MICE, giúp hai thành phố lớn này duy trì hiệu suất vượt trội so với mức trung bình toàn quốc.

Ông Michael Roberts, Giám đốc Khách sạn châu Á - Thái Bình Dương của một tập đoàn đầu tư Mỹ nhận xét: “Việt Nam hiện là thị trường du lịch tăng trưởng nhanh, đặc biệt với sự gia tăng khách quốc tế từ châu Á và châu Âu. Sự ổn định chính sách và nguồn cung khách sạn đa dạng giúp các nhà đầu tư yên tâm mở rộng danh mục tại các thành phố lớn và khu nghỉ dưỡng”.

Bên cạnh đó, trải nghiệm thực tế tại các khách sạn 5 sao ở Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho thấy sự hấp dẫn của thị trường. Ông Daniel Thompson, du khách Anh lưu trú tại một khách sạn 5 sao trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh chia sẻ: “Tôi rất ấn tượng với chất lượng dịch vụ tại đây, từ phòng nghỉ sang trọng, tiện nghi hiện đại đến nhân viên thân thiện. Sự kết hợp giữa dịch vụ chuyên nghiệp và giá cả hợp lý khiến tôi muốn quay lại và giới thiệu cho bạn bè, đồng thời cảm nhận rõ ràng sự phát triển năng động của ngành khách sạn Việt Nam”.

*Đầu tư khách sạn hưởng lợi từ môi trường pháp lý thuận lợi

Thị trường đầu tư khách sạn Việt Nam đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ với các giao dịch có tỷ suất sinh lời từ 6 - 7,5%, gần tiệm cận kỳ vọng nhà đầu tư 8 - 9%. Ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch Cấp cao Bộ phận Đầu tư Khách sạn & Nghỉ dưỡng châu Á của JLL, nhận định: “Các giao dịch lớn sẽ tiếp tục tập trung vào bất động sản khách sạn trung tâm và các dự án nghỉ dưỡng cao cấp, với sự tham gia đồng thời của nhà đầu tư nội địa và quốc tế. Dựa trên diễn biến thị trường và số lượng thương vụ tiềm năng, JLL nâng dự báo khối lượng đầu tư khách sạn tại Việt Nam năm 2025 từ 100 triệu USD lên 125 triệu USD, phản ánh niềm tin vào nền tảng tăng trưởng bền vững của thị trường”.

Một trong những động lực quan trọng là cải cách pháp lý toàn diện. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 cho phép điều chỉnh giá đất linh hoạt hàng năm thay vì chu kỳ 5 năm, tăng tính minh bạch trong định giá. Từ 1/7/2025, giảm thiểu yêu cầu giấy phép xây dựng cho các dự án đã hoàn thành quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế được phê duyệt đã rút ngắn thời gian triển khai và giảm rủi ro pháp lý.

Chính phủ cũng tiến hành tái cơ cấu hành chính từ 1/7/2025, hợp nhất 63 tỉnh, thành thành 34 tỉnh, thành, đồng thời hợp nhất các bộ, ngành để tinh gọn hệ thống. Việc hợp nhất không chỉ tối ưu bộ máy mà còn mở ra cơ hội nâng cấp mạng lưới giao thông, chất lượng dịch vụ và cơ sở lưu trú.

Luật Bảo vệ Dữ liệu Cá nhân sẽ có hiệu lực từ 1/1/2026, yêu cầu khách sạn tuân thủ chuẩn quốc tế trong bảo vệ thông tin khách hàng và nhân viên, nâng cao uy tín và lợi thế cạnh tranh.

Việt Nam đang có nhiều chính sách thuận lợi để định vị là điểm đến du lịch hàng đầu Đông Nam Á, bao gồm cải thiện kết nối hàng không quốc tế và phát triển cơ sở hạ tầng. Nhiều hãng hàng không quốc tế mở rộng mạng bay đến Việt Nam, như Emirates, trong khi các hãng nội địa mới như Sun Phu Quoc Airlines kết nối Phú Quốc với các điểm đến trong và ngoài nước. Sự kết hợp chính sách visa linh hoạt, cải cách pháp lý và tái cơ cấu hành chính đang tạo ra chu kỳ tăng trưởng bền vững cho ngành khách sạn.

Ông John Smith, Giám đốc đầu tư châu Á - Thái Bình Dương của một quỹ đầu tư Anh, nhận xét: “Việt Nam nổi lên như một thị trường hấp dẫn, không chỉ nhờ tốc độ tăng trưởng khách quốc tế mà còn nhờ khung pháp lý rõ ràng, giúp giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư nước ngoài. Những cải cách gần đây về thủ tục xây dựng và quản lý đất đai sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ dự án, tạo môi trường minh bạch cho các giao dịch quốc tế”.

Ông Karan Khanijou dự báo triển vọng năm 2026 tiếp tục tích cực, với nguồn cung khách sạn chuẩn và số lượng thương vụ ngày càng tăng, miễn là thị trường duy trì minh bạch và pháp lý ổn định. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất là sàng lọc các tài sản đủ tiêu chuẩn để các tổ chức đầu tư tham gia, khi nguồn cung thực tế vẫn còn hạn chế.

Tỷ suất sinh lời hấp dẫn, dòng vốn quốc tế ngày càng quan tâm và môi trường pháp lý thuận lợi đang tạo nền tảng vững chắc để Việt Nam củng cố vị thế là điểm đến đầu tư khách sạn hấp dẫn nhất Đông Nam Á trong những năm tới.