Định giá đất vẫn là bài toán khó giải

Theo rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa, hiện địa phương này có tới 22 dự án phải xác định lại giá đất do điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng giai đoạn 2015 - 2022. Cùng đó là 24 dự án phải xác định lại giá đất theo kết luận của các cơ quan Trung ương. Những tồn đọng trong định giá đất đang kéo chậm tiến độ của nhiều dự án. Đây không chỉ là câu chuyện riêng của tỉnh Khánh Hòa mà thực tế diễn ra tại nhiều nơi, đang trở thành đòi hỏi cấp bách cần giải quyết.

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Minh Thư - Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Khánh Hòa, nhiều dự án chưa hoàn thành khâu xác định giá đất với lý do khó khăn hạn chế trong việc thu thập thông tin ở các năm trước thời điểm quá khứ. Bởi có một số dự án thực hiện theo quy định Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 mà pháp luật tại thời điểm này quy định còn chung, chưa cụ thể.

Một số phương pháp định giá chỉ mang tính chất ước lượng, khái toán (chỉ mang tính định tính, không mang tính định lượng).

Trong khi đó, hiện nay, các Nghị định và Luật Đất đai 2024 về tính chất đã được sửa đổi rất nhiều, cụ thể về thời điểm xác định giá đất, thu thập thông tin, phương pháp làm giá đất. Có dự án đã “bất động” hơn 10 năm nên không có dữ liệu, không thu thập được số liệu, từ đó không xác định được phương án giá đất…

Từ ví dụ điển hình này, các chuyên gia nhận định, tắc nghẽn định giá đất đang “trói” thị trường bất động sản suốt nhiều năm qua, gây thiếu hụt nguồn cung mới và khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong đầu tư, kinh doanh.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho rằng, thời gian qua, các bộ, ngành đã có nhiều cuộc họp, đưa ra nhiều ý kiến về vấn đề định giá đất, đồng thời luật và các nghị định hướng dẫn cũng đã có những quy định cụ thể cho từng phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, cơ quan quản lý nhà nước cần phải giám sát quá trình thực hiện, để xác định trách nhiệm của cấp tỉnh, của đơn vị tư vấn.

“Đặc biệt, vẫn chưa có một khâu công khai nào về việc cấp có thẩm quyền phải thống nhất áp dụng tính giá đất theo phương pháp nào hay dựa trên cơ sở nào. Vấn đề này, doanh nghiệp mong muốn được công khai rõ ràng để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong định giá đất” – ông Khôi bày tỏ.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT GP Invest cho biết, tính đến tháng 1/2025, có khoảng 25 tỉnh thành công bố bảng giá đất mới. Tuy nhiên, nội hàm việc tính giá đất là do cơ cấu tính giá đất, yếu tố đầu vào không đầy đủ dẫn đến việc giá đất tăng cao. Đây là khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp.

Nhiều doanh nghiệp mất từ 1-2 năm vẫn không tính được giá đất, dẫn đến chi phí đầu vào tăng cao. Việc này dẫn đến nếu tính giá đất không chuẩn xác sẽ có thể gây ra nhiều khúc mắc. Nếu được tháo gỡ sóm, khả năng triển khai các dự án bất động sản sẽ nhanh hơn.

Trước thực tế này, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai Lê Văn Bình cũng ghi nhận, định giá đất luôn là một bài toán khó. Một trong những thách thức lớn nhất trong định giá đất tại Việt Nam là quan điểm giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất tại các địa phương có sự khác nhau.

Để giải quyết vấn đề khác biệt quan điểm, tại một số quốc gia đã quy định trách nhiệm định giá đất thuộc về đơn vị tư vấn. Đơn vị này phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có sai sót trong quá trình định giá. Đây là một bài học kinh nghiệm mà Việt Nam cần xem xét để nâng cao tính trách nhiệm và hiệu quả trong định giá đất, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tiễn.

Ngay từ khi tham mưu cho Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xác định vấn đề giá đất là yếu tố quan trọng hàng đầu. Luật hiện hành quy định 4 phương pháp chính được áp dụng, bao gồm phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh, phương pháp hệ số điều chỉnh và phương pháp thặng dư.

Luật Đất đai 2024 đã mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất và các phương pháp định giá, hướng tới sự minh bạch và rõ ràng hơn. Đối với trường hợp đấu giá đất, giá trúng đấu giá sẽ được coi là giá đất chính thức và không cần phải định giá lại. Trong khi đó, đối với việc lựa chọn nhà đầu tư hoặc đầu thầu, giá đất sẽ được xác định dựa trên các phương pháp như so sánh và thặng dư.

Mục tiêu của việc này là hạn chế tối đa tình trạng định giá đất quá thấp, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Đồng thời, cơ chế mới này cũng tạo ra một môi trường công khai, minh bạch hơn trong quá trình giao đất và cho thuê đất, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản – ông Bình phân tích.

Để đảm bảo hiệu quả thi hành luật, cơ quan quản lý nhà nước đã và đang nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến định giá đất thông qua việc xây dựng các Nghị định và Thông tư, đặc biệt là trình Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhằm giải quyết tình trạng chậm tính giá đất do vướng mắc từ những năm trước, tháo gỡ khó khăn và góp phần thúc đẩy tiến độ của các dự án.

Cơ quan quản lý nhà nước cũng cam kết tiếp tục đồng hành cùng các địa phương và doanh nghiệp để giải quyết những khó khăn trong định giá đất; lắng nghe ý kiến phản ánh từ thực tế triển khai để tìm ra các giải pháp tháo gỡ hiệu quả - ông Bình cho hay.