Tháng 8/2020, Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập Ban Chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi), giao Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chủ trì xây dựng dự án Luật. Cuộc “đại phẫu”cho đạo luật đặc biệt quan trọng này bắt đầu được triển khai.

Cột mốc lịch sử cho quá trình “đại phẫu” này là ngày 16/6/2022, khi Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng ký ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao". Từ quyết sách này, một số quy định hiện hành của lĩnh vực đất đai, từ lâu đã bị coi là làm tắc nghẽn nguồn lực đất đai đã được đem ra “mổ xẻ, cắt bỏ”, thay thế bằng những điểm mới phù hợp hơn với thực tiễn; góp phần đổi mới, hoàn thiện thể chế về quản lý sử dụng đất đai, khai thông, tạo sức bật từ nguồn lực quan trọng này.

*Bước đột phá tư duy

Theo ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, sau khi được tiếp thu, chỉnh lý từ những ý kiến đóng góp tại Kỳ họp thứ 6, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 gồm 16 chương, 260 điều; bỏ 5 điều, sửa đổi, bổ sung tại 250 điều (cả về nội dung và kỹ thuật) so với dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6.

Qua rà soát, các cơ quan đã thống nhất chỉnh lý, hoàn thiện 18 nội dung đề cập về các vấn đề lớn như: Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; phạm vi nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đối với tài sản gắn liền với đất; thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ;  cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền; phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp …

Trong số 18 nội dung lớn này, có những điểm đã được thể chế theo Nghị quyết 18-NQ/TW. Điển hình là việc bỏ khung giá đất nhằm xóa bỏ tình trạng giá ảo, giá thật; giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu; thiết lập thị trường quyền sử dụng đất; mở rộng đối tượng và hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp; quản lý chặt hơn đất đa mục đích… Chủ trương bỏ khung giá đất trong Nghị quyết 18 thực sự là bước đột phá tư duy, vừa giúp địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp, thuận lợi trong đền bù giải phóng mặt bằng, vừa giúp giám sát việc kê khai, truy thu thuế chuyển nhượng.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, cơ quan soạn thảo tiếp thu, rà soát quy định về tài chính đất, giá đất, đánh giá đầy đủ tác động, nghiên cứu kỹ lưỡng chi phí đất đai bởi đây là chi phí đầu vào quan trọng của nền kinh tế, bảo đảm phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất, từ đó khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai và bảo đảm hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư, bảo đảm đất đai là nguồn lực cho sự phát triển kinh tế-xã hội.

Giải trình về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh cho biết, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bỏ khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hàng năm. Khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sẽ bắt đầu xây dựng bảng giá đất đầu tiên và dự kiến xong trước ngày 31/12/2025.

Về phương pháp định giá đất, theo Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh, Luật đưa ra 4 phương pháp định giá đất: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và hệ số điều chỉnh. 4 phương pháp này sẽ bao trùm được tất cả trường hợp của đất đai hiện nay.

Cụ thể, với phương pháp so sánh trực tiếp sẽ sát giá thị trường. Hơn nữa, hiện nay có bảng giá đất hàng năm nên khi ký hợp đồng giao dịch, việc thu thuế sẽ căn cứ vào bảng giá đất hằng năm, từ đó sẽ bớt hiện tượng giảm giá đất khi giao dịch, bảo đảm quyền lợi người mua, bán.

Phương pháp chiết trừ sẽ chiết trừ phần tài sản trên đất và sau đó vẫn dùng phương pháp so sánh để tính. Phương pháp thu nhập sẽ sử dụng cho các vùng đồng bào thiểu số, vùng đất khó khăn, vùng đất nông nghiệp. Phương pháp hệ số điều chỉnh để thuận lợi cho các khu vực ít có sự thay đổi, ổn định, đầu vào gắn với nguyên tắc thị trường.

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, định giá đất cụ thể sẽ tùy theo trường hợp, địa phương sẽ quyết định thực hiện phương pháp nào, bảo đảm công bằng, tránh tiêu cực, tham nhũng.

*Đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch

Chia sẻ cụ thể hơn về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ Biên tập dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cho biết, Luật đã quy định cụ thể phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất…

Luật cũng đã làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Luật cũng quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Luật cũng quy định giá đất để tính tiền thuê đất hàng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm; tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá tỷ lệ nhất định do luật định hoặc Chính phủ quy định so với chu kỳ trước đó. Theo ông Đào Trung Chính, quy định này để doanh nghiệp chủ động hạch toán tiền thuê đất trong quá trình sản xuất, kinh doanh nhằm ổn định môi trường đầu tư.

Ngoài ra, nội hàm các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp cũng được quy định rõ tại Luật để tránh vướng mắc, gây rủi ro trong quá trình tổ chức thực hiện. Bỏ quy định khung giá đất, đồng thời quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí…

Đặc biệt, dự thảo Luật còn quy định chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025 để các địa phương có đủ thời gian xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai. Bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của HĐND, UBND trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

"Những đổi mới trong các quy định về tài chính đất đai, giá đất sẽ là nền tảng khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, hỗ trợ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước", ông Đào Trung Chính khẳng định.

Đánh giá về quy định đối với giá đất tại Điều 160, đại biểu Quốc hội Triệu Thị Ngọc Diễm (Sóc Trăng) cho rằng, giá đất là vấn đề nhận được sự quan tâm rất lớn của xã hội. Dự thảo đưa ra tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 đã quy định về các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, thẩm quyền xác định giá đất cụ thể, được chia ra cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Theo đại biểu, quy định như vậy là tương đối phù hợp. Tuy nhiên, cần nghiên cứu theo hướng giá đất chỉ có một loại giá sát với giá thị trường, được cập nhật, bổ sung thường xuyên để áp dụng chung cho tất cả các trường hợp liên quan đến nghĩa vụ tài chính trong phạm vi toàn tỉnh.

Đồng quan điểm với đại biểu Triệu Thị Ngọc Diễm, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, việc bỏ khung giá đất, các địa phương phải xây dựng bảng giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường là bước đột phá, là cuộc cách mạng về tầm nhìn và tư duy quản lý, bỏ áp đặt mệnh lệnh hành chính, sử dụng các công cụ thị trường để xây dựng chính sách về giá đất. Sẽ không còn tình trạng “ép” người dân buộc phải giao quyền sử dụng đất hay cho một ai đó được quyền hưởng một khoản lợi khổng lồ từ đất, từ đó có thể triệt tiêu được tình trạng xin - cho và tham nhũng từ đất, tạo sự minh bạch, công bằng.

*Gỡ nút thắt lớn nhất trong quan hệ đất đai

Một nội dung tiếp tục có ý kiến từ Phiên họp thứ 29 Ủy ban Thường vụ Quốc hội và ngay trong phiên thảo luận tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 là quy định về thu hồi đất tại Điều 78, 79, 81, 80, 82…, cũng như quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại Điều 91, 92, 93, 110…

Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường đánh giá, nút thắt lớn nhất trong quan hệ đất đai hiện nay là vấn đề về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nghị quyết 18-NQ/TW đã đưa ra nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đảm bảo cho người có đất bị thu hồi có được nơi ở, cuộc sống ít nhất bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Điều này rất đúng đắn và phải là nguyên tắc căn cơ trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quan điểm của đại biểu Hoàng Văn Cường là bồi thường, giải phóng mặt bằng không phải là đi mua lại nhà, đất, mà còn phải tính toán tạo lập nơi ở, dịch vụ, việc làm cho người dân ở đó. Thực tế, ở nhiều địa phương đã làm được việc này và có kết quả rất tốt.

Đại biểu Hoàng Văn Cường cũng đánh giá rất cao quy định tại Điều 91 về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và Điều 110 về các dự án hỗ trợ, tái định cư, thể hiện khá rõ yêu cầu của Nghị quyết 18: “Đối với trường hợp thu hồi đất phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Đồng thời có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất, người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Đánh giá cao và đồng tình với điểm a khoản 2 Điều 110 là hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư phải đạt tiêu chuẩn là khu nông thôn mới đối với khu vực nông thôn, đạt tiêu chuẩn đô thị đối với khu vực đô thị, đại biểu cho rằng, đây là tiêu chuẩn tối thiểu bởi có thể có địa phương xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực nông thôn cao hơn khu vực nông thôn mới, đạt như khu vực đô thị.

Đại biểu cũng bày tỏ đồng tình với quy định tại khoản 3 Điều 110: “Địa điểm tái định cư lựa chọn phải theo thứ tự ưu tiên, trước hết tại địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi, sau đó mở rộng đến các địa bàn của quận, huyện, thị xã, thành phố, nếu không có nữa thì mở rộng đến các địa phương khác có điều kiện tương đồng”; quy định tại khoản 4 Điều 91: “Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập ổn định đời sống và sản xuất”.

“Chúng ta không bỏ rơi những người có đất được thu hồi, không mặc kệ họ có việc làm hay không. Phương án tốt nhất là chúng ta phải tạo ra sinh kế chứ không phải chỉ hỗ trợ bằng tiền. Nếu thu hồi đất đang là nhà xưởng sản xuất, kinh doanh thì chúng ta phải bố trí quỹ đất phù hợp với điều kiện sản xuất, kinh doanh để tạo cơ hội làm việc cho họ. Nếu thu hồi đất nông nghiệp, người dân không có khả năng chuyển đổi vào khu công nghiệp, khu đô thị thì phải dành một quỹ đất dịch vụ để tạo việc làm cho người nông dân”, đại biểu Hoàng Văn Cường lý giải.

Như vậy, chỉ trong gần hai tháng, ngay sau kết thúc Kỳ họp thứ 6 (29/11/2023), bằng tâm huyết, trách nhiệm, một khối lượng công việc đồ sộ đã được các thành viên cơ quan soạn thảo, thẩm tra ngày đêm hoàn thiện. Những nội dung lớn còn băn khoăn từ Kỳ họp thứ 6 đã được nhanh chóng giải quyết để đáp ứng mong mỏi của nhân dân và yêu cầu phát triển của đất nước.

>>>Để đất đai thành nguồn lực phát triển bền vững - Bài 1: Thời điểm chín muồi